1月17日，国税总局的一纸清算土地增值税的通知，反映在股市上，让地产股连续两天大跌，万科、保利等很多股票跌停。自从宏观调控以来，地产股从未遭受如此毁灭性的打击。而楼市的普通购房者的第一反应都是羊毛出在羊身上，觉得开发商一定会进行税负转嫁，房价会因此继续大涨。

　　那么税负到底会不会转嫁给购房者？开发商的命运又将如何？地产股后市还具有投资价值吗？

　　时间：1月22日下午16：00-17：00

　　地点：泛利大厦11层和讯网演播室

　　嘉宾介绍：

　　李文杰：中原地产华北区董事总经理

　　文国庆：联讯证券、和讯首席分析师
　  

左：李文杰 右：文国庆

     内文主要观点

　　泛海建设、华侨城等以协议转让方式获得土地储备丰厚的公司风险较大

　　增值额的确定方法是关键

　　对中小房地产企业影响是致命的

　　房地产上市公司盈利预期不会改变，可分配利润将有所下降

　　房价不会有影响 有些地产公司股价将跌掉50％

　   主持人：和讯网友朋友大家好！很高兴与大家见面。上周国税总局一纸土地增值税的清算通知，影响了楼市、股市两个市场的基本面。我们看到17日的股市，房地产板块随着消息的出台应声而落，地产股基本上是“全军覆没”，包括万科、金地和招商地产等多家地产龙头在内的20多只地产股跌停。粗略估算，两天来房地产板块总市值损失约510亿元，其中龙头地产万科A市值损失近百亿。而楼市这两天的反映也很热闹，先是地产上市公司刊发声明，不会影响2006年业绩。此外，第二天就有上海开发商串联上书希望调整税率。于是关于土地增值税是否会影响到未来房价也马上形成两个阵营。

　　今天，我们非常高兴请到了中原地产华北区董事总经理李文杰先生和和讯网首席证券分析师文国庆先生，两位分别对两个市场都很熟悉，希望我们今天的讨论能给大家以投资建议。

　　李总、文老师你们好！

　　李文杰：主持人好，大家好！

      征收土地增值税 是否真能要了“开发商的命”？

　　主持人：上周三国税总局出台了自2月1日起向房地产企业征收土地增值税的通知，一时造成地产股全线大跌。我们知道楼市调控也有2年了，这2年政策频繁出台，但地产股从未遭受如此毁灭性的打击。
先请问文老师，除了地产股前期涨幅已可观，有回调要求外，土地增值税的征收，究竟在这次大跌中起了多大作用？

　　文国庆：主要是给房地产企业盈利预期带来不确定性，因为它究竟实施到什么程度很难讲，因为土地增值税早就说要征收了，从2003年就开始了，不是新东西，只是市场上现在认为它究竟要征收到什么程度，这个把握不准，既然前期就有很大涨幅，所以很多人有这个态度。但是我们基本上判断，总体上征收土地增值税，其实也是对房地产行业进行调控的一种手段，总体来讲不会使这个行业死去，可能是适当调节一下。以这种方式来进行调节分配的手段。这方面具体的细节还是问李总比较好，因为他是业内人士。

　　主持人：刚才文老师也说了征收土地增值税，是市场不确定性因素很大，如果单从地产股的反映来看，似乎土地增值税对房企影响很大。从增值税征收的消息出台后，这几天无论是房地产上市公司的反映，还有周六上海开发商集体上书希望调控税率的情形来看，开发商对这个税种也是紧张的要命。有市场人士这样形容，土地增值税的征收，等于革开发商的命，您怎么看？

　　李文杰：我觉得是市场反应过度，我觉得大多数投资者和一部分开发商对这个政策存在着误解或者误读的成分。为什么这么讲呢？这个通知有几个含义，第一，对过去应清算的项目进行清算，这个清算并不像很多投资者理解的宏观调控来了，秋后算帐。清算是指房地产进行到一定程度，比如说销售量超过85%，剩余没有销售，或者发生转让或者竣工有一个规定，房地产项目应该就土地增值税进行结算。多年来政府对结算的检查力度并不大，所以从2007年2月1日起，对应该清算的企业进行清算。这是补课。

　　土地增值税2003年这个税种已经出台了，过去没有征收，处于有法无文的状态，在实际操作上，由于多年来房价变化不大，所以对土地增值税一直没有征收，近几年由于房价增长比较快，税务部门又重新把这个税种拿出来作为抑制房价的一个手段，我们且不说这个对房价的促进或者抑制作用，从05年以来，有些地方已经开始征收了。一个项目发展很多年，土地增值税理论上来讲，应该在最后清算的时候，才应该计算出他应该交多少，税务部门用了每年预提的办法，按销售额的1%来预提，这个钱应该交给税务部门，清算的时候多退少补。有些地方执行的力度不太大或者没有执行，有些地方实际上从05年已经开始执行，比如说广州市、北京市。

　　因为税法中规定有这项税收，会征收的，有一些房地产开发企业，虽然没有征收但已经拨备，放在旁边，按照1%来拨备的。除了1%的预征之外，对税后的土地增值额达到50%按30%来预交，达到200%就按60%来预交，有一些上市公司已经拨备，但不会影响业绩。对投资者来说，对于你拨备的部分是不够，税务部门是不是认定你这个地方的税收应该加大或者退还存在不确定性，第二，对土地储备较高的企业，特别是上市公司，肯定要求房地产公司的土地储备达到一定的数量，这是衡量房地产公司盈利的指，土地储备时间越长，缴纳的土地增值税是越高的。这次股票影响，我想更多不是从征收土地增值税这个环节，而是大家对于实际清算缴纳时候对开发企业是不是拨备额足够，或者上市公司是不是公布给股民，这个问题给股民一些不确定性。

　　国家有税法，这不能说我们来讨论或者上书谏言该不该收的问题，只要是税法就应该缴纳，有人还说提高开发商的成本，房价也会上涨，这也是误解，因为土地增值税是对可分配收入有影响，并不是增加成本，房地产商盈利更多是靠市场供求矛盾，开发商不会因为不征收土地增值税就不涨价。因为征收土地增值税而把房价调高我认为是误解，这个土地增值税的征收我认为对市场是间接的。

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