中原(中国)物业顾问华北区域总经理 李文杰

　　2007年北京别墅市场开始回暖，中央别墅区在成交量和价格双双上涨的同时，也涌进大量的投资者。据调查，目前区域内年租金回报率整体保持在8%左右，一些位置、配套优势突出的项目，年租金回报率可以达到10%甚至更高。

　　虽然比起四五年前中央别墅区接近20%的高回报率，如今的租金回报率有明显的下滑，但考虑到北京住宅市场整体租金回报率大幅下滑的情况（尤其是市区高档住宅），中央别墅区的投资回报率还是处于优良水平。作为北京最成熟的别墅区，其稳定的租赁需求是其他别墅区难以比拟的。根据中原对该区域2006年的成交统计，中央别墅区平均月销售量为20余套。

　　便利的交通使得中央别墅区脱离了“郊区型别墅”的范畴，很多项目距市中心车程都在30分钟左右，进一步完善的生活配套也让这一“城市别墅区”名符其实。这块由五环路、京承高速、机场北线高速、机场高速这四条高速公路围合的区域，目前已经成为北京最具国际居住氛围的地方。临近使馆区和CBD的地理位置，为中央别墅区带来了大量海外租赁客源，众多跨国企业高管及家属成为最稳定的租客。

　　目前，中央别墅区的产品开始走向多元化，大户型别墅逐渐成为供应的主流。但从投资的角度来讲，总价在600万元左右的小独栋产品是最好的投资选择。从租赁人群分析，有近8成为海外人士，其中一半以上为欧美等国的企业高管，这类人群对于独栋产品有较大偏好。相比之下，从2000年开始，中央别墅区的联排产品并不好租。

　　推荐投资小独栋的一个重要原因是别墅价格的上涨。目前，中央别墅区主流别墅产品单价在每平方米2万~4万元之间。如果选择大户型进行投资，其总价势必超过千万元，然而该区域内主流月租金水平为每月5000美元，要想达到满意的租金收益则非常困难。相比之下，面积在300平方米上下、总价不超过700万元的小独栋别墅产品则更容易获得良好的租金收益，出租难度也相对较低。

(责任编辑：无计)