“套贷”游戏还能玩多久？

　　你现在还敢按揭贷款买房子吗？

　　银根紧缩 京城商业银行抬高房贷门槛

在沈阳有这样一批“精明”的房产经纪公司：他们利用和银行的“良好关系”操纵安排好的“房托”，通过一系列暗箱操作获得房屋抵押贷款。房产经纪公司从中获得巨额暴利，而银行则相当于变相购买了“半烂尾楼”！

　　就在沈阳普通的房产经纪公司满足于二手房、中介、倒卖信息的时候，沈阳房产经纪业在近几年忽然萌发出一个“新商机”———“押房套贷”。记者日前通过调查，试图揭示沈阳地区房产经纪公司“押房套贷”的内幕。

　　“贷款游戏”

　　房产经纪公司按比例将钱还给房屋开发商后剩下的就是巨额暴利。

　　据了解，沈阳地区目前具有执业资格的三级房产经纪机构就多达近800家。2001年前，绝大多数房产经纪公司满足于二手房买卖、信息咨询等。

　　一位房产经纪公司的老总告诉记者，从2001年起，一家精明的房产经纪公司从东南亚引进了这种“押房套贷”的模式，随着暴利的滚滚而来，沈阳的其他房产经纪公司和开发公司开始悟到了“商机”，纷纷效仿追逐。

　　那么究竟何谓“押房套贷”呢？记者通过采访一些深谙此道的房产公司老总，以及操作此事的业务员，基本了解到如下操作手段：

　　首先，和一家或者几家银行某些部门搞好关系，并承担下某楼盘的销售。此后，房产经纪公司以整体或部分抵押的形式，私下将房屋产权“过户”给自己事先安排好的“房托”。“房托”到了银行，持房产证便要求进行抵押贷款，由于房产经纪公司往往可以为这些“房托”提供完备的手续，因此“房托”拿着委托人的“大红本”便可顺理成章地办理贷款。

　　在这个流程中，特别值得注意的是，所谓“押房”，押的往往是一些销售困难的楼盘。

　　此后，“房托”再把抵押贷款得到的钱转给房产经纪公司，通过某种手段将房屋产权重新归给房产经纪公司，而房产经纪公司把按比例约定的钱返给房屋开发商后，剩下的就是巨额暴利。也就是说，房产经纪公司通过运作，变相让银行购买了“半烂尾楼”！

　　银行“漏洞”

　　“每个银行都有自己的年度计划，为了完成任务，谁管是不是不良资产。”

　　“押房套贷”的恶果是显而易见的，显然在目前房地产不景气的背景下，这些楼盘销售基本就陷入停滞，最后只能是银行执行抵押的房屋。而这些房屋最终的结果只能是作为不良资产被银行下属的资产管理公司进行拍卖，拍卖的价格往往连贷款额的一半也达不到。

　　而房产经纪公司却可以以较少的“成本”付出获得纯暴利。据和平区一家房产经纪公司的老总介绍，每一套这样的十几万、几十万“烂尾楼”销售出去，他都能赚上千元甚至几万元的利润。

　　记者通过调查发现，出现这样情况的核心问题是银行本身存在机制的漏洞。一些银行做住房按揭不需要房产经纪公司居中担保，而是亲自去做考察，自己挣中介费。但是个别国有商业银行往往上级给定好了规定和细则，下级就按它来放贷。

　　另外一种就是合理的利用国家给予的不良贷款比率。记者调查了解到，因为国有银行在地方分行上，都会有一定比例的不良贷款，一般是不超过30％。所谓“押房套贷”，最后造成的不良贷款只要不超过30％，一些掌握实权的人就可以私下“合理利用”。“明知担保方的一堆合同可能不可靠，但仍然做。因为只要有这堆纸，就是出现再大的呆坏账，也可以向上级交代。”一位银行的业内人士无奈地告诉记者。

　　沈阳市某商业银行信贷科的负责人告诉记者：“有些国有银行信贷的不管核算的，放贷的不管审核的，每个银行都有自己的年度计划，为了完成计划，又有相关的合同，放出去贷就是完成任务，谁管是不是不良资产。”

　　法律“真空”

　　“‘押房套贷’属于银行的经营和成本核算领域，没法处罚。”

　　然而令人惊讶的是，尽管有这样的黑幕，房产经纪公司钻制度空子的行为在法律上竟然无法制裁。

　　据了解，按照沈阳地区目前的规定，只有二手房需要正式评估组或有评估公司，新房在按揭贷款时都不评估价格，均按销售价格全额贷款。

　　就此问题，记者向辽宁省银监局进行了了解，银监局一位王姓负责人表示，“虽然没有正式接到过举报，但是我们都听说过这样的情况。”但是该负责人也无奈地表示：我们也没办法，对于国有银行，我们虽有举报处，但是主要是一些业务上的监督，对于“押房套贷”，属于银行自己的经营和成本核算领域，至多只能算“玩忽职守”或者“不注重成本”，也没法处罚。

　　“作为商业银行本身，自己都不想注重成本，我们又有什么办法呢？”银监局这位负责人无奈地表示。

　　对此，2003年6月上旬，中国人民银行的121号文件强力出击。121号文件从8个方面强力规范了房地产开发、地产储备、住房贷款、二手房按揭等项目的贷款限制，沈阳地区口子也在逐渐缩紧。

　　一些金融业内人士指出，随着四大国有银行对不良资产的剥离进一步完成，以及四大银行股份制、整体上市的不断发展，在成本核算、风险控制等方面的完善，所谓“押房套贷”不会支撑几年。