最近，关于奥运后北京房价要跌的判断再次浮出水面。

　　在日前结束的首都发展论坛上，有专家称：2008年奥运会结束后，国家和地方政府可能会出台一些政策抑制房价，那时房价将下降。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在论坛上表示，“北京已经出现严重的房地产开发过热问题”，“目前的房价远远超过了普通居民的承受能力，政府2008年后通过出台一些关于宏观调控和改善人民生活的政策，将会使房地产价格逐步回落”。

　　首先我想澄清两个基本问题：第一，房地产的统计价格和老百姓的实际购买价格不是一回事。比如，若干年后北京中心城区的大部分高档商品房和写字楼都已售罄，房地产主战场已经转移到近郊区县，那么，从统计意义上说，平均房价可能是大大降低了，但从老百姓的实际购买角度，同一区域的房价却有可能大大提高了。第二，在房地产市场中，奥运会充其量是个概念，它对于提升北京的公共基础设施甚至一些制度软环境有帮助，但它对楼价的直接提升作用可能被大大夸大了。

　　再从宏观背景来分析。

　　第一个大背景是中国高密度城市化背景。据曹建海介绍，北京仍有8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套的速度，如果全部开发成住宅，完全可以卖到2015年。但是，这个年均销售22万套的供应量，能否满足市场的实际需求，要打一个问号。市场的需求包含北京现有1100万户籍人口及100余万已购房的非户籍人口的需求（更新换代以及第二、三套房）、300余万尚未购买第一套房的非户籍人口的需求、新增人口的需求。尤其在新增人口问题上，城市管理部门试图控制的人口数量与实际人口数量会有很大差距。北京市的目标是机械增长人口数量每年不超过20万人，但过去的5年平均每年都在34万以上，今后的增长速度可能还会加快。高密度大城市化才是中国的真正未来，这个潮流不可阻挡。未来北京人口规模大幅增长的可能性与必然性都不容忽视。据专家研究，北京市常住人口有望在2025年达到3000万人。

　　第二个宏观大背景，是地方政府介入房价、地价已经很深。1994年分税制后，中央财政收入平均占国家财政总收入的52%，但财政支出平均只占国家财政总支出的30%；县乡两级财政收入不到全国总收入的20%，却直接担负着80%的民生重任。农业税取消，地方收入更是只能打城市算盘，最有效的办法就是通过推高房价来推高地价。因为卖地收入已经成为很多地方政府最重要的收入来源。另一方面，很多官员的腐败收入也来自这一块。更有大量官员亲属直接进入房地产开发领域，很多时候，地产商拼的不是实力，而是谁能拿到土地。所以，地方政府很多时候迫于舆论压力口头上“唱衰”房地产，实际政策的行动中却每每为房价走高推波助澜。

　　因此，如果房价走低，事实上将是一个满盘皆输的结局：现有的购房人、政府、银行、国家税收、国民就业全部将受重创。而在全国18万亿元的年产值中，房地产一项已占到2万亿左右，由其带动的产业链就更惊人。因此，不论是现在还是未来，在长时期内高密度城市化过程中的中国，房地产业都将是一个无可争议的支柱产业。

　　因此，地价和房价的平稳、缓慢增值，应被视为国民经济健康的表现。房地产业根本的问题不在房价的涨跌，而在于其涨跌是由非正常的手推动的。地方政府与民争利太深（导致民众购房难），市场缺乏自身的平衡与微调，银行被“绑架”。这样，一旦民众和银行的承受力都到底线（绝大多数房子没人买得起，银行资金长期扛不住），市场乃至整个国民经济将面临危机。

　　上海社科院新近的一组调研数据显示，在长三角农村，政府从农民手里征地，均价2.5万～3万元/亩；一级市场出让价，15万元至35万元/亩；二级市场出让价75万～150万元/亩。区域内中心城市和大城市的商品房用地，投标竞拍成交价则达到750万～1500万元/亩。

　　也就是说，房地产业的根本问题不在于房价和地价上涨，而在于在此过程中地方政府与民争利太多，普通民众在房地产发展中所得不到九牛之一毛。要想房地产业和整个国民经济健康持续发展，有赖于现行分税制的再改革，有赖于政府从房地产业中抽身而出成为中立者，有赖于私人土地权利的法律保证。

　　当然，即使是整体上的“朝阳产业”，也不排斥局部的涨跌。即使在一片看涨或一片看跌声中，有涨有跌才是正常现象。具体而言，有几类房价是容易跌的。一是炒概念炒得价格远高于价值和过分追求顶级享受的，将随着人们理性的回归和顶级产品的更新换代而贬值。二是资金链出现断裂的，不是烂尾就是降价，各地也都时有出现。三是从长远看，现有人口密度太高，房价已近峰值的，将随着城市人口密度的均衡化和人们追求近郊生活的宜居化而有所“贬值”。据悉，世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，北京市目前平均仅为708人，但其内部人口密度极不均衡，内北京人口密度接近5400人，外北京人口密度不到280人。其中，内北京的旧城区，即西城区、东城区、崇文区、宣武区人口密度平均接近2.5万人，而朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个新城区的人口密度平均仅为3750人以下。研究表明，发达国家特大城市内外城区人口密度差距较小，例如内伦敦人口密度为8980人，外伦敦为3582人。这也是一个重要的参考。

　　通过以上分析，奥运会后北京房价必跌的论调或可收声了。退一步说，就算是有所跌落，也不是奥运概念完结的结果，而是多种因素综合作用的结果。