2005年版上海市商品房预售合同(征求意见稿)于近日发布。记者发现：购房者可分七期付款，真正体现“一手交房一手交钱”；售楼广告宣传资料应写入合同并要求开发商无条件兑现；全装修房这个全新住宅样式也将登堂入室，改变了以往毛坯房一统天下局面；诸如此类的亮点可谓多多。

　　据了解，新合同何时能获得通过并实施尚不知悉，而在此之前仍将延用2000年版预售合同。就2005年版上海市商品房预售合同中的诸多亮点，记者采访了上海联业律师事务所首席律师王展。

　　［亮点一］房款分七期付，一手交房一手交钱

　　房子还没到手，贷款利息已付了一大笔；贷款办不出，首付款利息又白白损失掉。不少购房者都碰到过这样的吃亏事。今后，这样的吃亏事情恐怕不会再出现。

　　新版合同规定：购房者可以根据不同的时间进度和工程进度分七期付款，体现了“一手交货、一手交钱”的公平交易原则。

　　点评：这不仅减少了购房者的利息损失，而且也降低了购房者因开发商迟延交房甚至楼盘烂尾出现“钱房两空”的风险。

　　［亮点二］开发商不得泄露购房者个人信息

　　“要出租吗？要出售吗？”不少购房者刚买了房子或搬进新房不久，其手机就隔三岔五地接到来自房产中介的这样的电话。而购房者的个人信息一般只在开发商或受其委托的销售商处才登记，所以，不排除开发商或销售商泄露了购房者的个人信息。

　　为此，新版合同规定：未经乙方(即购房者)同意，甲方须承诺不向第三方提供或者泄露以上乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。

　　点评：此举在合同条款中强调了开发商的保密义务，为遏制泄密起到一定的积极作用。

　　［亮点三］土地使用年限必须如实告知

　　开发商是如何取得土地使用权的、土地使用期限还有多少年、规划部门批准的布局图到底什么样，购房者对这些信息相当感兴趣。但是，开发商往往忽略不说，而有些购房者也并不知晓可以到政府部门去查询，结果稀里糊涂搬进去后才发现开发商早已占用了购房者的土地使用权益，余下的土地使用期限远不到70年。

　　新版合同规定：开发商必须将上述信息如实告知购房者。

　　点评：这将减轻购房者的调查负担。

　　［亮点四］面积误差如何算，购房者说了算

　　开发商擅自变更建筑设计、不按施工图施工等原因都可能导致建筑面积增加或减少，但增加或减少的建筑面积到底是指套内建筑面积，还是包括公摊面积呢？对于购房者来说，当然最好是指套内面积。

　　现在，新版合同把这个决定权交给了购房者。而且，有了误差怎么解决，多退少补还是采用别的处理方式，同样由购房者说了算。

　　［亮点五］房屋质量问题，开发商赔修复费和违约金

　　商品房质量保修问题是令购房者最头疼的大问题。购房者第一反应往往是找物业公司进行维修。但事实上，保修期的房屋维修责任应该由开发商负责。

　　新版合同规定：如果开发商不履行维修义务的，购房者可以自行请维修公司前来维修，维修费用一律由开发商承担。不仅如此，购房者还可向开发商索要违约金。

　　［亮点六］售楼广告宣传资料须无条件兑现

　　售楼广告天花乱坠，到头来“绣花枕头烂稻草”的现象真是让购房者气炸了肺。以前，购房者对此往往束手无策。因为，一般情况下，广告仅仅作为要约邀请对开发商没有约束力，除非满足了一定条件并完成了一定认定程序。

　　新版合同规定：销售广告及宣传资料都必须作为合同附件粘贴在合同文本中，并要求开发商予以履行。

　　点评：这样一来，开发商必须无条件兑现售楼广告中的承诺，如果再作夸大或虚假宣传，购房者就可以有理有据地同他们交涉。

　　［亮点七］解除合同后办理注销登记的手续有变

　　购房者不想买房了，当然要和开发商解除预售合同。但房产交易中心的预告登记牌上还挂着购房者的名字呢。所以，注销登记成了购房者的当务之急。然而，有些开发商因生意没做成就百般拖延，始终不配合购房者前去办理注销登记。

　　新版合同规定：在上述情况下，购房者必须先和开发商打一场官司，确认合同真的解除了，然后才能凭法院判决书到房产交易中心办理注销登记手续。

　　点评：手续虽然繁杂了一些，但毕竟有了一条尽快了结和确保权益不受侵害的途径。

　　［亮点八］逾期交房退房还是赔钱，购房者说了算

　　开发商逾期交房，购房者当然可以要求其支付违约金。但过了最后期限仍不见交房，购房者就可以选择“不要房子”，免得无休无止拖延下去。

　　新版合同明确：购房者完全有权利作出上述选择。此外，面对开发商不负责任的“不卖了”的举动，购房者也可以在合同中与开发商约定，房价上涨时“买房”，房价下跌“退房”。

　　［亮点九］会所、绿化、绿地写进合同

　　会所、绿化、绿地这些高档住宅标榜的金字招牌，以往只在广告中夺人眼球，而在合同中鲜有约定，因此使得纠纷层出不穷。

　　新版合同作出规定：会所何时竣工、是否对社会开放、具体经营哪些项目、绿地面积多少、绿地率多高，这些内容都必须在合同中进行明确约定。

　　点评：这对于购房者来说具有非常重要的实际意义。因为概念中的会所、绿地全都变成了看得见的权利和生活享受。

　　［亮点十］全装修房在合同中闪亮登场

　　与以往的毛坯房“一枝独秀”有所不同，全装修房这种全新的住宅形式在新版合同中闪亮登场，并规定了“统一装修”和“菜单式”装修这两种装修模式及其不同的付款方式。

　　新版合同还规定，各房间各部位所用材料名称、品牌、规格／型号、质量等级、数量、颜色等必须以合同形式明确下来，而不仅仅是体现在展示的样板房中。这样，购房者日后在验收全装修房时就有了明确的依据和标准。此外，预售合同还对全装修房的空气质量标准作了规定，体现了新版合同的新颖性，符合购房者要求提高生活质量的潮流。

　　-新闻背景：三大版本见证上海楼市变迁

　　上海楼市最早施行的是1997年版内销、外销商品房预售合同。从2000年9月1日起，上海市民在预购商品房时，开始使用2000年新版《上海市商品房预售合同》。

　　相对于使用了3年的1997版商品房预售合同，“2000版”完善了许多“1997版”的先天不足。它权衡了房产商和消费者双方的利益，针对当时商品房销售中出现的延期交房、改变规划、房屋缩水等现象，增加了一系列防范条款，在客观上保护了购房者的利益。

　　2000版预售合同文本的条款由1997版的28条变成了32条。但是，“2000版”的一大特点正是在于：它不仅仅是对“1997版”的所有条款进行了补充，还对过去那些行文繁琐或者不太具有可操作性的条款进行了简化。

　　除此之外，2000版商品房预售合同在“1997版”的基础上，增加了特别告示，将商品房销售中存在的主要问题和常见纠纷给予提示，提醒购房用户在签订合同时特别注意。

　　上海楼市在发展，作为规范和完善楼市的合同文本也应与时俱进。就此，上海联业律师事务所王展律师表示，2000年版预售合同的部分规定如今确已不适应当前及今后上海楼市的现实情况。比如，“2000版”要求开发商必须取得大产证之后才能交房，这已不符合当前的交易现状。现在，很多开发商在没有取得大产证时也在办理交房手续。在此情况下，2005年版上海市商品房预售合同的横空出世就势在必行了。

　　-商报评论：商品房预售合同也应与时俱进

　　上海市新版(2005年)《商品房预售合同》(征求意见稿)将正式与公众见面了。这标志着老的上海市购房合同(2000年版)实行了5年以后，即将作为翻过去的一页，上海房产市场上将有新的更加符合市场状况的合同文本，它将是活跃和完善上海房产市场的保证。

　　应该说，2000版上海市《商品房预售合同》样本，无论是对保护购房者的利益还是对规范上海房产市场，都起到了相当大的作用。但是，任何事物都会有一定的局限性。当时，上海楼市低迷，合同设计遂对此作出了某些有针对性的条款，以约束买卖双方。没想到，此后几年里房价大涨，有些房产销售商利用合同条款违约毁约，致使购房者利益受到很大损失。在这几年里，上海楼市有关此类的纠纷并不少见。2005版《商品房预售合同》有关这方面的条款将更为严密完善。

　　从新版《上海市商品房预售合同》条款的内容变更来看，如“土地使用年限必须如实告知”、“购房者可以根据不同的时间进度和工程进度分七期付款”、“面积误差如何算购房者说了算”等，显然是向着更有利于保护购房人权益的方向变化。

　　理想的合同应是中立而面面俱到的，把一切可能产生的纠纷都在事前预想到。然而，事实上这是不可能的，交易双方都不可能凭借预售合同防范所有风险。正像2000版《商品房预售合同》制订时，考虑到楼市低迷状况却没想到防范楼盘大涨中存在的漏洞一样，新版预售合同将来也会遇到新的问题，这就需要我们去不断完善它，这也是上海在10年不到时间里已经有了第三个《商品房预售合同》的原因。老实说，2000版《商品房预售合同》基本上是不错的，这从上海关于购房合同本身的纠纷投诉很少这一现象中就可看出，当然这和上海的市场化程度高、上海人的市场意识普遍较强有关。

　　预则立，不预则废。笔者以为，针对目前新的市场情况，新版预售合同很有必要在交房和物业方面多作强调，现在这方面的纠纷实在是不少了。