房价在2004年成为永不落幕的话题。地产大腕潘石屹“房价一定会涨”的炒作余温尚未了结，另一地产重量级人物任志强再次扛起了2004年房价讨论大旗：在所有影响房价变化的因素中，土地供给和消费需求直接决定房价。

　　土地供给影响房价

　　在25日举行的 “中国房地产百强企业”现场，任志强畅谈了他对房价的独特见解。

　　“土地供给和土地价格的变化，在很大程度上影响了房价的涨落。”任志强认为，在实际投资中，土地的投资总量非常大，2003年全年土地增长为37%。仅北京去年土地收入为2800亿，数字庞大。但是2003年完成开发的土地面积只有1000公顷，说明此前协议出让的土地并没有全部投放到市场，更没有全部用于建设开发。这样，土地的供给如果少于市场的投资需求，就必然使房价上涨。

　　任志强分析，从2002年7月1日实行的国土资源部11号令以后，到2003年统计数字表明，北京有9000万平方米的房屋建筑总量，平均用地率为1.8到1.9%，不到2%。除去别墅项目用地和城市建设项目用地后，每年再施工的土地大概为4500多公顷。而2003年只提供400多公顷土地，是当时市场需求量的10%。这些数据表明，2003年一年的土地供给严重不足。因此，每次土地拍卖之时，前去竞争的开发商非常多，而且所拍卖的土地价格也都非常高。因为土地供给不足原因而造成的土地价格上涨，房价自然也会跟着上涨。

　　消费需求决定房价上涨

　　市场经济的规律是供求关系平衡，一旦供大于求，市场价格下落；求大于供，市场价格上涨。房地产同样适用这样的规律。任志强分析，房地产市场的消费需求有三个特点：第一，现在居民的居住现状决定消费需求。如果当地的住房情况已经很好，市场对房地产项目的需求增长一定是缓慢的。从国际情况看，每个国家的住房总需求不会很低，在住房承包率达到1%之前，通常增长幅度是非常快的。以国内来看，很多局部地区常常人均GDP已经超过了6000元人民币或者更多，如北京市西城区人均GDP已经超过了6700元，属于很高的比例。但住平房的居民人数却有十多万户，相当于西城区78万总人口的20%。再加上马上要拆除的危旧平房住户大概有10万。据了解，西城区每年的重要任务之一就是让这些住危旧房的居民改善住房条件。而这恰恰是一笔非常大的住房消费需求，这一需求在北京其他几个城区同样存在。

　　其次，居民更换住房的频率。在国际上，通常情况下每年100户家庭中有20户居民要更换一次住房，最高的是瑞士大概为24户居民：每100户家庭中有24户居民每年要更换一次住房。根据资料显示，中国现在每100户家庭里大概有20户左右的家庭每年更换住房，而更换过程本身就体现住房消费需求的增长。另外，在最初的统计里，最多的家庭人口是17人一户，现在最高是5到7人一户，而一人一户的比例也在逐渐提高，并且每年提高2%-3%。以此可以看出，家庭分裂的速度和家庭成长的速度非常快。如果按新结婚组成家庭、新增人口组成家庭以及分裂家庭组成的另外一个家庭来看，对住房的需求会比以前更大。

　　第三，人均收入增长远远高于房价增长。根据最新统计数据显示，北京连续七年时间人均收入增长远远高于住房价格增长。2003年北京房价增长比率平均为3.8%和3.9%：而城市家庭人口收入增长为9%，这说明人均收入增长会刺激住房消费需求。而且这种消费需求在不断增加，随着经济的增长消费需求还会扩大。

　　所以说，当消费需求不变的时候，房价就会下降。当消费需求增大时，房价则升高。北京2003年住房消费需求增长30%，而供给增长是20%，房价自然不降反涨。

　　地理位置影响房价

　　除了土地供给和消费需求会直接影响房价以外，地理位置也是影响房价的重要因素。“大家都知道购房者选住房最看重的是什么，就是位置。”任志强说，衡量位置的好坏，不仅仅体现是不是在市中心，对于住宅项目，最重要的是交通便利性。交通位置好的，通常房价会提高；而在路边上的项目不一定房价是最高的。比如有的项目虽然看着交通很便利，但有路没有出口；高速公路没出口或者有轻轨却没站，等于这条路或者轻轨对住户没有用处。

　　其次，可能影响位置的因素是景观，环境。在美国洛杉矶，面临高尔夫球场的第一排房子标价是六万美金，第二排房子就是四万美金，第三排变成两万美金，标价是非常公开的量化指标。同时，环境还可能会涉及其他一些条件，比如治安环境、周围的其他环境等等。北京使馆区域房价很高，还有周边有公园、标志性建筑物的，房价通常都会非常高。

　　现在，北京已经形成文化区域，金融区域，政治区域等等，这些特大设施集中发展区域都有可能影响房价。亚运会的时候，亚运村周边的房价不断走高；而当奥运会即将来临的时候，奥运村周边的房价又在不断走高。CBD更是明显，其商业影响力远远大于业界预计。因此，CBD地区的房价也远远高于其他地区的房价。

　　另外，在分析房价的时候，发展商会用升值的眼光做判断。以北京两个比较典型的项目分析来看，一个是“国际公寓”，总项目开工到完工、销售大概用了19个月，均价9700元人民币。该项目所处的地理位置在四环之外，没有人会想到四环之外的房子会有这么高的价格。但实质上，这里除了住户外，还有大量的投资者。据了解，来自欧洲的外国人大概在社区里占到31%，直接购买的外国顾客大概有8%左右。之所以有这么好的销售收入，就是因为大家了解到该地区具备房屋升值的条件。而另外一个在清华大学旁边的项目，因为其属于特殊的文化需求区域，具有强烈的聚集效应，因此房价也非常高。而且该项目刚一开盘，就有50%以上的各大学院人员购买。

　　“一个区域具有聚集效应，一个城市同样具有聚集效应，而聚集效应对房价的影响非常重要。以上海为例，2003年上海房价大概增长了20%以上，增长速度非常快。与此同时，宁波、杭州、苏州等周边地区的房价增长也非常快。在国际上有一个城市经济圈的理论，是指在十万平方公里的范围内能聚集的人口以及GDP情况。中国长三角一带，大概聚集了中国GDP的1/3、3500万人口，在这样一个范围内，体现的城市聚集效应非常高，城市与城市之间的交流以及道路便利等等都非常好，所以人员、资金转移程度非常高。因此，当上海的房价有所波动时，就会很快影响到聚集效应以内的其他城市房价。”任志强告诉记者，项目地理位置交通便利、具有升值潜力、具有聚集效应，房价就会上涨。反之，房价则下降。

　　产品差异性和人性化影响房价

　　任志强表示，现在很多开发商，只知道盖房子后卖出去，却忘了要想卖个好价钱，房屋产品的差异性和个性也会影响房价。

　　开发商在开发设计之前，一定要明白老百姓要居住的房子是什么样的。而这个房子设计的好坏，跟价格有直接关系。有的房子看着很好，但却卖不到高价，就是因为老百姓不喜欢你设计的产品。另外产品的科技含量、节能问题、环保问题等都会影响房价。用高科技、环保等材料为消费者打造好的产品，与众不同的产品，项目的最终销售价格也会有所提升，这是开发商自己的价格优势。

　　另外，就是产品的人性化。如果开发商的项目产品能够提供特殊服务或者更人性化的设计，就可能使你的产品价格上涨。从市场反映来看，某一个地区的房屋价格，由于品牌效应而带动的都和产品设计有关系。比如万科的项目一般情况下可能比其他项目高1000块钱，主要是因为他有一个特殊服务，就是最优的物业管理。万科的物业管理使它的产品价格上升，这就是特殊服务。

　　“土地供给、消费需求、地理位置等各个方面都能够造成房价产生变化，只是影响程度不同而已。”任志强表示，房价涨落全部体现在以上几个方面。