视频：北京的商铺投资时代是否来临？

　　一堂实战与案例结合的沙龙访谈，邀请投资商铺返3年租金的倡导者明天第一城营销总监贾玉鹏先生与业界资深商业楼宇专家高鹏先生为您现场阐述商铺的投资技巧。

　　时间：3月23日上午10：00-11：00

　　地点：和讯网演播室　　

　　嘉宾：明天地产营销中心副总监 贾玉鹏

　　      我爱我家商业楼宇部总监 高鹏　

左：贾玉鹏先生 右：高鹏先生

      要点提示：

　  买500平米商铺，单价7900元，返74万租金，再省62万利息

　   北京商铺市场目前整体租金回报率8％—10%

　   商铺租金回报率的简单算法 年租金除以成本价

　   1.6元的商铺租金水平处于立水桥区域租金下限？

　   如何选择最具成长性的商铺？

　   相比公寓和写字楼 目前投资商铺风险最小

　   主持人：各位和讯网友大家好，今天非常荣幸请到明天第一城的贾玉鹏先生和我爱我家的高鹏先生，欢迎二位的到来。今天沙龙的主题是请两位老总给我们上一堂商铺投资实战与案例分析的访谈，请允许我先简单介绍一下两位嘉宾，两位嘉宾除了在名字上都有一个鹏字以外，还有就是两位的经历亦非常丰富，先介绍贾玉鹏先生，曾先后在金禹嘉业、北京万通等房地产公司任职。目前是明天地产业务中心副总监。我爱我家总监高鹏先生，曾就职于中信房地产公司、第一太平戴维斯公司、世邦-魏理仕公司，目前对北京房地产市场有着深刻的理解，对商业投资有着非常丰富的经验。

　　他们对北京的商业楼宇也有着深刻的理解。今天一位操盘手，一位资深的商业楼宇专家，希望能够给我们带来一堂精彩的商铺投资实战与案例分析的教程。下面先请贾总介绍一下具体情况。

　　贾玉鹏：这次我们推出新商业投资模式也是经过我们反复的测算和反复分析之后最终确定这种模式。这个模式推出的初衷是一定要让投资者从中受益，同时也希望经营的商户能够在初期阶段有一个比较少的费用支出，有一个比较低的门槛，让品牌商户能够进来，让他们在这里经营、获得收益。出于这种考虑我们推出这种新模式。新模式的主要思想是在投资者购买商铺的同时就按照商场的平均支付价格一次性把三年租金返还给商户，这种模式一个是让投资者首付款包括商铺的平均价格下降很大一块。另外是对自营商户前三年养商期阶段有一个比较低的价位，所以我们推出买现铺可以直返三年租金。

　　主持人：这种模式在南方一般比较普遍，在北方开发商运用这种模式比较少见，一般北京开发商采用什么样的市场营销手段推销自己的商铺？

　　高鹏：北京有各种各样的方式，一般稍微有些想法的开发商有一种方式就是售后帮助你把这个给租出去，但是是不是能够租出去他不会做一个特别的承诺，不过他会提供各种方便，而且它的物业、销售人员都会帮助在新的租客进入的时候会提供这个消息和渠道，帮助出租，这叫售后帮租。另外一种方式也比较常见的是售后包租。等于出售以后他会承诺你前几年我就帮你把这个租出去，而且租金如果没有租出去的话，也要给8%或者是多少的投资回报率。贾总的项目等于直接是在售价上打了一个折，直接把三年租金返给投资客。占用了三年的经营权，统一来规划、推广这个项目，把一些品牌的商家招进来。比较前两种情况来说还是非常好的，因为各自为战的情况招进来的商家品牌不一、素质不一，而且整体的发展不会特别理想。

　　买500平米商铺，单价7900元，返74万租金，再省62万利息

　　主持人：请贾总给我们介绍一下这个折扣到底是多少？您返给客户的租金是多少？

　　贾玉鹏：当时我们做这个方案时也初步算了一下，如果拿500平米的商铺来算的话，现在对外售价是7900元，这个价格在历史上这个区域是比较优惠的价格。我们按照这个价格，按照当地市场平均的租金水平1.37元，按照一天1.37元的水平，测算了一下三年资金，按照7900售价，500平米一个铺位来算，一次性返还三年租金的话是74万多。将近20%。总房价的20%一次性就返给他了。而且我们通过直接在他的单价里体现这种方式，是按照返还完租金之后的价格进行签约，除了能够减少70多万的支出以外，而且会在契税和公共维修基金这一块有大幅度的降低。因为契税和公共维修基金是按照总的售价来计算的，以相对比较低的价格签约的话在契税和公共维修基金也会有相应的折扣。契税和公共维修租金这一块以500平米来算少支出37000多，如果做6乘10年的贷款，10年下来之后还会为客户节省60多万的费用。如果他做6乘10年按揭的话，整个费用算下来有一百三四十万的优惠。大家可以算一下，如果500平米的商铺，大概是400万的总价，首付按照40%的话是160多万，进入门槛是非常低的。如果做贷款总共算起来到十年之后给他降低的优惠应该有一百三四十万。这样对他来说这种门槛和收益是可想而知的，而且非常大、非常有诱惑力。通过这几天销售现场来电来访量比以前增加了十倍以上。另外成交的客户对这种模式非常满意，而且对开发商能够把三年的养商期的租金一次性返还给他们，而且在后期能够统一经营、统一管理这种做法和负责任的行为还是非常感兴趣的，而且觉得这样做对于投资客来说是非常负责任的做法。

　　投资返3年租金算帐

　　投资即返3年租金即，投资者购买我项目地下商业一定面积，按照我司基础报价，也即签约价格（6418.75元/平米）进行核算，加上3年的租金1481.25元/平米（按照6418.75元/平米，13年回报周期计算租金，即6418.75÷13÷360=1.37元/平米·日）作为针对投资客户的对外报价7900元/平米（6418.75元+1481.25元），公式为：

　　基础报价(签约价格)=对外报价-3年的租金

　　其中，3年租金在客户签约时，从对外报价中一次性扣除，以基础价格签约付款。

　　之后，我司取得该投资者购买的商铺的3年经营管理权。3年后，投资者自行管理。

　　举例：

　　如：甲客户在我项目购买500平米的商铺，单价7900元/平米，总价3950000元；签约总价3209375元。
　　

　　注：客户按B价格比按价格A签约节省契税、公共维修基金、印花税37400元，并且可以一次性收回前三年的租金740625元，三年之后的收益由业主做主。另，如客户按揭贷款（6成10年），还可为客户多节省利息622566元。

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