质疑望京 是富人区吗？

　　从大户型到小户型的产品颠覆

　　主持人：刚才张经理分析了望京环境，从人口发展，生活配套，教育配套，以及整个产业链，包括交通状况，客户群体都做了非常详细的分析。让我们对望京区域有了一个详细的了解。现在还有一个对于望京房地产的产品，我们也有一个比较大的置疑，以往望京给我们的印象是富人区，无论从华鼎世家、国风北京，还是湖畔雅居等，他们的项目基本上都是以大户型为主的，都是90平方米以上的，有的甚至200平方米以上，望京的单价又不菲，大面积加上高单价，就造成了高的房价，那时的市场需求情况是什么，为什么会产生这样的需求？

　　张欢：这个还得从望京规划去说，望京分了三个阶段：第一个阶段是1996年，望京A5区的建设，形成了当时的销售确实很火爆，所以也是奠定了望京的一个快速发展，这也是望京的一个很成功的发展期。第二个阶段是1999年，整个北京停止了住房分配制度，开始了住房商品化，包括个人商业贷款的发展，也使得各个发展商开始涌入到望京，这就形成了望京的一个成熟期和一个收获期；到今天望京开始走入了第三个阶段，也就是望京产品的一个升级换代期，这个是望京长远看的三个阶段。

　　第二个在开发大规模商品住宅的时候，一个是亦庄大体量住房的开发，吸引了当时很多先期富起来的人在亦庄置业，第二个大规模的开发就是望京，所以也吸引了当时很多的富人在望京置业，包括很多演艺圈的人，所以望京一开始开发就奠定了望京产品的定位。所以望京从它的开发到目前为止，一直都是以宜居、纯居住宣传给消费者，我觉得这实际上是一个错误的做法，其实望京不光是居住，还有产业。望京已售的项目和在售的项目大部分都以大户型为主，就是刚才您说到的90平方米以上的，甚至200平米的产品作为望京主要的产品，户型偏大，做得也都是低密度的产品；所以望京缺乏适合年轻的白领和商务人士的小户型产品去选择，当我们看到望京缺乏这样的产品的时候，我们恰巧又拿到了望京的核心区，再做了深入的调查以后，就准备去做这样的产品。

　　主持人：能否把您的公司做的市场调查的结果给大家分析一下？

　　张欢：有一个小的故事，立水桥和望京同属于朝阳区，有13号地铁线的链条，我们在销售立水桥项目的时候，有很多在望京工作的年轻人到这里来置业，我当时有一个好奇，问他们为什么不在望京置业，而是选择到立水桥来置业呢？因为现在望京的在售项目也有一些选择，他们跟我说的时候也很感触，首先他在望京工作了有两三年，对望京的文化、对望京的发展，包括他生活的节奏还是比较喜欢的，但是望京没有符合于他选择的产品，就是面积偏大，虽然他们的收入很高，但是他们的积蓄相对有限，首先望京的置业门槛比较高，所以他们只能选择望京周边合适的房子，让他们最起码解决过度的问题，所以考虑到了立水桥，因为立水桥的的交通还比较方便的；所以这一点给我的第一印象望京是没有这样的产品，他开发的产品都是大户型的、低密度的。当然也很凑巧，当我们立水桥项目做完以后，在拿到望京很核心的地方的时候，在我脑子里想到这部分客户给我们反馈的信息，因为他们可能代表一部分人置业的选择，这是第一个方面。

　　第二个方面我们通过望京的深入调研和分析，确实发现，望京不管之前开发的大西洋新城，包括现在的东湖湾基本上没有符合于这部分人购买的产品，我想我们的体量不大，我们以前又是做小户型的产品，我们有一定的经验，首先有市场的空白，有市场的需求，我们在开发小户型上有以往的经验，而且也做了很多的总结，我们再做小户型的开发的话，会更上一层楼。

　　第三是迎合了现在政策的要求，我们所开发的产品为什么到现在都是被老百姓所能够认可，在短短几个月的时间，我们的销售就能达到9个多亿，这首先是给大众购房人群做了产品，这就奠定了我们的信心。政策的需求有时就是市场的需求，我们迎合了市场的要求，我们也能够满足于望京、满足于整个望京周边的这部分年轻的、时尚的这部分商务人士。

　　主持人：您又把我下一个问题基本上给解答了，因为我知道咱们开发商前期开发过东亚·奥北中心和奥北中心北区，一个开发商在不同区域都做小户型，是为了迎合市场还是为了迎合政策，基于什么样的构想呢，您刚才也都谈到了，我想请问望京的这块地咱们是什么时候拿到的？

　　张欢：实际上做这个项目的时间也不短，因为在望京这个位置是望京的核心区，首先他地处广顺南大街，与阜通西街交汇，这个项目北侧是沃尔玛，沃尔玛购物广场在明年4月份即将营业，在我们项目的西南侧现在的华联商厦，西北侧就是望京新城，也是韩国人聚集的地方，所以整个形成了沃尔玛商圈，它的位置未来随着沃尔玛开始运营之后，这个区域应该是望京整个最核心的一个商业区域，这是第一点。

　　第二点是它交通的地理位置，望京的中轴路就是广顺大街，广顺南大街和北大街以这条主干线往两侧延伸，很多的次主干道线，只要你走到了望京广顺南大街，不管您去京承高速，四环等都很方便，所以他交通的地理位置也决定了这个区域的核心。

　　第三点是我们这个产品，我们在设计的时候有一个99.7米的高度，是双子座，它建成之后，是望京地标性的一个建筑，所以也算是一个核心，这是它的地段所决定的。

　　主持人：咱们这块地是在90平米，70%的政策出台前拿的，立项的时候这个政策出台了吗？

　　张欢：政策还没有出台。

　　主持人：咱们是因为前期积累了小户型的经验，或者是对市场一个基本的分析？

　　张欢：是两方面：一个是市场，一个是我们对产品开发的一种经验值，包括政策的要求，这三方面我们都符合。首先做任何一个产品，是不可能抛开市场的，我觉得市场是唯一的，也是最重要的一项；第二个我们肯定会迎合政府的要求，因为我们所做的东西政策要求就是市场要求，这两个相互是吻合的。

　　作为开发商也希望在面向客户的同时，也能够给消费者一个满意的产品，能够让普通的老百姓买得起房、住得起房，同样也给资金不多，风险性比较小的投资客一个好的渠道。

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