一年以前，在北京很多人提起万科时，除了把它与顺驰相比较外，不会想到更多。那是一种类似于沉寂与喧嚣的强烈反差。现在，顺驰沉寂下去了，倒是万科在北京的不断动作，让人产生了更多的联想。

　　“钱不是问题，关键是我们能得到多少拿地的机会。”5月18日，在新地产举办的“2006年中国房地产上市公司10强颁奖典礼”间隙，北京万科总经理周卫军表示，“我现在大约有一半的时间在看地。”

　　周卫军说这话的背景是：2005年5月20日，经18轮竞价，北京万科以3.36亿元拿丰台小屯地块；2006年3月1日，万科收购北京朝阳区“地主”——北京朝开；2006年4月25日，联合中粮地产，经51轮竞价，北京万科以16.6亿元拿下万恒家园二期项目用地。

　　种种迹象表明，万科终于在北京打破了僵局，第一次找到了自己的方向感——尽管在“国六条”后能否沿着这个方向到达目的地还属未知数。亲手把握这个方向的人，就是周卫军。

　　“东北大汉”

　　在2004年5月周卫军上任前，北京万科已经走马灯似的更换了八个总经理，这其中也不乏地产名角，如姚牧民、林少洲、吴有富等，但平均每个人在任仅一年出头。到2004年，万科进入北京市场10年，却几乎是毫无作为：只做了四个项目，在“8·31”大限前土地储备为零，在业内眼中只能算一个二流的参与者，在规模上根本无法与后来的广派发展商合生或富力相提并论。

　　就在这时，周卫军来了。

　　40岁的周卫军面形敦厚、不事张扬，话语质朴而爽快、笑声朗朗。对于别人提出的问题，他对关键点绝不含糊，既讲足道理，也态度鲜明，而当涉及到敏感话题时，他会直接告诉你确实不便回答。

　　很多人都认为，“东北大汉”周卫军的空降，极有可能为在整个集团业绩不理想的北京万科带来一种新的发展思路和操作风格。

　　周卫军加入万科十余年来一直在东北发展，尤其是在主政沈阳万科期间，他做了包括沈阳、大连、鞍山和长春等地区在内的10个项目，储备了150万平方米左右的土地，盖了将近6000套左右的房子。“在这个过程当中，我们把一家不太大的沈阳公司，做到现在在沈阳市场份额和影响力都是最高；同时我们也成功进入了鞍山、大连和长春的新市场，使万科集团在东北的开发范围由一个点形成了一个面。”

　　一个有趣的传闻是，当年慕马案发后，当地的房地产开发商都跑了，只有周卫军没跑。后来，他还是被检察院传讯了，因为万科是当地最大的开发商，没有人相信他跟慕马案没有关系。但半个月后检察院把周卫军给放了，原因是查来查去最终发现万科没有为了拿地送过一分钱。

　　“后来，在一次房地产的大会上，沈阳市长还专门提到了万科的这一点。”周卫军哈哈一笑，“我们反而乘机拿了好多地。这也是万科坚持规范化发展的一个成果。”

　　“否则，你也跑了，还有什么机会？”周卫军认为，万科要坚持市场化运作的方向，就一定要守得住不行贿的底线，企业自身健康，才能得到持续发展。

　　万科对周的评价是：“周是沈阳市房地产开发协会会长，作为开发商担任这个社会职务，说明周在当地政府部门、同行中的认可度很高。北京市场人际关系比较复杂，周会比较适合。”

　　除了找地，就是整合

　　万科在成立20周年之际提出了“3＋X”战略布局。所谓“3”，指的是万科的三大战略中心：以深圳为中心的珠江三角洲、以上海为中心的长江三角洲、以京津为中心的环渤海经济带。

　　2005年11月，主政万科华东五年的实力派人物丁长峰被调来统筹华北业务，任北京万科董事长。周卫军留任总经理。在业界眼中，这是万科发动“进攻”的信号。

　　“前两个中心基本完成布局，从2004年起万科重点投入京津地区。”周卫军认为，面临着这样一个大的发展，可能会花两年的时间来整合社会资源和配备团队，“因此，到了2005年下半年，大家才看到我们在土地市场上有了一些大动作。”

　　“不过，我们也不是什么地都拿，要看产品和客户定位是否与我们的目标吻合。”万科按照客户价值将市场细分为五类：职场新锐型、望子成龙型和经济务实型等。在周卫军的带领下，北京万科从2005年下半年开始，对市场进行了细分的研究工作，用周卫军的话说，就是“划‘豆腐块’，画城市地图”。

　　除了找地，周卫军的另一大工作便是“整合资源”。周卫军以3月1日刚刚组建的北京朝万为例，他认为，万科并购北京朝开的目的，是通过万科与北京朝阳区政府的优势互补，最终使北京朝万成为朝阳区的一个骨干房地产企业，以获取更多的发展资源，“并不仅仅是为了拿几块地这么简单，如果是这样就没有什么意义了。”周卫军说。

　　以周卫军的经验，跟国有企业合作，最大的问题就是员工安置。令周卫军很欣慰的是，万科收购北京朝开时，这个问题解决得非常好，“通过两个月的融合，北京朝万很快进入了工作状态，朝阳区政府很满意。”同时，周卫军坦称，“万科不排除跟民企合作，但一般是在项目层面。”

　　谈及在万科工作的最大感受，周卫军想了一下说，万科越来越强调合作，合作也已变成了工作中不可分割的一部分。“北京万科有了跟朝阳区政府合作的公司，跟中粮地产的合作，那么，面对不同的公司组织形态，要以更大的胸怀去面对不和谐的声音。”因此，周卫军认为，在万科工作，就要把心态调整到开放的、学习的状态，否则，合作的基础就不复存在。

　　从目前的形势来看，万科下一个十年的增长，乃至实现千亿级企业的目标，京津地区毫无疑问是市场开拓的重心之一。近一两年来，万科在天津也投入了重金，前些天又联手天津泰达进入了滨海新区。我们不妨把2006年看作万科的北京元年，周卫军他们的故事，正缓缓拉开元年的帷幕。