小赚炒租大赚炒房 从转租投资到有心炒房的故事

　　                     假赠与是炒家新伎俩，无法公开在阳光之下

　　最近的新政对二手房转让交易有了更加严格的规定。在全额征收营业税的压力下，不少炒家开始密谋新的炒楼手段，假赠与、贬值评估、越权代理这些“另类”的炒楼新方式纷纷浮出水面！记者发现，虽然这些新的招数可以“避开”新政矛头，但使买卖双方的利益都存在着诸多风险。

　　伎俩一：假赠与，私下收房款

　　刘小姐今年年初刚在福田新区委附近以40万元投资了一处房产，打算付完首期款后就马上找下家卖掉。按照当时的市场行情，这套房子完全能够以46万的价格出售，扣除相关税费、手续费后，刘小姐可获得12%左右的利润。不想买下不久，政府二手房转让交易新规定就出台了，刘小姐如果在近期卖房就要承担5%左右的营业税，扣除税费后只能有1万元左右的利润。此时，刘小姐想到了用赠与的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，刘小姐也就不用交纳营业税了。

　　“我告诉买家，如果他想以46万元的价格买我的房子，就必须同意这种赠与过户方式；否则我会把多出的营业税加到整个房价中去，那时房子的价格可能会是50万了。”刘小姐向记者透露。6月4日，刘小姐以这种“假赠与”的方式卖出了房子。

　　记者分析：刘小姐的过户方式与常见的赠与过户方式相同，不同的是在私下里进行了买卖。

　　其实，房屋赠与的行为很正常，也很普遍。正常的房屋赠与程序是要赠与人和被赠与人签订一份赠与合同，并经过公证机关公证，然后持着经过公证的赠与合同、赠与人房产证和双方身份证直接到国土局办理过户手续即可。因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，像刘小姐这样明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。从卖方来讲，最大的风险就是如何收房款。作为原业主，办理的是赠与过户，“买方”也就是受赠方，完全有理由在房产过户后不交纳房款，防范买家违约又不能将条款放到“阳光”下，很容易遭遇白给了房拿不到钱的尴尬境地。

　　伎俩二：贬值评估，税额锐减

　　王先生去年以63万元的价格在华侨城买了一套三房单位。今年他与中介公司和评估公司达成协议，将房产评估价格压到最低，房屋买卖合同价格仅为30余万元，但实际上以70万元价格卖出。房款分两部分收取，一部分是过户时按合同上的32万元价格交纳，另一部分则是买卖双方私下交易。这样一来，王先生就可少交近5万元的税额。

　　记者分析：王先生这种炒楼方式，虽然在部分款项的交付方式和权利义务方面有了详细的规定，可以在一定程度上保证双方买卖时的顺利进行，卖方风险相对减小，但买方的风险其实比前一案例更大。这次交易贬值评估下来的房屋价格，在买方下次转让时如果按实际情况评估，买方就要承担高额的个人所得税(税率20%)，一旦再次交易就会不赚反亏。

　　伎俩三：越权代理，非法营利

　　詹先生炒楼已有多年，与中介公司的业务人员比较熟悉。前段时间他刚刚成交了一套30万元的小户型。在交易过程中，詹先生先签署了一个以27万元价格购买该房屋的协议，并和中介私下达成房屋再次转卖的协议，在没有办理任何过户手续的情况下，马上找到一个买主，通过中介公司获得的业主代理权以30万元的价格卖出该房。中介公司从中也获得了费用。对于这桩交易，詹先生的说法是：自己基本上不用什么花费，也不担心税率影响。

　　记者分析：詹先生在没有房产所有权的情况下，原本无权买卖该处房产。中介公司虽然拥有放盘业主的全权代理权，但代理权限早在和詹先生签署第一份买卖协议后已结束，中介后来的行为属于无权代理。一旦詹先生与第二买家在房产交接上出现纠纷，房子的原业主将首当其冲被牵扯进去，招来不必要的麻烦。(本报记者孟晓光)

　　>> 记者提醒

　　上述三种炒楼行为都有中介公司和相关机构参与其中。业内人士表示，由于地产业务具有很强的政策性和专业性，涉及金融、法律、地产等各个层面，房地产中介公司和房地产评估公司负担着确保交易过程合法性、安全性、便捷性的责任，在政府稳定房地产政策出台之际，应该为整个市场把好关，不能以私利而放弃公正。同时，市民在进行二手房交易时，应该遵守相关交易规则进行交易，不要贪图一时之利，杜绝私下交易的行为，以免使自己的合法权益受到损害。