“现在一天能卖掉好几套。”蒋正华说。蒋正华是上海一家房地产公司销售部经理，他告诉记者，前段时间他所销售的项目两个月才能销售一两套，而从2月下旬开始，久违了的购房者又开始聚集到售楼处。

　　2月下旬，上海房地产市场突然发力，与新年淡季相比，成交量迅速提升。很多楼盘都碰到了蒋所说的情形。市场上开始出现这样一种声音：上海房地产市场开始回暖。

　　然而，也有不少专家认为，由于价格回调幅度不够，且成交量大部分源于动迁需求，不足以支撑楼市真正“回暖”，今年的上海房地产市场依然不可盲目乐观。

　　两类消费者成购房主力

　　上海市房地产交易中心网上房地产数据显示，扣除配套商品房外，1月份上半月销售公寓商品房2901套，1月下半月销售2106套。进入2月份以后，销售量出现了直线的下滑，2月份上半月销售1503套，但2月16日至2月26日11天内，共销售了2596套，成交量出现了不小的回升。

　　上海房产之窗的分析师认为，近期有不少新楼盘开盘是成交恢复的主要原因。

　　据房产之窗提供的数据，2月24日至3月2日一周时间内，新上市楼盘18个，共计推出1018套房源，面积约14.9万平方米，供应量与前一周相比增加了45%。同时，在新开房源增加的情况下，从春节开始累积起来的买家陆续出手，在这一周里，成交住宅2780套，成交面积31万平方米。

　　但不少专家发现，动迁户是目前上海房地产市场主要的购房力量。据上海市有关部门的统计，上海世博会动迁的签约工作已经接近尾声，超过90%的动迁居民已经签约。

　　同时，上海的一些重大工程也正处于建设的高峰时期，比如轨道交通的建设。“现在地铁差不多有100多个站点在建设，由此产生的拆迁安置需求也不少。”上海房地产学者顾海波告诉记者。

　　拆迁户除了选择在世博家园等几个重大工程配套基地安置外，不少居民选择了货币补偿，而高额的补偿金则滋生出一定的购买力。

　　除了动迁造成的刚性需求，改善居住条件的置业需求也是目前购房需求的重要构成部分。

　　一位分析人士认为，动迁购房和改善居住是目前上海房地产市场购房的主要力量，但在整个市场需求中，是否足以支撑整个楼市回暖尚待观察。

　　放宽公积金贷款：

　　政府“暖市”努力？

　　继元旦上海出台新《公积金管理条例》后，2月28日，上海市公积金管理中心又出台《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》，加大对二手房贷款的支持力度。通知明确，从3月1日起，购买竣工年限在5年以内（含5年）的二手房，可以享受与一手新房同样的公积金贷款条件，即贷款额不超过总房价的80%，最长期限为30年。此前上海对二手房申请公积金贷款一直执行7成上限。

　　业内人士认为，公积金政策的放宽的目的无疑是想激活上海二手房市场。

　　“（新政策）主要涉及到2001年后的房子。这些房子的贷款风险不是很大，刺激这种二手房的供应能够减小供需失衡、调整供需关系。”深思域营销策划有限公司高级研究员刘瑾对记者表示。

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发却认为，“政策的出台是鼓励居民的正常性消费，但是其效果未必明显。”

　　他认为有两个原因：一是五年内的二手房本身不多，规模不大；二是内环以内的二手房价格都比较高，而公积金的总量却不大。

　　“上海楼市‘控制增量’从去年就开始了。目前一手房供应有所减少，所以政府部门开始刺激二手房市场。”刘瑾认为，“公积金新政策主要是出于供需平衡的考虑。从历史来看，可以算是‘盘活存量’。”

　　“目前上海的一二级住房市场之间存在很强的联动关系。”蒋正华表示，“一旦二手房被盘活，投资者和许多被压抑的自住消费者的需求都会被释放出来，从而带动一手房市场。”

　　回暖还需要时间

　　对于目前“上海楼市回暖”的说法，连一向“看多”的复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士也并不赞同，他认为，仅凭目前成交量出现一定幅度的反弹，尚不能断定上海房地产市场已经回暖。

　　华伟表示，目前只能说对房地产市场的预期正在逐步回暖，“但这是一个逐步的过程，转变为实实在在的消费还需要时间。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也认为，现在谈回暖还不是时候。

　　尹伯成说：“成交量要上去，需要真实的需求来支撑，要有真实的需求，那就需要房子价格的合理调整，中小户型房子大量上市。”

　　尹伯成认为，从去年4月份房价最高点到现在，上海房价下跌的幅度在15%左右。这与他估计的总体下跌30%尚有不小的差距，他认为，只有价格调整到位，才有可能回暖。就算短时间内成交量有一定幅度回升，但这也不是长远的。