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世界各国的物业税和其他房地产税收实际情况

2007年10月17日15:14　来源：楼市

作者：陈杰

　　目前国内物业税呼之欲出，成为业内乃至全社会都关注的焦点。支持的人往往提出物业税是国际惯例，但也有很多人对此质疑和反对。这里有必要把国际上有关房地产税收的基本情况做一简单介绍。

　　以瑞典为例，住房涉及到的税收主要有以下几种：

　　不动产税（property tax，即国内所说的物业税），征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房（相同于国内别墅的那种住房），税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

　　税务评估价值一般相当于税务局所认定的市场价值的75%。瑞典税务局根据自己一套评估体系对不动产的市场价值进行评估认定。每几年需要重新评估一次，现在一般六年一次大调整，3年一次小调整。但为了鼓励多建房屋，新建的房子5年内免税，接下来5年按照50%税务评估价值起征。如果瑞典居民在境外拥有房产，就按当地市场价格的75%作为税基。2005年首都斯德哥尔摩住房的平均税务评估价值为163万瑞典克朗（1克朗约等于1.1人民币），而北部很多省份只有30-40万瑞典克朗。

　　由于近年来瑞典房价也在猛涨，很多大城市出现连续几年10%以上的涨幅，不动产税也自然水涨船高，拥有住房的人怨声连连。特别一些旅游热点地区的假日住房价格猛涨，带动周围普通住房的房价也大幅上升，而当地长期定居的普通居民根本没有从房价上涨中受益，却要承担这个沉重的压力，凸现不公平。针对这个问题，2001年起瑞典法律规定，对于靠正常收入维持的家庭来说，不动产税最高不能超过其家庭收入的5%。

　　2006年原在野的中右联盟在大选前，曾经以冻结不动产税为主要竞选口号，每年不动产税最高4000瑞典克朗，以后要还逐渐取消。这个竞选口号被认为对中右联盟击败连续执政十多年的社会民主党有重要作用。但中右联盟新政府上台后，对此口号开始反悔，也受到社会上广泛的批评，认为这个政策对富人过分有利。新政府现在想把不动产税上限提高为1万瑞典克朗/年，但还在议会讨论中。

　　出租房子收入的营业税，按照抵扣后出租收入的30%交税。这个出租收入的税基计算是，首先从出租房子收入总额中免除4000瑞典克朗，然后如果是房子主人自己出租，还可以再免除其其中20%。剩下余额交税。

　　出售房子收益的增值税。售房价格，在扣减房子买入价格、中介的交易费、装修费用后，如果有盈利，按按盈利的三分之二的缴纳30%的所得税，但如果亏本，亏损的全部都可以在个人所得税的税基总额中抵扣。这个不仅适用于单栋独立住房（相同于国内别墅的那种住房），也适用于共同产权型公寓。

　　房屋交易的流转税。向买主征收。税率是，如果个人1.5%，如果公司/法人3%。税基根据出售价格或者税务评估价格，取两者高值。

　　住房抵押贷款的印花税(stamp duty))。按照住房抵押贷款总额的2%征收。

　　财富税(wealth tax)。任何形式的净财富（市值减去贷款）包括房产净值都要征收财富税。2005年，如果单个人的净财富超过150万，家庭超过300万，都要按照超过这个数值的差额的1.5%交税。对于房产的价值认定也是采用税务价值，一般相当于税务局所评估的当前市场价值的75%。股票价值按股票市面价值的80%认定。2004年有33万瑞典人（想到于瑞典总人口的3%）缴纳了财富税，总额为52亿瑞典克朗。

　　瑞典的房地产税覆盖了全国几乎所有不动产。2004年瑞典私人独立住宅总价值（税务价值，下同）为14360亿瑞典克朗，私人公寓住宅总价值为7710亿瑞典克朗，商业物产总价值为4560亿瑞典克朗，工业厂房总价值为3670亿瑞典克朗，全部不动产总（税务）价值为3030亿瑞典克朗。

　　房地产税在瑞典税收体系中占有重要地位。2004年瑞典总共征收不动产税240亿瑞典克朗，其中从私人独立住宅获得的不动产税税收为138亿瑞典克朗，私人公寓住宅为37.7亿，商业物产45.6亿，工业厂房18.3亿。2005年瑞典征收不动产也是240多亿瑞典克朗，其中来自私人的为140亿瑞典克朗，其他为公司缴纳。其他来自房地产的税收有138亿瑞典克朗，房地产交易税67亿瑞典克朗，这三项总和为445 亿瑞典克朗，占到同期整个中央政府收入的6%。

　　瑞典房地产税在全国总税收收入中基本占到3%左右（2003年）。这个水平在欧洲算比较低的，2003年芬兰2.3%，挪威2.5%，比利时为霸谌鸬湓怯傻胤秸碛械乃爸郑彩堑胤秸钪饕牟普杖胫弧５衷谟芍醒胝魇铡?

(责任编辑：李兰兰)

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