中心城区高档公寓投资回报率"期中考"

　　年中将至，又到了投资客整理上半年的投资所得、打算下半年投资计划的时候。

　　经过2005、2006年两次宏观调控的洗礼后，楼市投资仅存长线投资客的身影。除了之前长期进行长线投资的投资客，近期受调控影响，市场被动出现大批长线投资者。

　　根据美联物业全市11个区域31家门店上传数据显示，相比新政实施前，目前约有5-10%的房源业主转售为租。这部分业主中大部分是持有物业已满两年或快满两年但未满五年的，由于政策将营业税交纳年限调整至5年，这部分业主不愿交纳新增的5.55％营业税，故先转售为租，从短线转为中长线。

　　而对于正在长线投资高端物业和即将介入的投资人来说，目前最关心的是这批高档公寓在上半年中的租金表现，投资回报率情况，《每日经济新闻》为此挑选上海中心城区几大投资比例较高的高端物业，对其半年的租金和投资回报率情况作分析比较。

　　目前，上海的高档公寓主要分布在浦东陆家嘴((600663行情,股吧))、卢湾新天地、静安南京西路、长宁古北及徐家汇地区，以上5个板块集中了上海绝大多数的高档公寓住宅。

　　陆家嘴板块内聚集了众多世界500强企业，许多跨国公司的区域总部设立在此，区域内高端租赁需求极为旺盛，而目前陆家嘴滨江沿线成为高档住宅的聚集区，凭借不可复制的江景资源，对外籍投资者具有极大吸引力。目前该板块内的长线投资热点楼盘集中在仁恒滨江园（均价27000元/平方米）、世茂滨江花园（2房均价27000元/平方米，3房均价33000元/平方米）和菊园（均价15000元/平方米）这三大楼盘中，平均投资回报率4%左右。

　　卢湾新天地是集历史文化和现代时尚元素于一体的区域，居住在此地是一种身份和品位的象征，目前该板块热租高端楼盘价格高昂，租金水平更是封顶上海租赁市场，其中翠湖天地（均价37000元/平方米）、锦麟天地（均价45000元/平方米）的投资回报率较高，在6.4%左右。

　　南京西路板块是静安区最繁华的商业地带，有着市中心顶级的梅隆镇广场、中信泰富、恒隆广场等商业写字楼，汇集了全世界数百家跨国公司的东亚总部，跨国公司的境外高管是板块内高端公寓的主要租赁对象。目前中凯城市之光（均价26000元/平方米）、国际丽都城（均价25000元/平方米）和静安枫景苑（均价21000元/平方米）是板块内最热租的高档公寓，投资回报率在4.4%左右。

　　古北板块依托虹桥经济技术开发区的开发，是上海最早建立的大型国际居住社区。区域内有一流的餐饮、娱乐设施和风格迥异的商铺店面，消费环境高端，是上海最为集中的外籍人士聚居区。目前古北一、二期高端楼盘的租赁群体主要来自虹桥经济技术开发区内的外籍员工和本地高级白领。华丽家族（均价21000元/平方米）、名都城（均价18000元/平方米）和鹿特丹花园（均价15400元/平方米）中的长线投资比例最高，投资回报率在5.8%左右。

　　徐家汇区域同样也是跨国企业最集中的商务办公区之一，新建成的港汇双塔更是汇聚了大批国内外知名公司，给徐家汇带来大量的高端租赁需求。目前东方曼哈顿（均价29000元/平方米）和莱诗邸花园（均价19600元/平方米）是两个紧邻商务区的热租楼盘，租赁客户群多为商务人士、高级白领以及境外高收入阶层，投资回报率在5%左右。

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