警觉的智慧

　　□蔡军

　　警觉是人类的最高智慧，这是周国平先生的观点。在《纯粹的智慧》这本书里，他举了大量的例子来说明动物世界里，个体如何因警觉而保全了自己和族群。这当然没错，但是 说到人类社会，而称之为是最高智慧，这是需要花些力气来论证的。

　　联想到本届房交会，我认为这可算是一个非典型的证据。新展馆豪华气派，开发商们前所未有地作秀，购房群众前所未有地热烈，但很多内行一踏进去就察觉到了警觉的气氛。购房群众警觉，他们几乎是沿着熟悉的路线出来觅食，而且总是把两只耳朵竖着，一面吃草，一面搜索着风中飘来的危险信号。开发商也很警觉，一方面，他们警觉脚下的土地，生怕它是一块正在移动的浮冰，因而有点战战战兢兢；另一方面，他们捕猎时更加专注和机敏，而且他们不知道就在自己长时间守候而发起最后一扑的当口，会不会有一个陷阱提前将自己吞噬。

　　警觉的气氛来得有些异样，仿佛那里有一个即将解开的谜局，或者有一个可能被揭穿的阴谋。购房者大多只是看和问，并不急着出手；卖房的多半也小心试探，希望寻找些线索，来修正自己的估摸。我终于明白，为什么说警觉是一种智慧，因为警觉的人不容易上当，即使偶有失误也还有机会逃脱。这就保证了我们用最小的成本去实现目标，而不至于让自己输掉性命。终极的智慧其实就是保全生命。

　　智慧让人保持理性而不让行为出离本性太远。房地产需要理性的守护。理性回来了，大家不再去抢；理性回来了，开发商也不再赚取连自己都莫名其妙的钱，理性让他们必须使购房者满意，让这个市场健康。警觉起来，大家都好。

　　第25届成都房地产交易会(2005春季)昨落幕

　　本报讯 (本报记者 李杨 刘瑞国 王成伟 实习记者 唐柳)第25届成都房地产交易会(2005春季)历时5天，于昨日下午降下帷幕。据主办单位提供的数据，交易会共接待87.511万人次，共计成交商品房(含正式与意向)5312套，成交面积50.473万平方米，成交金额17.358亿元；成交二手房596套。今年成交金额较去年同期增长了7亿元左右，参观人数接近翻番。

　　在本届房交会上，记者注意到，购房者和开发商普遍表现谨慎，一边是购房者希望看见房价上涨限制政策初见成效而不急于出手，一边是开发商在定价策略上考虑各方面因素后，显出的保守谨慎，楼市买卖双方显然已进入最关键的心理战阶段。根据来自市场各方面的信息，本报房地产事业部初步认为，成都楼市已进入全面楼市小幅振荡的盘整期，目前的价格水平将相对稳定。

　　今年一季度楼市供应量为60万平方米，比上一季度的120余万平方米有较大幅度的降低。不过，尽管目前供应量明显不足，但在消费需求构成和目前的政策舆论导向下，成都楼市供求量将在一定时间内维持相对平衡。

　　回归理性 从春交会开始

　　2005将是成都楼市理性之年：房价更理性，产品更创新就在房交会即将结束之际，成都万科、华润置地、康郡、锦都等成都多家房产企业或楼盘市场营销负责人日前应邀与本报记者座谈，对今年房交会进行归纳总结并对楼市走势发表高见。

　　理性较场：房交会各方展开较量

　　东方名园房地产开发公司副总经理傅继锋：此次房交会除了开发商之间的较量之外，开发商与购房者之间也在暗地里进行沟通、较量和思考。购房者希望在房交会中找到关于房价的准确答案；而开发商则希望借房交会进行市场消费调查，试探消费者的心理价位，了解下一步市场走向。无论是购房者还是开发商，双方都希望通过房交会试探对方的底细。“试探行情”可以看作是本次房交会的另一个主题。

　　成都万科营销总监高竞：作为大宗消费，商品房买卖的消费过程一直以来没有得到应有的重视，而此次房交会就给了购房者一个充分的体验。同时由于购房者掌握的市场信息越来越全面，而且越来越多的购房者是属于有购房经验的二次置业消费，因此从本次房交会上可以看出购房者越来越谨慎和理性。

　　棠湖屋业营销总监石虹：今年成都房交会的布展水平有了巨大提升，这与以往简单的摆摊设点、分发传单式的房交会有了很大区别，这固然与新场馆落成提供的物质条件有关，可能也从一个侧面反映出开发商的压力增大了。

　　理性定价：不要做得“太满”

　　鼎鑫置业耿勇：我们参会主要是对锦都三期住宅进行一些形象宣传。从反馈情况看，客户对我们的定价理解了，但要说接受还谈不上。

　　高竞：成都万科今年将有4个项目同时开发运营。这些项目都是通过公开拍卖方式拿地，价格很高，这是基于市场的较高成长性作出的决策，有一定的市场风险，目前的调控措施对像万科这样追求持续发展的公司是有利的。

　　傅继锋：房价上涨过于迅猛后尽管开发商从中受益，但对于寻求可持续性发展的品牌开发商而言却有着很大伤害，涸泽而渔对楼市的后续发展显然不利。开发商应该从项目运营的利润最大化和现金流速度之间寻找平衡，单纯追求前者对于企业自身经营也并非科学，开发商不要做得太满。

　　理性策略：压力成为创新动力

　　本报记者李佳芸：一两年来成都的房价涨了不少，按理说开发商更有条件进行产品的创新，但是市场上却再也见不到清华坊、芙蓉古城这样的好产品了。

　　傅继锋：我的看法是成都的开发水平整体上进步很大，现在电梯公寓占的比重越来越大，而这类产品比多层住宅的成本高，我们看到成都的电梯公寓通过产品创新，正在迅速改变成都人对这类产品的抗性。目前开发商的忐忑不安会促使大家在产品上下工夫，前不久中海以331万/亩拿下光华片区的地，这样的地价没有大的创新是难以想象的。

　　华润置地成都公司策划总监赵华：创新是需要成本的。品牌开发商往往都有多年创新的积累，所以他们能以较小的成本去创新。

　　高竞：目前的市场情况不仅会推动创新，也将通过市场竞争提高行业的文明程度。目前万科在销售中已推出“红线外2公里风险提示”，这就是实话实说，把规划上一些不利因素提前告诉消费者。本报记者 李杨

　　本届房交会九大特征

　　1、需求仍旺盛

　　许多开发商表示:印的上万份宣传单第一天就被抢完。

　　2、购房更理性

　　逛房交会的人多，直接成交的人少，大家并不慌于下单；

　　3、试探心加重

　　“我的房子究竟卖多少才能既保证我的高额利润，同时购房者又能接受？”开发商希望在房交会上找到这个问题的答案；

　　4、外地人增多

　　此次房交会有不少来自广元、绵阳、雅安、西昌等地的购房者，房交会的地域影响在明显增大；

　　5、中小楼盘多

　　在目前楼市行情一路看好的情形下，大多数开发商希望借助人气旺盛的房交会立马就能将自己的房子卖完，以此减少常规的广告投放；

　　6、提前早入市

　　目前政府对房价上涨加大了限制措施，不少下半年才亮相的楼盘将自己的亮相时间提前到了春季房交会，可见面对纷繁复杂的楼市，开发商也期望尽早入市、脱手了事；

　　7、展位水平高

　　告别了以往房交会单纯意义上的摆摊设点和广告单发放；

　　8、论坛峰会多

　　本届房交会举行期间还进行了不少由各方组织的论坛、峰会等各种形式的思想交锋活动，在当前楼市充满众多不确定性的时刻，大家都在琢磨市场对策。

　　9、二手房源打挤

　　今年房交会二手房展区参展的二手房公司达到了55家，是去年的1倍多。最大的特点就是房源打挤，彻底改变了二手房交易由来已久的房源短缺问题。从所有参展中介总体上看，房源与需求已经持平，比例接近1：1。从成交情况来看，反而有交易速度放缓的趋势，出房速度高于需求速度。