许多贷款者当初贷款时，对今后自己能挣多少钱心里没底，故常常抱有“多贷一点、贷期长一点”的保守思想。几年下来，随着收入的增加，还贷能力有了较大的提高，是否要提前还贷，以及提前还贷值不值？这样的问

　　题开始困扰贷款者。实际上，这些问题都要根据实际情况来定。如果你手中富余资金的回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷；反之，如果有多余的钱但是没有别的用途，提前还贷还是合适的。记者了解到，本月起市民可提取公积金还贷，南京各大银行又迎来了新一轮提前还贷高峰，不过对于提前还贷究竟怎样更省钱，对不少老百姓来说还是一笔糊涂账。银行的相关人士则表示，其实如何节省贷款利息老百姓还是有技巧可循的。

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　　提前还款缘何成潮流

　　一般贷款周期为20年的房贷如今大多5年就还款了，众多客户纷纷“扎堆儿”还款，都让银行有些忙不过来了。南京一家国有银行支行发放的3亿元贷款中，提前还款就占了2.2亿元，这是记者昨天了解到的消息。

　　究竟是什么原因促使人们提前还款？有专家表示，一是人们的收入水平有了很大提高，为提前还款提供可能。来自中国人民银行南京分行营管部的数据表明，截至2004年1月末，南京居民储蓄存款余额已达1212.39亿元，仅一月份就净增了78.77亿元，同比增幅达6.95％；二是投资渠道狭窄，让贷款人仍首选去银行还款。近几年股市低迷，基金、信托等投资产品刚刚推出，如果其他投资产品的收益超不过商业房贷利率，会算账的居民都会觉得先还房贷最划算；三是许多居民还不习惯“负债生活”，老觉得借钱过日子不踏实，一有钱马上找银行。

　　另外，还有一个有意思的现象，在每个楼盘入住以后，会有一个提前还贷的小高潮出现。这主要是因为目前许多人并不完全相信开发商，所以他们愿意把银行作为依托，减少风险。当居民看到了货真价实的房子，他们才踏踏实实地把钱还给银行。

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　　提前还贷须通知银行

　　目前各地对提前还贷是否收取违约金的规定有所不同，南京的各家银行对提前归还住房贷款是不收违约金的。购房人提前还贷时必须提前一至两个月通知银行，以便银行能有时间做好更改贷款契约的准备工作。

　　目前提前还款方式存在两种情况：一种是部分提前还款，即借款人在还款的过程中，需要提前偿还其中一部分贷款，但还有一部分剩余房款仍需申请银行贷款。对于这种情况，银行会要求借款人对提前偿还的那一部分，要按照整万数，比如5万元或10万元偿还给银行。

　　另外一种是全部提前还款。即借款人在偿还了一部分贷款后，将剩余的贷款一次性还清。这种情况银行不会要求借款人必须按照贷款的整万数偿还，只要将剩余贷款偿还给银行就可以了。

　　申请提前偿还一部分贷款或者偿还剩余全部贷款，由于借款人在偿还了贷款后，不存在占用资金的问题，所以对这部分偿还的资金，银行是不收取利息的，借款人只需偿还剩余贷款的本金。

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　　省利息巧选还贷方式

　　有关人士指出，提前还款能为买房人节省不少利息支出，尤其是贷款头几年。购房人在还款前几年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高。到了后几年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。因此，该人士给购房人提出一个建议，在贷款的前几年中，争取能多还款，比如一下子还5万元，使总贷款中的本金基数下降，那么在剩余的贷款中，也许只有十几万元，这样一来偿还年限即使还要十几二十年，但利息负担却会小下来。

　　目前南京的银行在部分提前还款中提供了缩短期限和减少贷款金额等方式，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，比如公务员类型的，可以选择减少还款金额；反之收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择缩短期限方式来还款。如市民刘小姐于2001年10月向招商银行南京分行贷款31万元、期限15年，现每月还款2464.13元。最近刘小姐手上有5万元闲钱，准备提前还贷。银行提供了两种方式：1.今后每月还款金额不变，缩短贷款期限；2.贷款期限仍为15年，以后每月还款金额可以降低。刘小姐该选择哪种方式更划算呢？银行专家表示，如果单纯想节省利息，那么刘小姐应该选择缩短贷款期限。这两者之间会相差近2万元利息。

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　　组合贷款先还商业贷款

　　现在市民购房贷款存在3种方式，一种是纯公积金贷款，另一种是纯商业贷款，第三种就是两者结合的组合贷款。从银行的业务情况看，纯商业贷款和组合贷款用的比较多一点。

　　如果市民只是贷了公积金，那么每年提前还款是有时间限制的，只能在每年3月～6月的1日～15日。如果是公积金、商业性组合贷款，由于两者存在利率差异，考虑提前还款就应该先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还。因为组合贷款中住房公积金部分和商业贷款部分的利率分别是按照公积金贷款和商业贷款利率执行的，而公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。据了解，现行公积金贷款利率为：贷款期限1至5年（含5年）月利率3‰；贷款期限6至30年的月利率3.375‰。现行商业贷款利率为：贷款期限1至5年（含5年）月利率3.975‰；贷款期限6至30年的月利率4.2‰。

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　　是否划算视情况而定

　　市民张先生向银行贷款10万元执行的是商业贷款的利率。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元，支付利息22268.11元，还剩贷款余额（本金）56914.25元。若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707.60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914.25元即可。在前5年，由于张先生占用的贷款的数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72.52％；后5年因已经归还了大部分的本金，实际发生、支付的利息也就少了，占总利息额的27.48％。通过计算可以看出，前5年的贷款平均利率要远比后5年的高；后5年贷款的平均年利率划下来只有2.97％，要比目前任何银行贷款的利率低（商业性住房贷款1～5年期的利率是5.31％；公积金贷款1～5年期的利率为4.14％）。

　　至此，张先生提前还贷是否划算的答案已很明显。即，若没有比较好的投资方向，他应该一次性还清所有贷款，可少支出8000多元的利息；若他比较擅长投资，则不必提前还款，可将这56000多元投资股市、邮市、基金等，相当于是以极为优惠的利率向银行贷了资金去投资，只要投资的年回报率高于2.97％，就是划算的。

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　　全部还款有3种情况

　　买房人提前还贷要向银行书面申请，经同意，可以提前归还全部贷款，不过得支付当月利息。据了解，提前还款的原因主要有三个：一是手上有了现金，且没有其他用途或投资计划，希望一次性清偿贷款；二是打算将抵押的房屋出售；三是准备转到其他条件更为优惠的金融机构办理按揭贷款。

　　由于客户提前还款的原因不同，因此银行办理还款的手续也不一样。

　　1.一次性还清贷款。银行处理这类提前还款手续较为简便。银行一般要求客户提前通知银行；银行计算好客户的总欠款数，指定客户于某日之前到银行付清款项；银行将房契送到律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主（此时您已真正获得房屋的所有权）领回所有的房产契约。

　　2.客户将房屋出售而终止贷款。当客户与新买主到律师事务所签好买卖合约后，律师事务所会向银行查询客户尚欠银行的款项，房价欠款数由新买主支付。

　　3.如果客户取消与甲银行的抵押贷款而向其他金融机构借款，其手续与出售房屋终止贷款相似，不同的是欠款由其他金融机构替客户清还。

　　7要回剩余房贷保费

　　在这里需要提醒借款人的是，提前还贷时别忘了要回剩余的购房贷款保险费。借款人在提前偿还了购房贷款后，可以向保险公司要求退还剩余年限的住房贷款保险费用。在办理手续时，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款的证明，到保险公司按月退还提前还贷时间的保费。具体保险费退还多少，需按照其具体的退款公式计算。其计算公式为：退保费＝已交保费在提前归还时的现值－提前归还前占用保费在提前归还时的现值－5％的手续费。

　　与之相比，分年交付保险费的贷款人就不存在要回保险费的问题。所谓房贷险分年支付就是将过去贷款人在购房时应当一次性支付的个人住房综合保险费改为现在的分年支付。由于改变了原来贷款人需一次性付清保险费的做法，变为年度支付，从而能有效缓解借款人贷款初期的资金压力，减轻负担。分年交付的基数是按照借款人的贷款余额来计算应当支付的保费金额，因而当借款人提前还清了贷款，保费也就自动结零了。要注意的是，提前还了款要拿证明给保险公司看，保险公司据此办理相关手续了结保单。

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　　银行收违约金也是种趋势

　　据有关人士介绍，提前还贷要交违约金将是今后的发展趋势。虽然目前南京各家银行都没有动起这个“念头”，但贷款利息毕竟是银行获得收益的主要方式之一，如果购房者提前还款而少付利息，而且贷款者偿还的资金并不在银行的计划之中，会引起银行资金的闲置，必然会减少银行的收益，所以收取一定的违约金是必然的趋势。从法律的角度上讲，由于客户在申请按揭贷款时已与银行签订了按揭协议，双方存在合约关系。买房人提前还贷等于违背了合约关系，还贷人因此支付违约金也是合乎法理的。

　　据了解，为止住提前还贷热，南京多家银行已开始酝酿收取违约金了。据一家银行个人贷款中心负责人透露，在提前还贷这一点上，各家银行的意见都是很明确的，将来肯定会收取提前还贷人的违约金。收取违约金的方式可能会参照上海银行的做法，即根据提前还的那部分贷款乘以一定系数，但至于具体收违约金的标准，该负责人表示，这要由南京各家银行共同协商，根据南京的实际情况确定，要收肯定是大家一起收。