新中关项目可以说是海湾地产进入北京后一炮而红的项目，从建筑类型，地理位置，销售来看，都为海湾地产挣下了不少业绩。从新中关项目所取得的成绩看，海湾地产在北京已经具备了一定的知名度和品牌，后面公司是否会向其他区域发展？新中关摩尔资产管理有限公司是海湾地产旗下的一家专业资产管理机构，公司的目标是为物业的资产经营管理整合行业内优秀资源，从而实现所管理的物业资产价值的最大化。这个公司的成立是否预示着公司将向持有物业转变？10月17日上午10：30和讯网房产频道邀请新中关摩尔资产管理公司总经理、海湾北京地产首席运营官王海先生做客和讯网演播室。以下为访谈实录：

　　和讯网：和讯的网友朋友大家好，如果说起中关村((000931行情,股吧))黄庄地铁上盖建筑综合体新中关项目，大家可能都非常熟悉。这是海湾地产进入北京短短5年时间，成功完成开发销售并已投入运营的建筑综合体。这个项目从建筑类型，地理位置，以及销售来看，都为海湾地产挣下了不少业绩。

　　视频访谈：物业价值取决资产管理 海湾地产访谈录

图为新中关摩尔资产管理公司总经理王海

　　今天我们非常荣幸地请到北京海湾京城房地产开发有限公司首席运营官，北京新中关摩尔资产管理有限公司总经理王海先生，王总，您好！非常欢迎您来和讯网视频演播室做客。

　　海湾地产谋求更完整产业链 尝到资产管理的甜头

　　和讯网：海湾地产自2002年进入北京，开发完成并投入运营的就我们所知好像只有新中关项目，是这样吗？

　　王海：是这样的。

　　和讯网：目前海湾地产在北京还有哪些土地储备或是项目储备？

　　王海：我们正在积极获取项目储备和土地储备。

　　和讯网：都是什么类型的？

　　王海：我们一方面在北京积极寻求，一方面我们也走出去，其中有不少都是综合体，在无锡我们有一个项目也是地标性的，有商业和公寓组成的综合体，下一步主要在地标性的综合体上积极去寻求。

　　和讯网：新中关项目当初运营，无论是市场宣传还是销售都非常完善，当时在京城一炮而红，这个项目完成以后就成立了摩尔资产管理公司，为什么要成立这个公司？

　　王海：其实资产管理在国际是非常成熟的公司，是物业开发完了以后的资产管理，为了使资产保值增值，现在大家理解一个房地产完了就是一个物业管理，其实不完全是，尤其对商业管理，物业管理自是资产管理的一个小的模块，资产管理还包括一个房盖完了以后，里面装的什么人决定了这个房子的价值。所以是一个综合组合是非常关键的，另外是资产管理的服务，不光是物业的服务。过去可能国内的物业给大家的印象就是维修。就跟开车一样，一个好的司机绝对不是修车，他应该是防患于未然。一个好的综合体，每天有大量的人在里面工作和购物和消费，他里面的服务是非常完善的，空调系统，和弱电系统，包括网络系统，如果一个专业写字楼得不到专业的保养，就有非常大的风险。

　　这样对他的设备设施的管理，国际上叫FM这是非常关键的。往往要引入ERP的系统对所有的资产进行编号，进行相关的保养计划，这个我们正在完善。

　　另外有客服啊，保洁等等管理。我们新中关的资产管理公司叫摩尔资产管理，和海湾地产一起组合一个产业链，我们现在把房地产从开发建设，销售，市场，招商，包括运营的管理，包括物业服务，全部一条龙的产业链都做全了。这样，资产管理就像很多国外的资金投入房地产，他收购一个房地产，一般都会委托一个资产管理公司做资产管理，提升他物业的品质。这是社会分工到一定程度必然的一个结果。他做土地开发就是做土地开发的，做建设就是建设，资产管理不光是为你保值升值，不管提升他的有形资产和无形资产。这些围非常广泛，从“新中关”项目来说，现在这个项目的后期，我不知道投资收益率如何，写字楼部分是以出租为主的是吧？

　　王海：这个收益率属于公司内部的一个信息，但是我可以给大家一个概念，如果按照从投入的成本计算的话，这个收益还是非常好的。因为一个项目呢，过去很多开发商盖了房子就卖了，如果卖了以后会形成很多的税费，土地增值税，包括营业税等等。当然这是一部分，另外一个，你卖了以后，你对这个资产长期的提升就失去了动力，因为你房子已经卖掉了。所以会出现很多的物业问题，比如管理不到位啊，没有持续性的市场推广，可能卖的时候敲锣打鼓地，卖了以后就不管了。如果经营他的话，一方面你持有这个物业，你物业产权是什么，随着整体城市经济的增长，你本身物业会增长。另一方面按照你初投资的概念，根据你的经营，你会形成非常好的收益，一般经营好的话都会在15%以上。

　　这样的话，你不光获取了一个稳定的租金收益，你的房产还是你的，加上一些金融杠杆，现在很多金融机构都推出一些投资的产品。现在房企金融性产品，过去融资都是在银行里，过去没有按揭，现在推出了按揭，你用一个稳定的租金收益，银行是非常喜欢这个租金收益的，他贷款给你，他的利息是可以完全得到保证的，他愿意贷款给你。所以我们拿这个项目融资的时候，银行企业都会蜂拥而来，他愿意给你。

　　另外除了银行这个融资渠道之外，现在不光是房地产基金，正在筹划当中。如果当泡沫到一定程度的时候，基金必然是多元化的发展，以后老百姓买的基金，有的可能不是投资证券的，以后可能就会专门有做商业地产的基金，专门投资二次按揭的基金。这种基金会多元化了。这样也给房地产企业带来一个融资的渠道，这个是一个市场空白区，也有非常大的潜力。一旦基金多了，房地产企业的融资渠道也多了。如果是一个机构的话，他去投资的话他就要选择真正具备全面开发经验能力的资产公司去管理，这就带来一个非常大的前景。

　　和讯网：新中关项目还有部分公寓，是吧？

　　王海：这个项目公寓部分已经全部销售了，但是销售以后也做了一个全面的管理，做了一个叫酒店式公寓，一个40多平米的公寓，我们可以租到一个月八千块钱。我们为什么一个40多平米的物业可以租到八千呢，就是因为我们的服务和管理是不一样的，我们是一个酒店式的服务。基本上酒店里有的，我们都有。我们的房间基本每天都是满的，包括我们自己的公司要住的话都住不上。

　　和讯网：酒店公寓大概有多少套？

　　王海：200多套。

　　和讯网：都是40多平米为主的？

　　王海：套内面积大概都是40多平米为主。

　　和讯网：当时购买的客群都是什么样子？

　　王海：因为只有200多套，也不具代表性，都是中关村附近的人群。现在居住的基本是以中短期的商务需求为主。

　　和讯网：刚才你提到一个物业的品质主要看客群，我想问一下您的写字楼的客群是什么样的？

　　王海：我们写字楼客群是摩尔资产自己运作和出租的，现在入住率达到90%，现在包括青岛海尔的总部，像第九城市，这是在纳斯达克上市的公司，他的总部。还有很多国家重点的高新技术企业，包括新兴的网络企业。基本上整层客户为主，像有些企业的总部一拿就是三层。因为跟我们楼本身具备的地标形象和品质有关。

　　和讯网：他们大概租赁的面积怎么样？

　　王海：总部型的一般是三千平米左右。

　　和讯网：时间呢？

　　王海：我们是希望签短一点，以三年为一个周期。

(责任编辑：无计)