开发商求解REITS融资

　　主持人：这样看来，利用REITS融资，也是大象的游戏，没有足够的物业储备，还是很难进行。那么如果开发商想加入reits，利用reits融资，主要程序是什么？

　　陈基强：假如中国内地开发商想要做这件事，最正常的途径是这样的：首先要经过中国政府的批准机构，在海外设立一个合法的项目公司。大部分时间一定要跟海外基金做一个紧密的合作，一定要用海外纯外资的钱通过这个项目公司进到内地，把每个项目合理合法地买过来。他们做的手续就是买卖手续，把这栋楼卖给海外公司。假如你把足够量的（4到5个物业）加起来是30到40亿港币或者是等值的货币最后上市的是海外那家公司，而并非是国内物业公司上市。海外那个公司上市的理由是有30到40亿的资产，更有了30亿到40亿每年能够为他带来的租金，当然是合理合法的，完税，通过外汇管理局审批之后的。

　　主持人：内地企业想通过reits融资的话，先到国外注册一家自己的公司，再用这个公司的名义把自己内地的物业买过来？

　　陈基强：是他先拿到批准去开，然后还要把物业装进来，然后才能做上市的工作。

　　主持人：前期的工作要付出相当的费用，对这些房企来说确实存在很大的风险，一旦上不了市，这些前期的工作等于就白做了？

　　陈基强：假如想清楚这件事，并不是他自己在做。假如他自己在做的话，他根本就不缺钱了。我刚才讲的为什么没有考虑费用呢？在这个情况下一定是与今天国际的投行已经联合起来来做这件事了。这其实是一个类型。

　　我在讲房地产基金时，有一点大家可能不太懂得怎么用，假如懂得用的话，这个资金无论是对中国房地产业或者对中国的零售业，甚至于对中国内地的工业企业都有非常大的帮助。因为大部分人只知道reits可以用来做房地产、商业物业的收租。在国外，你看下各类峰会会上的其实商业非常重要。假设易初莲花超市，现在大卖场在中国是非常流行的做法，大家都在竞争着。假如易初莲花在某个区域要跟家乐福或者是沃尔玛斗，就要不断开店来抢所谓的市场占有率。假如他可以跟一个基金合作，达到一个协议，你帮我在某个地区开三十家店，每家店投入可能在两个亿左右，三十家店就是60亿，假如靠零售商建60亿的店太难了。假如每个出租也有一定的难度。假如跟银行家、跟投行合作的话，这个投行可以募到足够的资金来支持他开30个店。他答应这个投行你每帮我开一家店，我和你业主租20年，给你的回报10％，这样变成租客的关系了。这个投行可以用这30个资产，还有10％的回报在海外市场上市，这是在美国非常流行的区域性购买，大部分都是这种大卖场。为什么对零售业有很大的帮助呢？假如国营大的零售业比如说王府井百货，拼资金跟国外资金斗的话很难。假如跟国外投行合作可以帮助他们建更多的店，他们可以继续做自己的主业。

　　在工业方面，有很多工业厂房甚至大型制造厂需要很多地方仓储。你可以做另外一个选择去租，或者是去买。这些都把你的资金锁在非主营业务上了。假如跟基金合作，让对方把仓储提供给我，我跟你签一个长期租用的协议，然后他们就可以打包上市。这在国外其实已经非常流行、非常广泛了。在美国已经成为一种灵活交易的产品了。这对中国股市也是一个很好的产品。并不是所有的好的公司都去海外上市。澳大利亚现在有50家房地产基金，大概17％拥有这种投资。日本有25家基金，新加坡有70家，香港有三家，我相信今年最起码有3到5家继续会在新加坡或香港上市，很明显这是非常好的。

　　其实它具有的另外一种投资途径是为中国的四大银行减轻很多负担。因为这些房地产基金的投资者是专业人士，等于是专业户。专业户选择来投资，你承担的风险、承担的利益总比我们接受银行这种小额存款，最终打包借给你来得放心。承受风险的能力都不一样。假如可以把部分专业人士的钱提供给房地产机构，我们相信政府去管制或者是政府去调控、帮助银行减低他的责任相对来讲更轻松一点。

　　主持人：新加坡的reits跟香港reits上市程序和条件一样吗？

　　陈基强：不一样。新加坡是一个非常有竞争力的地方。新加坡比香港更早地推出房地产基金。新加坡政府为了推动房地产基金做了非常多的努力。在新加坡假如把物业卖给房地产基金过户是没有税收的，所以不需要再从业主卖给房地产基金里先交一个交易税。另外房地产基金可以在银行借一定的钱。第三，不需要投资房地产基金重复交税。这些种种都是非常有利于做房地产基金的。香港第一个房地产基金并没有在香港上市。其实最早期的越秀在94年的时候选择的并不是香港，也是新加坡。香港刚刚出来房地产基金时，只是想怎样盘活香港低迷的房地产，所以所有的条例是说只能在香港物业打包在香港上。其实真正是2005年6月份允许离岸物业在香港上之后，才使得香港的融资能力有所提高。

　　假如比较香港跟新加坡这两个市场的话，新加坡的市场相对来讲更灵活一点，更优惠一点。其实去新加坡上相对比去香港上容易一点。但是它的弊端是它的股票市场的融资能力并不是很大，香港的融资能力是上千万的融资能力，香港一般情况对于国内的熟悉程度高于新加坡人对国内的熟悉程度，所以受追捧的量相对比较好。我觉得这两个是一个挺好的机会。对于一些中等发展商来说可能不选择去香港，而是选择去新加坡。但是假如你需要大量的资金，需要一个交易量比较频繁的交易平台的话香港可能会是比较好的选择。

　　主持人：reits上市以后可以再融资吗？

　　陈基强：可以的。有几个例子，李嘉诚在新加坡上的SUNTEC项目，本来是一个物业上市，融到的钱再继续买其它物业，就等于是一个上市公司。做了很好的主营业务上市了，假如我做的话，再兼并、收购其它公司，增资发股的话，股票市场一般都会非常乐意提供这个机会。其实上市只是所有的开始。只要你做的好，资金是不断的，也不会就停在那边。

　　新地产主持人：再融资手段有哪些呢？

　　陈基强：上市的房地产基金为什么这么多人投呢？非常主要的一点，他规定在美国是90％的收入要分给小股东的，他做的东西也非常简单，就是叫你买有稳定收租物业摆进去产生租金，甚至有一些还限定你的物业不能做炒卖，只有摆进去三年才能卖第二次。简单来讲，它是靠找到好的物业，比较好地管理，把价值提升，升高租金作为一个回报。当一家公司经营的好，每年分红都达到七、八的时候都可以增发。把增发的钱再买同类型的物业。最不应该的就是保持现金流，因为现金流对他们没用。他的钱应该分给投资家，现金是不产生利润的。

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