和讯房产消息 27日夜里，风传了一段时间的第二套房房贷首付比例上调终于尘埃落定。央行银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。《通知》还规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　截至昨天，受到政策出台的影响，许多贷款购房客户要求尽快成交，特别是已经签订了买卖合同的客户，都希望在十一前签订借款合同，以免新政策出台，需要增加首付款；据“链家地产”统计资料分析，9月1日至9月27日，成交量环比上月同期上涨了近一成；而通州、石景山等区域，由于购房者首付资金有限，提早成交的愿望更为迫切，成交量更是环比上涨了13%、12%。

　　提高首付款及利率执行基准利率沉重打击投资者

　　“链家地产”市场研发中心认为，对第二套住房提高首付款和执行基准利率，将对投资市场形成两大直接影响：极大的打击投资行为、增加市场房源。首先，投资者的贷款成本以及持有成本将出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击；以投资一套望京西园95平米2居室为例，总价95万元，贷款期限20年。

　　从表1可以看出，首付三成只要28.5万元，比例提高至四成后，需要38万元，增加了9.5万元；虽然由于贷款额下降，月供有所降低，但是由于实行基准利率，在整个20年贷款期后，利息反而增加了20229元，从而形成既要提高首付，又要多付利息的局面。如果执行基准利率上浮10%这样更为严厉的政策，那么增加的成本更大，如表1，第三种情形和第一种情形比较时，首付要增加9.5万元，月供只低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万，利息多支付近10万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。

　　其次，由于投资风险及持有成本大幅上升，投资者原本可以投资4套而后只能投资3套，这样相当于增加了1套供应；同时，部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上，从而使得可售房源增加，在一定程度上可以缓解市场供需关系。

　　7成二次及二次以上置业者受波及

　　据“链家地产”统计资料分析，当前二手房市场投资比例为12%左右，而二次及二次以上置业的比例占到购买比例的40%左右；扣除投资比例，28%的消费者进行二次及二次以上置业，其实都是为了自住，比如改善生活环境、为父母及子女购房等，并不都是投资者，这部分为了自住而二次及二次以上置业的消费者，占到7成（28%/40%），远远多于投资者。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，提高首付款可以说是通过抑制需求从而调控房价的杀手锏；这个杀手锏未正式出台之前，就已经在地产市场引起波澜；9月26日、9月27日，地产股逆势大跌，9月26日A股地产板块大跌4.21%，9月27日地产股继续全面下跌；由此可见，房贷新政已经让资本市场的地产股率先“领跌”，同时，从防范风险的角度来看，房贷新政出台可起到“防微杜渐”之功效，避免类似美国次级贷危机的发生。

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(责任编辑：无计)