9月6日，古北金色贝拉维一期的买家等来了“欢迎业主入住”的横幅，旁边的二期也已经完工了。按照过去的做法，工程完工，应当可以销售了，但是售楼处明确告诉来看盘的购房者：二期今年不销售了，要等明年。

　　金色贝拉维就是沪上捂盘的典型代表。根据上海市新的政策，今后这种分批推盘的行为将得到抑制。上海市房地局最新规定，如果该楼盘预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。对于高价捂盘，规定年销售额不足5％的，即为高价捂盘。

　　虽然，这项政策对于限制开发商捂盘会有一定的效果，“但是就上海市中心整体供应情况来言，效果可能不大。”一位开发商的说法表达了大多数业内人士的观点，“原本就很少的供应量，很难再挤出房源，即使新盘全部上市，也难以改变房价上涨的局面。”

　　捂盘严重

　　上海长宁区的古北板块是捂盘最严重的区域，位于金色贝拉维对面的李嘉诚旗下的御翠豪庭也存在捂盘的嫌疑。

　　当御翠豪庭第二批房源卖完时，楼盘结构已经封顶，按照常规会马上开盘。当购房者拨通售楼处电话，想询问第三批房源何时开始销售，售楼处的答案却是：“我们还不知道什么时候推出第三批房源，可能在11月底，但具体时间还没有确定。”

　　不仅长宁古北板块开发商捂盘严重，黄浦区南外滩板块捂盘同样严重，耀江花园出现了不同时期封盘的状况，北静安板块的静安紫苑、静安豪景和君御豪庭三楼盘集体失语，预计6月开盘的三个楼盘全哑了声音。直到9月10日，静安豪景才宣布开盘，还有两个静安楼盘却迟迟没有动静。

　　为何捂盘？

　　早期开发商捂盘，实际上是一种营销策略。按照天祥房产公司副经理张矜的说法，“一个新盘开盘，总得先抛出百把套，这在楼盘营销中叫试盘，看看市场能够接受多少价位。”其次，捂盘可以加快销售速度。

　　但是现在的市场，尤其是市中心的楼价大涨，开发商再也不需要通过捂盘来加快销售节奏了。当下开发商捂盘的动机很简单，“就是绝大多数开发商都预测，房价会大涨，所以哪家舍得把自己的房源在现在的低价位抛出？傻子也知道，多捂一个月，就是每平方米多赚上千元的钱。”某著名房地产公司的一个楼盘销售人员这样描述，“俗话说，买的不如卖的精，购房者都知道抢盘了，开发商还不知道房价会涨？”

　　开发商的对策

　　捂盘，在这个政策下，是最无奈的选择。如果已经办好了预售证，那么正好就是此次政策打击的重点对象了。位于上海中心区的卢湾区有一个中等规模的楼盘，其营销主管说，“最后的2幢楼已经封顶，本来想再捂一捂，等楼价再高的时候抛，现在可能要提前销售了。”

　　除了少数开发商外，一般的捂盘者对待政府的规定政策自有对策。“政策说是办好预售证10天内必须销售，没有说几时去办预售证，这就是这个政策最大的空子。”张矜一语道破天机。

　　过去几年，由于楼盘销售不畅，开发商往往不等楼盘建成，就急着办理预售证，急于抛售回笼资金，所以政府规定了主体结构完成80％，才能报领预售许可证。大同房地产有限公司负责营销的副总李新过去为了房产预售证，没有少操过心，“前段时间还有消息说为了打压房价，希望取消预售制度，现在好了，反而是要开发商尽快销售，这次，是皇帝不急急太监了。开发商为了捂盘，最佳的不违反政策的方法就是不急着领预售证。”

　　就像前文所述的古北楼盘金色贝拉维，小区里面喷水池的青苔也长出来了，但是开发商完全可以以绿化没有完全搞好为由，慢点去领预售证。

　　除了缓领预售证，开发商另外一个对策是抬高楼价。徐汇区肇家浜路的鼎园，在周边楼价还不到2万元的时候，就标价3万多元，实际上，也起到了捂盘的作用。

　　能挤出多少房源？

（本数据图表由中国房地产报提供给和讯网独家使用，未经许可，不得转载）

　　尽管开发商有诸多的对策，但是毕竟这个政策对于短期楼市供应量会有一定的影响。

　　据各方面的数据汇总统计，市区已经领取预售证，必须在领到预售证10天内开始销售的楼盘（也就是属于捂盘的楼盘）不会超过10个，能够立即抛出的新增房源大约有4000多套。“这个数量和上海一年成交30万套左右的销售数量相比，实在是微不足道的。”李新说。

　　确实，现在楼盘推出的速度慢，在市中心看来不是捂盘太多，而实在是可售楼盘太少。从个案来看也是如此。

　　上海仁恒置业销售经理来文表示，“我们现在二期、三期有一些房源，但是数量不是很多，仁恒河滨城周边的供应量不多。第九城市二期、盛景福邸等楼盘还没开盘，就受到许多客户的欢迎，仅8月份我们就销售了216套房源。”事实上，仁恒河滨城，现在可供推向市场的房源并不多。

　　不仅浦东联洋板块的供应量少，滨江板块的开发商也是如此。“我们还有为数不多的房源，目前的售价为40000元/平方米，全装修房，还有一幢在建之中，预计2009年开盘，现在这个板块中所供应的楼盘数量不多，我们的楼盘要在2009年推出，房地局的政策对我们影响不大。”世茂集团企划总监叶岑表示。

　　市中心其他一些楼盘，实际也没有多少房源可以被挤出，华润置地市场部经理刘宇飞表示，上海滩花园在售的房源不多，目前只有三幢房子没有开盘。

　　而符合高价捂盘标准的楼盘，看来只有汤臣一品一个了。“这一条政策看来也就是为汤臣一品度身定做的，现在还有哪个楼盘会开盘一年连5％也卖不掉的？”陆家嘴汤臣一品旁的一个顶级楼盘的售楼先生这样笑道。

　　事实上，政策实行一段时间以来，上海的供应量并没有多大的变化。

　　“从我们的数据来看，9月第一周的供应量稍微下滑后，第二周的供应量有所上升，但是还有一半以上的楼盘推盘量不到3万平方米，近一个星期推出的39个项目，平均推盘量也只有1.57万平方米”。佑威房产机构薛建雄表示。

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(责任编辑：李兰兰)