大户型需求在膨胀

　　世邦魏理仕发布最新研究报告显示，在刚过去的6个月中，上海市中心住宅成交量已超越了房产高峰期的2005年3月，并有9%的增幅。

　　报告显示，目前上海高档住宅市场存量逐渐减少，加之多种渠道的资金开始回流楼市，购买意愿及购买力大幅增加，而交易回暖在顶级物业市场表现明显。

　　“如果没有比例限制，在市中心的开发商更乐于开发大房型，因为市中心面对的客户层与其他区域不同，买豪宅的人居多。主流客户还会买大房型，因为他们支付能力强，”刘承健认为，“以中星集团开发的海上硕和城和海上名城为例，绝大部分的购房人购买的是大房型，且30%~40%是一次性付款。”

　　一些境外人士比较集中的区域，大户型更加受到青睐，“长宁古北板块的伦敦广场，有256平方米、260平方米、266平方米、248平方米的4种三房房型，总共有176套房源均价是27000元/平方米，最高价格是28楼的36000元/平方米。”据销售部经理周子伟介绍，尽管上月已经将每平方米的价格调高了2000元，但现在也只剩下20多套。

　　策源研究部李琳认为，由于“90/70”政策的施行，使得后续开发建设的住宅项目中将推出大量的90平方米以下的房源，虽然购房者对于小面积房源的选择面加大，但也人为地导致了大面积房型的短缺，引发了购买热。

　　投资自住两相宜

7月上海新楼环间可售房源统计

（本数据图表由中国房地产报提供给和讯网独家使用，未经许可，不得转载）

　　“在市中心，购买小户型基本以投资为主，购买大户型自住兼具投资的功能，小户型容易出租，换手率比较快，而大户型的租金上涨较快，追求租金的回报率。”刘承健表示。

　　“黄浦区建国新路的公馆77，在售的96平方米的两房，以本地的投资客及外籍人士居多，而169平方米三房，以本区域第二次置业的购房人居多，这些购买大户型的客户，首先考虑到是自住，其次是投资。”销售经理陆颖表示。

　　位于南外滩板块的金外滩花园二期情形与公馆77相似，主力房型面积基本集中在100平方米的两房，2005年开盘推出的两房，以温州投资客居多，两房价格从18000元/平方米，涨到30000元/平方米，目前金外滩花园在售的300平方米的复式房，价格为40000元/平方米。

　　据了解，购买市中心高档住宅的客户对于自住和投资使用的房源要求仍旧有所区别：购买高档住宅自住的客户比较青睐于复式或是三房一类的偏大房型，总面积约在160~200平方米之间，房源对于私密性要求较高；而购买作为投资使用的客户则比较青睐精装修的二房或是面积适中的三房，总面积约在100~180平方米之间。

　　上海中原地产新天地分行经理高云飞分析，目前市中心大户型投资和自住比例各占50%左右，如翠湖天地、淮海晶华苑等，客户主要以境外人士居多，他们先是出租或者自住，再等待物业升值。

　　大部分成交的投资客比较了解上海房产市场，对于上海的楼市远景看好，要求住宅的投资回报率达到5%~6%的水平，这也要求投资的物业本身要具备很好的品性作为吸引租客的保障。市中心区域的高档住宅无论是在配套或是管理方面均有一定的优势。

　　叶岑表示，世茂滨江花园前期推出的小户型投资客的比例过高，现在大户型的购房人基本都是自住的，少有投资的。

　　事实上，为了吸引境外客户，开发商在对大房型的设计上也颇具匠心，如徐汇区龙华板块的徐汇苑目前在售的二期中唯一带南阳台房型（四房二厅三卫）很有特点，它带一个卫生独用的保姆房，符合境外人士的生活习惯，受此类人士的欢迎，所以该案的购房主力以港澳台人士为主。

　　哪里大户型值得投资？

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　　根据上海房地局的“网上房地产”的销售统计，目前静安、黄浦、卢湾、长宁、徐汇5个区在售项目中，有200平方米以上户型房源的项目不到20个，未来将要上市的新盘也寥寥无几。

　　如此少的供应量，哪里的大房型值得投资呢？目前长宁古北板块是上海大户型租赁市场最好的区域之一，开发商比较喜欢开发大户型楼盘，如伦敦广场、御翠豪庭等都是以200平方米以上的户型为主，“客户大都是以投资为主的，自住客不多，我们现在将租金定为31000元/月起，这样可确保5%的出租回报率。”伦敦广场销售部经理周子伟告诉记者。

　　据介绍，在市中心的高端物业租赁，以境外人士为主，这些人大都是公司主要高层，享受固定的住房补贴，职位稳定，收入稳定，因此对住房的要求也比较稳定，租金受市场的影响不大，以市中心200平方米的户型为例，目前的租金在3000美元/月~4000美元/月之间。

　　“越是高端的物业租赁，只要区域已经被高端人士认可，市场就更加稳定，如长宁的古北板块，投资者更利于从租赁中获利。”第一太平戴维斯的黎智超称。

　　对于短线的投资客，就要选择一些比较成熟高端的居住板块，而不是以租赁人士为主的区域。如卢湾区新天地板块，由于其已经是上海市高端住宅区的一个标志，无论是居住还是租赁，大户型都有广泛的市场。

　　如是以租赁为主的长线投资客，则要谨慎分析该区域租赁人士的稳定性，因为相对于小户型而言，大户型的租赁市场范围比较小而集中，以公司高层、境外家庭为主。

　　房产消费开始奢侈化

　　大户型热销，说明上海楼市投资进入了奢侈化时代。

　　“高端客户由于购房费用占其资产总额比例较低，对于价格的敏感度很小。”按照道明诚机构余润的说法，“年收入百万元之上的购房者，他们买房子当然不会为多20个平方米，每平方米多2000元而斤斤计较，他们关心的是产品品质。有时，更大面积，更贵的单价，反而更能博得他们的青睐。”

　　按照经典经济学理论，价格越贵，销售量越大的商品，应该归于奢侈品行列，而市中心大户型无疑应该已经是上海楼市的奢侈品。从这个意义上讲，只要产品不错，把价格标得高一点，销售应该反而好，谁说梅泰恒手表的故事不会在大户型房产销售中重演呢？

(责任编辑：李兰兰)