人居展上看到楼市的希望

　　此次人居展展馆有两个，参展项目及展位数非常多。有朋友问我，人气不多吗，是不是意味着楼市风向要变了？我回答说，比预想的好很多。朋友问为什么，我说，在此次人居展上，在看到楼市焦躁的同时，我也看到了希望。

　　第一，本次展会分两个展馆，并且又是清明扫墓的时候，在楼市盘整时期有这样的人气着实不错，至少表明潜在的需求依然强劲；第二，人居展展现缤纷的“吆喝”手段，表明开发商已经不再高傲，他们正在想尽办法吸引消费者的注意力；第三，部分开发商的“路演”转向冷静、理性，现场体验，准现房销售成为“路演”重要卖点和方式。展位的宣传均突出实景，并配备定时班车赴现场真实体验新推出的准现房，这是面对客户正确的姿态，体现出开发商的自信和冷静。市场的变化会使越来越多的房产商改变姿态、关注产品性价比，如同上市公司维系良好的投资者关系、关注盈利和市盈率一样。房产商正在为顺利度过调整周期积极努力着。

　　人居展在更大程度应该是展示文化和形象，而不是销售。实际上也是可以预见，人居展越来越会成为一个消费者感受产品形象的“逛名品街的行为”，一个房地产企业推介产品的高端“路演”，而不是赤裸裸地叫卖、贱卖如同菜市场的杂音。

　　资金不会一边倒向股市

　　有人说楼市不好了，资金要流向股市了，股市要涨了。我认为资金的流向并不会这样简单。

　　一般来说在经济的高涨期居民的投资热情会高涨，资金将从银行撤出进入投资领域，包括生产性投资和资产性投资，相应的是银行储蓄将减少。在经济衰退期则反之。对一般老百姓来说，更多的选择是资产性投资。我觉得住宅应该是具有双重属性的，消费和投资功能同时具备。因为买宅置地并不是简单落后的传统观念，而是具备经济学判断的常识原理，至少超过珠宝、黄金的投资功能。显然，楼市与股市毫无疑问是普通老百姓投资的主要渠道，而且至今缺乏替代性，缺乏分流。由此可以这样认为，居民资金确实会在股市、楼市、银行间发生主要的流转，并因此部分反映或影响市场的走势。

　　有学者提出中国将会出现股市火、楼市冷的现象，但我认为股市、楼市在以往的某个周期是出现过明显的冷热转换并伴随资金的转移，但却不能用历史重现的股市技术分析原理，简单应用于这个周期的股市、楼市，否则就无法解释去年楼市退潮后，居民储蓄余额继续大幅度增长的现象。

　　所以，我个人的观点是，股市确实在筑就一个划时代的大底，但这个过程会比较长。理由很简单，股改的目的是希望改善资本效率，根本出路是改善上市企业的盈利能力和优化市盈率。但并非一声股改令下，企业立马盈利能力大增而且普遍性大增。楼市也不会是简单的以价格为标杆的熊市走势，而是一个规范、改善产品性价比和结构的调整过程。两个市场都会是中国市场经济走向质的成熟的缩影。用技术分析的话来说，是一个大的调整平台，整个周期会是一个制度建设的周期。所以，今年的资金不会明显流向股市，对楼市会存在观望，但存进银行只是出于无奈，最终资本一定会选择投资出路，但流进哪里都需要拉一把，需要那个行业的参与者做出一些改变。

　　股市楼市均处于战略建仓期

　　在我国的市场经济发展过程中，股市和楼市都扮演了十分重要的角色。在过去的20多年里，股市、楼市经历了基本重合的周期、半合半分的周期，以及股市下跌而楼市狂涨周期。经过去年的宏观调控，股市和楼市是否进入完全合轨的周期？

　　的确，楼市现在已进入至少是调整的周期，但是否是下跌的周期呢？股市应该判断为已经结束了下跌周期，但问题是上升周期真的到来了吗？我认为，就目前的经济运行状态而言，作出股市上升、楼市下跌的结论，都是不正常的并且是不切实际的。

　　股市作为经济的晴雨表，应该全面反映经济的运行轨迹。从国外的经验来看，房地产和建筑业都是非常重要的反映经济增长信心的指标。在我国也不可能出现完全逆向的发展。那么两者如何合轨呢？可能的解释是，股市依然处于调整(筑底)期，其运行轨迹是一个相对宽幅的箱体通道，有可能持续2-3年。因此股市进入战略建仓期没有疑问，但已进入主升期却言之过早。同样，楼市处于强势调整期而不是下跌周期，持续时间可能也要2-3年。所以对股市不宜过于乐观，对楼市也不宜盲目悲观。两者就目前而言，都应该处于战略建仓期。

　　这一判断相信符合目前我国经济处于新一轮转型期的特征。我国政府提出的和谐、节约、创新的执政大纲正在部署实施中，体现在经济领域的节约型、创新型都需要一个周期来调整和部署，其经济助长的动力或表现可能在2008-2010年间反映出来。这期间股市、楼市会进入并轨的新一轮上升周期，而且可能是主升浪。

　　高“市盈率”房产品

　　价格必须回归价值

　　近两年，不管在股市还是楼市，“泡沫”和“价格”始终是热门的词语。虽然目前楼市只是处于强势调整期而已，但毕竟局部的泡沫仍然存在。

　　问题的关键是如何消除局部泡沫。跌价是惟一的出路吗？股市泡沫是市盈率(股价和每股盈利之比)太高，楼市的泡沫表现在房产品性价比严重不合理，这就是楼市的“市盈率”泡沫。

　　降低那些高“市盈率”房产品的价格以修正性价比是一个途径，但消化泡沫的另一个途径是产品创新、提高品质。如果是体量较大的楼盘开发，更应该分期规划，不断优化升级产品，以逐步消化吸收泡沫，并应该像当年的证券机构进行投资者教育一样进行“消费者教育”，以提高消费者产品性能的识别能力。在优化产品的同时，加强工程形象进度规划、营销团队建设、加强客户管理，以增强可持续销售能力，顺利度过可以预见的调整周期，去迎接同样可以预见的楼市上升周期。有远见和能力的公司，通过战略性储备土地资产，研究和优化产品结构，更是战略建仓比较好的时机，可以成为下一轮快速发展期的先行者和受益者。

　　对于消费者来说，由于房地产资产本身的属性决定它与股票资产有着显著的差异，并且从周期上来说，楼市仅仅是处于一个调整的周期，目前也属于逢低吸纳的战略性建仓阶段。当然在一个调整期里，更多的是个股、板块的行情，在这点上只要看准城市规划发展的方向，精选高性价比的楼盘，而不要一味关心价格而忽略了性能、品质。