在杭州、青岛、上海和北京等地二手房20%个税政策夭折之后，今年广州率先试点的成败，对未来房产相关政策的施行具有标本意义

　　一石激起千层浪。

　　2006年1月1日起开征20%二手房交易个人所得税（下称个税）的消息让广州的炒房客和购房者于去年年底前纷纷抛售手中的楼盘，但时隔半月之后，广州楼市回归平静。

　　“对短线投资影响较大，毕竟广州不像上海，房地产升值空间有限。我手头的几套房子暂时不准备卖了，打算以租养供。”在广州、深圳投资房产已有四年的洪先生颇为淡定。

　　在国家税务总局措辞严厉的《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（156号）文件去年10月下发后，广州地税局首个高调响应。此前，在杭州、青岛、上海和北京等地二手房个税政策已夭折。

　　广州中原地产研究部高级主任刘志武表示，房产市场正在接受并逐渐消化这场重税的游戏规则。

　　削薄利润

　　凭借多年炒房的经验，对广州新出台的二手房个税政策，洪先生心里自有一番算计。

　　按照广州原来的计征方法，商品房转让普通住房个人所得税税率为房价全额的1%，非普通住房的个人所得税税率为1.5%。而按照新的计征方法，广州市地方税务局对个人转让房产可实行据实征收，按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税。

　　以洪先生持有的一套位于广州天河区的100平米住宅为例。该房产从去年7月以60万元人民币购入，迄今增值10%，现价在66万左右。按照原计征方法，转让该房产应纳税额=房价全额×1%=6600元，而按照新的计征方法，转让该房产应纳税额=（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%=12000元。虽然多付出近6000元税款，但10%的增值扣除个税后仍有8%的利润可图。

　　如果房价增值5%以内，购房者并不受新的个税政策影响。洪的另一套位于海珠区的80平米住宅，去年9月以35万元购入，迄今增值5%，现价为36.8万。按照原计征方法，他应缴税3680元，而按照新的计征方法，他只需缴税3600元，还少缴80元。

　　通常来说，广州房价涨幅10%以上的地区投机较为活跃，而房价平稳地区则以正常需求为主。从这个角度看，新政强制征收房产溢价部分20%的个税，精准地打到了投资客的“七寸”。

　　尽管新政削薄了投资客的利润空间，但还不足以使资金退场。洪先生对记者表示，去年“6·1”开征营业税后，他有两套房产光税费就交了十几万，利润大大缩水，这次每套只是多付出几千元而已。“那时候都挺过来了，这次影响不算太大。”

　　钻政策空子

　　《财经时报》了解到，很多投资客都和洪先生有类似的心理。在他们看来，包括营业税和二手房个税在内的一系列调控政策，实质将房产交易周期延长，交易数量减少，利润空间遭挤压，但新增加的税收并不足以引起楼市有较大的变化。

　　上有政策，下有对策。

　　一位刘姓投资客向记者表示，新政分“据实征收”和“核定征收”两种方式，有“缝”可钻。所谓“据实征收”，是在各种交易凭证齐全的情况下，对房产溢价部分征收20%的个税，而“核定征收”是在凭证不全的情况下，按原计征方法对房产总额征收1%-1.5%的个税。

　　以一套100万元的住房为例。如果按照“核定征收”缴纳税收，应缴税额为1万元；如果按照“据实征收”，扣除“合理费用”后获利5万元，那就依然缴税1万元。但如果获利高于5万元，投资者就会通过手段隐藏凭证，只给税务局缴税1万元。

　　复归平静

　　在投机客开始琢磨新“棋路”的同时，普通购房者最初的恐慌情绪也渐渐散去，开始注意交易的规范性。

　　此前，购房者会采取两种方式节省交易成本：一、通过选择中小中介，做低房价来逃避契税等；二、通过减免手续降低费用。

　　20%个税征收之后，做低房价的做法将使购房者在未来卖房缴纳个税时付出更高的代价；而减免发票等相关凭证的做法，将可能使购房者在未来售房时无法按照“据实征收”的方式提供购买环节中的相关交易凭证，从而承担更重税收。

　　二手房交易情况则从另一个角度印证了新政下广州普通购房者利益受损不大。广州中原地产数据显示，去年“6·1”营业税开征之前，广州二手房和新房交易各占市场总量的50%：“6·1”之后，部分没有房产证的期房不能上市交易，二手房交易比例有所下降，但仍保持在45%。从去年11月至今，随着更多期房进入市场，二手房交易比例一直在逐月回升。

　　“到中原各分店咨询相关政策的人络绎不绝，部分投资热点区域如东莆、珠江新城等板块房源挂牌量大增，买卖双方都加快了交易速度。”刘志武说。

　　广州试点

　　广州试点征收20%二手房个税有多重政策考虑。

　　首先，去年广州房价的快速上涨成了征收二手房个税的绝好“由头”。

　　据广州市房管局的统计数据，继2004年疯涨18.8%之后，广州10区房价2005年1至10月再度猛涨16%，均价达到5597元/平方米，10月环比上涨了647元/平方米，升幅达13%。涨幅最大的番禺区1~10月价格上涨超过20%。

　　进入11月，广州的房地产市场出现了“价量双涨”局面。广州二手楼市11月的总体成交量环比增加16%。正是上述情况，使广州市政府部门判断：楼市因炒作现象产生“虚火”，政府需要祭出二手房个税这剂“泻火”的猛药。

　　另一方面，广州市场比全国大部分地区更加理性成熟。有经历过亚洲金融危机的香港毗邻，广州楼市一直发展平稳，以自住需求为主，打击投机的政策阻力不大。

　　“像现在的广州市场，已经发展到现房阶段，供应量比较大，消费者比较成熟，市场又有充足的房子可供选购。”在建设部的文林峰看来，广州的理性与政府色彩不是太浓有关——很多问题不需要政府出面，市场主体就慢慢解决了，并由此成熟起来。