城市“负翁”们理财有风险

　　五大秘诀 防止成为“负翁”

　　楼市有转旺迹象 负资产一族脱离苦海有望

　　网上流行的“月薪8000有车有房的悲惨生活”中的说法，代表的正是“负产”生活的无奈和困惑。本报星期三地产调查显示，58%的置业者认为自己非常有可能成为“负资产”。

　　负产不等同于负资产，但两者都是向银行借钱消费，区别就在于前者还有稳步增高的房价支撑，还有物业增值的期望；而后者则是楼市“崩盘”房价大跌后，未偿还贷款额超过物业当前市值的苦涩果实。

　　需要警惕的是：只要是负产，就有可能成为负资产。

　　心动：明天的钱真能圆今天的梦？

　　心动指数：★★★★☆

　　在生活着工作着的城市里拥有一套属于自己的舒适的房子，是每个都市人的梦想，向银行贷款使梦想有了提前实现的可能，现代人也就因此在拥有价值数十万或者百万的房产的同时，成了“负翁”。作为“负翁”一族，你真的用明天的钱圆了今天的梦吗？你的生活质量因此受到影响了吗？

　　最近，一位网友在发表了一篇 《月薪8000有车有房的悲惨生活》，对自己按揭买房买车的“负产阶级”生活表示无奈和困惑。这篇文章在深圳引起了较大反响，有人在认同这种生活方式的同时表示，现代都市里的年轻人按揭生活压力的确很大。

　　本来贷款买房买车是为了生活更幸福、更快乐，没想到巨大的按揭压力引起的生活质量不增反降大大出乎人们意料，也违背了按揭消费的初衷。

　　如今，越来越多的高薪打工族和高消费群体选择向银行抵押贷款购房、买车。有资料显示，2003年深圳在各项贷款中，个人消费贷款余额1051.96亿元，比年初增加257.70亿元，占新增贷款的28.9%，其中，个人住房贷款余额932.78亿元，比上年末增加234.90亿元。由此可见深圳按揭买房之火爆。

　　社会学家分析说，随着越来越多的人触摸到小康的生活水平，超前消费没人动员，没人宣传，也没有人用榜样的力量感召，水到渠成地来到我们的身边。大到商品房、汽车，小到家电，甚至一支口红，你都可以通过贷款的形式买了再说，用了再说。有了个人贷款，你未来5年、10年，甚至更长时期内的消费计划都可以轻而易举地变为即期消费。

　　但是在这样的前提下，很多人迷失了方向。记者在某银行信贷处了解到，在银行贷款的个人或多或少都有一些负担，但那些对自己的支出状况、预期收入规划得比较好的客户，压力相对轻一些，不过仍有一少部分人因互相攀比而盲目跟风，最终超出了自己的承受能力。

　　有位网友说得好：有句话叫“到什么山唱什么歌”，即使是月入两万，要供一个半山别墅，岂不是也得被银行利息压扁？

　　心烦：58%认为非常可能成负资产

　　心烦指数：★★★★☆

　　按揭到底是什么？有很多人认为按揭是个好东西，按揭让你提前享受，按揭让你美梦成真。可是从本质上来讲，按揭会让你负债累累。“负产者”最担心的日子就是每个月的月初，因为这几天，各种各样的催款通知单都会如雪片般向他飞来。

　　由负产到负资产有两种可能性造成，一种是个人收入突然锐减；一种就是楼市振荡，房价大跌，造成资不抵债。

　　按揭到底是什么？有很多人认为按揭是个好东西，按揭让你提前享受，按揭让你美梦成真。可是从本质上来讲，按揭会让你负债累累。特别是在漫长的按揭期内，突然的变故往往让你措手不及。让我们来看看张先生的遭遇。

　　背负着50万贷款的张先生现在可没有刚刚买房时那么“潇洒”了。今年才28岁的张先生夫妇是大学同学，毕业后都在做导游。去年因为非典，旅游业受到重创，两人的收入急转直下，遭遇了生平第一次“经济危机”。

　　提起当初按揭贷款买车买房的事，他后悔不已：“我和老婆1999年毕业，当时每月可以挣1万多，我们被幸福冲昏了头脑，所以工作10个月就贷款买了辆捷达车。1年后，我们俩的月收入升到2万，又用2年时间攒了30多万，买了套总价70万元的海景房，首期和装修花完了所有的钱，就向银行贷了50万，10年期还，月供5500元。当时觉得还贷绰绰有余，没想到去年非典突如其来，我们穷得连贷款都交不起，还要养车，没办法只好求助于父母，那时真是惨极了。”

　　“现在还落下个后遗症。”他对笔者说，最担心的日子就是每个月的月初，因为这几天，各种各样的催款通知单都会如雪片般向他飞来。

　　本报星期三地产调查显示，有58%的置业者认为自己非常有可能成为负资产，而认为自己可能成为负资产的也占到了32%，只有10%的置业者认为自己不会成为负资产。

　　心惊：房价泡沫肯定破裂？

　　心惊指数：★★★★☆

　　房价持续波峰，未见波谷的市场走势让人们认为“泡沫论”不过是一种“不合时宜”的陈年论调。业界的信心爆棚，伴随着消费信心的膨胀，贷款买房已经成为一种再正常不过的事情了，某些城市购房者中80%以上都是通过贷款购房的，隐匿的风险已经开始蠢蠢欲动。

　　同个人收入突然锐减的可能性和困难度相比，一旦楼市振荡房价大跌，沦为负资产的可能性要高很多。多年房地产市场持续向上的走势让人们很容易就忽略掉了房地产市场也有波动，也有房价下跌的可能性。虽然近年来也有业界人士以房地产“周期论”做出了警惕，但是房价持续波峰，未见波谷的市场走势让人们认为那不过是一种“不合时宜”的陈年论调。业界的信心爆棚，伴随着消费信心的膨胀，贷款买房已经成为一种再正常不过的事情了，某些城市购房者中80%以上都是通过贷款购房的，隐匿的风险已经开始蠢蠢欲动。

　　针对国内房价的“虚热”，经济学学者易宪容博士语出惊人，“今明两年中国必出现大量负资产家庭！”易宪容较早前就曾表示，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。同时，有数据表明二手房的资本利得税增幅也低于新房购买价格涨幅，住房投资已无利可图。

　　此外，从购买力上看，易宪容分析，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。一旦出现房价下跌幅度超过15%，或者出现失业等情况，就极其容易陷入负资产一族。

　　关于目前的热点城市的房价，易宪容称：“这绝对是泡沫！这个泡沫肯定破裂。这根源是一种需求泡沫。政府此次的宏观调控的重点也要放在如何解决抑制潜在消费力释放的瓶颈上。”

　　复旦大学财务金融系教授谢百三认为，金融政策的收紧可以抑制房地产投资。“房价持续上涨，加上个人房贷利率的上调，会使更多有购房意愿的人望而却步。等到没有人买得起的时候，房价就会降回合理的价位。”

　　上海财经大学财经研究所所赵晓雷认为，房地产经济在相当程度上是一种“信心经济”、“预期经济”，当预期不乐观，信心受到冲击，就会抑制房地产市场需求。一旦需求萎缩，房地产价格便会止升转跌。由升转跌的过程中，“负资产”必然会大量出现。

　　心慌：个人房贷如硬币有正反两面

　　心慌指数：

　　值得庆幸的是，目前深圳各家商业银行个人住房信贷不良资产率控制的一直很好。到去年年底，建行深圳分行个人消费贷款不良率为3.65%，远低于建行总体水平，但还不是最低的，如工商银行((601398行情,股吧))深圳分行个人消费贷款不良资产率仅为1.09%。

　　正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。个人房贷的不良率远低于其他贷款品种，属于商业银行的优质资产和利润增长点；但看另一面，个人房贷并非无风险资产，一味地追求规模扩张而不顾及风险的累积，最终必定会将银行拖入风险泥潭。

　　按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。由于个人房贷持续期较长(最长为30年)，其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。

　　值得庆幸的是，目前深圳各家商业银行个人住房信贷不良资产率控制的一直很好。到去年年底，建行深圳分行个人消费贷款不良率为3.65%，远低于建行总体水平，但还不是最低的，如工商银行((601398行情,股吧))深圳分行个人消费贷款不良资产率仅为1.09%。因此，建行的“个人消费贷款不良攻坚战指挥小组”立下“军令状”，必须将存量贷款的新暴露不良率控制在0.2%以内，2004年不良率控制目标是2%以内。

　　建行还从4月开始了对个人消费信贷业务的全面清理检查，对不良率仍高于3%的网点，分行将取缔网点的个人消费贷款经营权，据透露至少有两家支行“处境危险”。

　　“铁腕”压不良，在深圳可能还是首次。进一步加大“不良个人住房贷款的催收处置力度”，无疑将直接对贷款购房但无能力按时还款的购房者增添成为“负翁”的压力。

　　与此同时，外地也有消息称，此前上海10家股份制银行已决定全面收紧银行贷款，而首当其冲的就是房屋贷款。温州市工行规定，第3套房贷款利率上浮20%-70%，而超过3套则不办理房贷。

　　有专家分析，在房地产宏观调控下，好的情况是房地产进入健康发展阶段；如果政府调控不成功，极有可能崩盘。房市的急剧下滑使得抵押房屋的价值急剧缩水，负资产大量涌现。即使是最差的可能不会出现，但由于我国个人房贷采用了浮动利率的形式(即利率一年一定)，银行的利率风险因此转嫁到借款者的身上。如果个人房贷利率上升，将加重借款者的还款压力，在收入没有增加的情况下，借款者也很有可能成为负资产，而放弃还款。