搞市场经济就不能随意地反对投机，应当承认投机活动的合法存在，没有投机的市场是不存在的，只是需要加强对消费者和投资者的教育

　　造房子，土地和资金缺一不可。房地产市场如果有泡沫，往往发端于此。笔者认为，房地产市场价格虚高的根源在于土地和资金非市场化配置的制度缺陷。

　　从土地的供给来看，价格的虚高是肯定的，而且由来已久，土地价格直接反映到房屋的成本，房价具有了较大的成本“刚性”。这种情况在全国各地普遍存在，不透明的土地制度所导致的大量寻租行为是土地和房价虚高的主要根源。

　　2004年8月31日以后，全国范围内开始实行建设用地的市场化制度，即土地的“招、拍、挂”。一方面“招、拍、挂”制度不仅不会使土地价格下降，反而可能使价格上升，另一方面各级政府作为土地资源惟一的供给者，具有高价出让土地的内在激励动机。两方面综合作用的结果，就是土地价格不降反升。

　　此外，资金的配置问题更大。目前，我国金融制度仍然对利率进行管制，储蓄者不得不接受官定的低利率，利率根本没有反映真实的资金价格水平。按照公布的CPI数据，2005年前四个月的通胀相加已达到2.6个百分点，而目前的存款利率扣除税负后仅有约1.8个百分点，实际利率已为负，贷款利率也同样很低，与目前市场公认的不低于10%利息水平相比，几乎要差一倍，是个更大的负数。

　　对于市场的投机者来说，价格的形成主要取决于未来一段时间预期价格的上升，盈利模式就是用有限的资金购买尽可能多的房子，然后卖出，获得中间差价。投机者对按揭贷款具有的放大功能更加依赖，对利率也更为敏感。实际上，与股票市场的投机炒作行为相比，炒卖房屋不仅能够获得信贷支持，而且能够享受比股票市场资金利息(肯定在10%以上)低的多的官方利率。与自住为目的的购房者和投资为目的的购房者相比，低利率对投机者的激励最大。

　　认清土地和资金配置的制度缺陷，具体分析中国的国情特点，才可能找到正确的应对之策。需要注意的是，监管部门和社会舆论严厉打击房地产投机的做法和提法，并不具有清晰的法制理念，似乎让人想起改革开放之初打击“投机倒把”的错误。搞市场经济就不能随意地反对投机，应当承认投机活动的合法存在，没有投机的市场是不存在的，只是需要加强对消费者和投资者的教育。正是投资者的不成熟，给开发商和投机商打开了广阔的市场空间。