经济观察：第二套房房贷新政引发连锁反应-房产频道-和讯网

经济观察：第二套房房贷新政引发连锁反应

2007年10月12日11:08　来源：新京报

　　房展会上购房者在选择房源。央行新政后，更多的升级换代者因置业成本提高而放弃购买。摄影/周晓东（图片来源：新京报）

　　9月27日，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍(而此前大多执行85%的优惠利率)。消息甫一传出，就在京城房地产市场掀起了不小的震动。购房者、投资者、开发商……整个房地产交易链条上的各个环节，都受到了不同程度的影响，也都有着不同的反应。有消息人士称，央行可能再发细则严格第二套房的认定标准。

　　影响1“升级换代”购房者遇阻，首付比例和利率均出现大幅度提高，购买成本增加

　　罗平（化名）是9月28日早晨在报纸上看到这一信息的。罗平2002年从湖南来北京工作，2004年他贷款买下了广渠门幸福家园69平米的小户型，当时他是单身，购买幸福家园的房子是为了让自己在北京有家的感觉，同时作为过渡。2007年，罗平开始准备换房，一方面是69平米的小户型功能不是很齐全，同时他也有结婚成家的打算，考虑到婚后如果再添一个孩子，69平米的房子显然是不够住的。

　　利息在新政后要多交7.5万

　　今年6月份，罗平看中了位于百子湾的沿海·赛洛城一个110平米两居的房子，均价是11000元/平米，总价121万元。最初罗平的打算是将幸福家园的房子租出去，每月至少能租2500元，租金完全可以支付其贷款。“现在幸福家园的二手房已经能卖18000元/平米了，以后肯定还会升值，卖了多亏啊”，罗平说。按照他的想法，沿海·赛洛城的房子通过工资和家里资助来完成首付和逐月还贷。

　　不过，罗平的这个想法在央行新政出台后显得遥不可及了。购买第二套房子首付需要四成，利率为基准利率的1.1倍。针对罗平的情况，记者请链家地产专业人士为其算了一笔账（具体见附表），在359号文颁布之前，首付只需三成36.3万元（121×30%），贷款额为84.7万元，可享受优惠利率，贷款期限15年，在359号文出台后，首付款需要48.4万元（121×40%），增加12.1万元；虽然由于贷款额下降，月供有所下降，但是由于利率比之前高出1.9575%，在整个还款期内，利息累计反而多出75371元。由于短期内难以筹借到12.1万元，而且由于利息多出75371元，罗平说，如果他真被归入新政调控的范畴，他的购房计划不得不暂时搁浅。

　　超半数购买第二套及以上置业者被“误伤”

　　不仅是罗平，许多升级置业的消费者同样受到了政策的冲击。链家地产副总经理金育松认为，央行359号文保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，仅对第二套购房实行提高首付及利率的政策，但是目前北京购房需求以自住为主，限制购买第二套住房，在抑制投资的同时，也使大量升级置业的自住型购房者受到波及。

　　据链家地产统计资料分析，当前二手房市场投资比例为12%左右，而二次及二次以上置业的比例为40%左右；扣除投资比例，28%的消费者在进行二次及二次以上置业时，其实都是为了自住，比如改善居住环境、为父母养老及为子女上学购房等等。在购买第二套房的消费者中，如果单纯按投资自住划分，投资的仅占3成，自住的比例远多于投资者，占到了7成（28%/40%）。一位接受记者采访的开发商则表示，除了远郊一些定位为第二居所的项目外，大部分项目的客群中，以小套换大套的升级需求占到了购买第二套住房的主流，这部分的比例在一半以上。

　　对于升级置业者被“误伤”，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，这属于结构性的问题，有效的政策调控一般是从总量上着眼，包括发达国家的宏观调控也是粗放的、量变的，但是这样势必不能照顾到每个细分的群体。在王宏新看来，央行新政就是这样一个考虑总体的政策，从需求方面来调控房地产市场，会比以前单纯强调供应量有效，但是对于结构性问题比如升级置业者如何保护，就不可能考虑那么周全了。

　　附：罗平第二套房首付提高前后的月供及利息比较表

　　项目首付（万元）执行利率月供（元）利息总和（元）

　　政策变化前三成36.3 6.6555% 7450.9 494157

　　政策变化后四成48.4 8.613% 7197.4 569528

　　变化增加12.1 1.9575% -253.5 增加75371

　　（“链家地产”市场研发中心提供）

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