2005年的最后一天，是苏州顺驰凤凰城项目起步区的业主收房的日子，但他们等来的却是《致业主的一封信》。苏州顺驰地产有限公司（下称“顺弛”）在信上称，原定的交房时间延迟到2006年4月30日之前。顺驰对业主的解释是由于变电站的缘故导致不能交房。

　　其实，由于顺弛没能按期缴纳土地款，苏州工业园区的开发商内部一直担心凤凰城项目会烂尾。近期，更有传言称，国土资源局已将没有缴纳土地款的其中一块地收回。

　　27亿拿地

　　时间回到2004年1月6日，苏州顺驰置地以底价27.37亿元的价格成功竞得一块近100万平方米的土地。这块被用于开发凤凰城项目的地块位于苏州工业园区金鸡湖东面，由三大块土地组成，是苏州工业园区内的“两个100万”大盘之一。

　　据园区的开发商回忆，该地块的单价达到了208万元/亩，而从苏州工业园区的发展来看，湖西的开发较湖东更具规模也更为成熟，因此这个价格当时只有顺驰敢拿，而且所需的资金量相当庞大。

　　“因为总价达到了27亿元，当时顺驰和政府协商之后，把土地款的缴纳期限设定为三年。”苏州工业园区土地储备中心的相关人士透露。据他回忆，园区为了能保证土地款及时收缴，给顺驰设立了7个时间点。

　　在园区的其他开发商看来，这一条件已经相当优厚了。因此，尽管该地块所需资金甚巨，但在开发之初，顺驰的计划仍非常有节奏。

　　在顺驰的如意算盘中，苏州顺驰只需要根据政府规定的付款要求，制订一个周密的财务计划，在拿到部分土地证及“四证一计划”后，即可以根据规定从银行取得贷款，而顺驰一贯的高举快打，迅速开盘即可获得销售回款。

　　这也是顺驰在各地疯狂拿地的主要操作手法，在顺驰集团原舵手孙宏斌看来，“顺驰从来没有不计成本拿地，现在看我们的土地成本都很合适，除了成本，我们还强调付款方式”。

　　未按期缴纳土地款

　　但算盘尽管如意，实行起来却不是那么回事。

　　“现在是一笔糊涂账。”苏州工业园区土地储备中心的一位知情人士表示，“到目前为止，顺驰凤凰城地块的土地款只缴纳了不到总额的一半。”就在这不到一半的土地款中还包含了逾期不缴而受到处罚的滞纳金，而三年期限还剩余三分之一的时间。

　　“顺驰并没有按照规定的时间节点的速度在缴纳土地款。”据该知情人士透露，有关方面已经下了几次催缴通知书，“有时候有效果，会把滞纳金交上来。但是由于不断累计的滞纳金，它到底交的是哪期滞纳金，已经有点搞不清楚了。”

　　《第一财经日报》从苏州工业园区国土资源局获悉，目前，凤凰城项目的三大块土地中一块地已经缴清，发放了《国有土地使用证》，另有两块土地其中一块交了部分土地款，一块地尚未开始缴纳。尽管如此，由于凤凰城项目的缴款期限为三年，目前尚未到期，因此，凤凰城项目的土地仍然在顺驰手中。

　　寻找合作方

　　业内认为，苏州顺驰摆脱困局最大的可能就是通过股权转让的方式，与其他开发商合作开发凤凰城项目。因为在土地款尚未缴清的前提下，土地转让是不合法的。

　　从项目运作的角度，苏州顺驰已经为这一方案创造了条件。知情人士证实，2004年底，凤凰城项目的运作方已由政府批准更名为苏州顺驰地产有限公司，此前在拿地时，苏州顺驰以顺驰置地的名义拍下土地。目前，顺驰置地只负责顺驰在苏州的另一个项目湖畔天城的开发。这样，顺驰地产成为凤凰城项目的项目公司，可以独立拿出去进行股权合作。

　　去年夏天，顺驰集团前董事长、现顺驰集团第一大股东孙宏斌和顺驰华东集团公司董事长闵峰曾一起来到苏州，目的就是为凤凰城项目寻找资金。据苏州工业园区的一家开发商透露，孙宏斌开出的条件是50%的股权置换，但是要求对方拿出5亿~6亿元的资金。

　　“但是我们都不敢和顺驰合作，土地款没有缴清，银行还有抵押，风险实在太大。”该开发商坦言。

　　据记者了解，苏州顺驰一直都没有放弃寻找合作伙伴来缓解凤凰城项目的资金压力。2005年初，苏州顺驰的一着“好棋”是和它的兄弟公司融创集团合作开发凤凰城。去年4月份，双方已就一些框架性问题达成一致，如开发规模、成本分摊等，融创集团借此可以进入苏州市场。

　　但是不到半年，去年国庆前后，融创集团即悄然退出，只留下苏州顺驰单兵作战。

　　项目开发陷入僵局

　　苏州顺驰的内部人士表示，顺驰华东集团对凤凰城项目寄予厚望。它是顺驰在苏州甚至整个华东区域的最大规模的住宅项目。

　　闵锋也曾表示，27亿元摘牌凤凰城项目时，当初还有同行讥为太冲动，同年4月21日园区土地拍卖平均地价已达到每亩375万元,有人又说顺驰“净赚10个亿”。

　　在顺驰的原计划中，三年时间付清土地款，六年时间完成项目。而凤凰城一期的销售也可以称得上是理想，去年一季度，凤凰城项目的销售额占到了华东集团总销售额的50%以上。苏州市场成为华东集团主要的销售回款来源地之一。

　　但凤凰城二期销售时，受宏观调控影响，苏州市场的销售额骤然缩水，特别是在去年7、8月份，成交量可以用“惨淡”形容。凤凰城二期的开盘时间正好是7月底。

　　目前，苏州工业园区内湖西地区的楼盘均价在6000元/m2左右,凤凰城所在的湖东的楼盘均价约为5300元/m2。顺驰内部人士表示，由于湖东的开发慢于湖西，因此售价比湖西要低，所以凤凰城项目的利润率也有待提高。

　　在开发速度上，顺驰的原计划是用6年的时间完成整个项目的开发。凤凰城整体规划占地面积89.79万平方米，开发面积达161万平方米，根据项目分期开发计划，共分六期开发。

　　但是目前，近2年的时间过去了，顺驰仅开发了凤凰城地块面积的20%。

　　“在剩下的4年时间里，要完成剩下80%的土地开发，难度非常大。”同在苏州湖东板块有开发项目的一开发商高层认为，特别是在目前开发商资金链紧绷的形势下，如果没有其他资金注入，凤凰城项目开发前景堪忧。

　　现在的问题是，谁会接手？

　　在三年缴纳土地款的期限未到之前，苏州工业园区还没有公布如果到时不缴清该如何处理的方案。但是据相关部门的人士透露，园区一直相当关注凤凰城项目，也对可能的结果有所准备。