主持人：几位嘉宾都说完了，我觉得带来的演讲都是非常好的，但是不管怎么样在座的和我都应该也一个遗憾，任总的话少了一点，下一个环节就是任总的专题演讲。

任志强 华远集团董事长

　　任志强：几天前我收到会议通知，说一个大地产，大战略，我也不知道什么是大地产，大战略，一个说法可能就是人少钱多。中国地产也产生了万科这样的巨无霸，今年预计达到430亿，房子可能有好几万套，香港一年的全部生产量大概就是3.2万套左右，但是一个万科就超过香港这么多家全世界富豪们拥有的公司，这就是大！另外就是像微软这样的小公司成功了，就是创造了一个规则，大地产就看你能不能创造一个规则。潘石屹原来并不大，但是九月份一上市以后，融资了10多亿美元，130亿美元港币，突然从小公司变成了一个大公司，今天谁也不能说他是一个小公司了，类似的情况在香港市场和国内市场都很多。

　　我和华润合作的时候是中国第一家公司在境外上市的公司，那时候有一些最不好的市场环境，所以我们在市场融资的时候，所有的投资者就说你们的政局会不会发生变化，我们费了很多努力，那个时候我们每年从境外拿到几亿美元，突然发现他一上市就拿了130亿，比我们费了好几年拿到的钱还多，我98年营业额40亿的时候，全国营业报表上全国第一，可是今天我们发现上百亿的，数百亿的营业额公司很多，所以大企业，大战略，关键是看我们能在什么样的宏观调控形势下，什么样的宏观经济背景下选择您的企业发展战略，这就是大和小的关系。

　　宏观调控以后我们发生了什么样的事情，第一个我们的土地收入猛涨，从实行招拍挂2003年大概4000多亿，到06年7000多亿，07年会超过8300亿，各个地方财政或者说国家财政获得了大量的预算外资金，促进了我们的经济发展，仅今年到9月份为止，国有企业利润就达到了1.2万亿，这是巨大的数字，可是我们国有企业大概只有1千亿的时候，我们国家的信贷资金占到2.5万亿，现在1.2万亿资金的时候，大概3.6亿的贷款，如何把贷款余额和应该总量正比呢，好象没有人谈，土地价格增长意味着在土地里面占有的资金也是，很多人都说流动性过剩，我个人觉得我们国家的外汇储备这么多，没有占用人民币，央行只是找了张纸给了银行，说你把钱拿来给我，这个票据不等于人民币不在，如果我们原来的银行里面没有人民币，央行也不可能画张纸就把银行的钱拿出来，顶了外汇储备，所以很多方面还是有争议的，现在来看，银行的流动性过剩是有的，国有企业由于不分红，大量的资金留住，也产生了过剩，另外就是国家的税收宏观调控之后猛涨，每年增长的已经不得了了，大概平均增长30%左右，今年9月份为止，房地产税收在宏观调控以后涨的也是飞速，土地增值税涨了84%，土地使用税也涨了40%，营业税和相关的也涨了42%，所有的税收在房地产中就有巨大的利好，今年我们估计增加一万亿的税收，宏观调控给我们的税收带来了巨大的好处。

　　利用资本市场之后，大型的公司增加了，而且出现了国进民退的现象，过去两年，前十个上市公司里面有八个民营企业，今年看看，前十个里边有六七家是国有企业，这些公司从一百亿开始现在到几千亿，这种规模的扩大形成了相对的集中度，过去一个最大的企业大概不到市场份额的1%，但是现在已经有的达到了1或者2，前三百家企业过去合计占30%，现在170家上市企业市场集中度达到30%。

　　基础是什么？地方性公司和地区性公司向全国发展，不断向二三线城市发展，而且让二三线城市成为城市化的人口集中地，我们从2000年到现在为止，我们城市从666个减到660，其中50万以下的小城市从293个减到70多个，都变成了大型的中心城市或者大城市，所以说我们开发商的功劳分不开的。

　　向二三线城市发展的过程中，我们看到另外一面房价上涨，宏观调控之前，2003年之前到98年，每年房价增长幅度3%到3.5%，这个幅度远远低于这么多年人均收入增长9%，但是宏观调控以后，我们房价增长幅度开始提高，从平均的5-6上涨到现在的8-10，幸亏这几年人均收入增长也在保持两位数，如果我们的人均增长近四年不保持两位数的话，这个房价增长就离谱了，我们看到今年6月份以前土地的增长是16%，是房价增长的8%的一倍。1991年我们预计土地创新达到10%，现在大部分地区新拍地区新拍卖的土地价格相当于周边地区现实的房价，比如说广渠门那里，如果翻一倍的话，土地出让金涨到60%，在这样的宏观调控情况下，我们看到大部分企业不得不进行IPO，很重要的资本市场给了房地产一个做大的可能性。93年我们停止了房地产的上市，进行了宏观调控，叫釜底抽薪，98年以后开始支持了金地、天鸿三家企业在资本市场上市，这一轮股市的启动，让更多的地产公司不但市值上涨，融资能力也大大的提高，尤其今年增加了公司债，上市公司可能用备案制的方式发行公司债，非上市的公司当中要经过严格的批准，这样就等于给了上市的地产公司巨大的动力。

　　我们当年在境外上市的时候可以用外债进来，现在境外上市的公司，包括碧桂园等等，存在国外的美元都拿不到国内的，包括潘石屹，所有的钱都进不来，我们限制外资，外资已经占到非常高的比例，一到二季度已经占到了8%，限制外资就让香港上市的公司都没有办法把钱拿到内地来，A股上市的公司得天独厚，我们的市盈率高于香港上市公司，股价等等方面也不弱于香港市场。所以就形成了从市场上拿到了更多的钱，转而变成了更多的土地，到目前为止我们国内的资产家评估是以土地的议价，拥有土地就变成了上市公司的市值，上市公司实际要把未来的收益变成今天的现金流，我预期的收益变成未来的东西，我们可以看到另外的影像。一些小公司联合起来，可能形成具备IPO的条件，另外一些上市公司从拿到钱之后迅速的变成利润，房地产的利润要两三年才可以实现，要收购和兼并其他有半成品项目的公司，于是他利润最大化。比如说万科收购了蓝都，几百万的土地储备和楼，包括没有结算的营业额等等都进入了万科的口袋，这种合并和兼并已经越来越多的在市场上出现。

　　大企业可能越来越多的不仅是维持在单独的某一个城市，而是通过兼并收购，既保证了土地储备量，也保证了干部管理队伍和人才队伍的培养，在上半年的业绩里面我们可以看到，整个上市公司的平均利润增长是70%，房地产平均增长87%，其中一个重要的原因就是兼并收购的时候不是按照现有项目计算一两年内的周期实现利润，结果就把别人的利润变成你的利润，把明天的利润变成你的利润，所以在未来的两三年过程中，我们可以看到更多的地产公司通过兼并收购把报表的利润变成利润，在万科里面已经很明显了，越来越多的公司会出现类似的情况，在现有的发展情况下，现有的小企业怎么样，我个人觉得，不上市可能你没有太多出路，你永远只能是小企业，我们国有的企业比非国有企业有一个最大的何处就是股东有巨大的钱，比如说中粮，但是普通的企业不具备这样的条件。

　　反过来说今年了十七大出台了一个新的通知，世贸之前的房地产IPO被终止，报纸上有一些媒体判断，其中一个原因就是上市公司通过市场套更多的现金，然后套更多的高价的土地，把这些土地进行储备，造成了土地的紧张，同时推动了房价的增长，形成恶性循环，我个人认为，我们房地产的问题80%出在房地产之外，第一个可能是我们的宏观土地政策问题，现在大的地产公司土地战略为什么敢于囤积土地，其中一个重要的原因就是18亿亩红线，我们可以看到我们没有多少土地用于市场，假如我们是一个开放的土地市场，或者说只有集体土地和国有土地之分，我想没有一家企业敢这样高价拿地，囤积土地，也没有敢大量的储备土地，恰恰因为我们现在的政策造成了现在市场上的供不应求，这是最大的根源，除此之外，我们根本不需要用税收，银行、其他的方式解决目前市场上现存的问题，也不会出现现在的这种价格的暴涨，小产权房子已经说明可以出现更便宜的房屋，很重要的一个条件是先有出现更便宜的土地，如果没有更便宜的土地就没有更便宜的房子。

　　城市化的过程中，人口需求量的过程中，如何平衡土地和供应之间的矛盾，根本在于原料的供给，为什么铁矿石每年涨多少多少，从来没有人讨论石油涨多少之后出现泡沫，爱用不用，为什么到房地产的时候就拼命说泡沫泡沫，如果我们说土地已经有了巨大的资产泡沫的时候，我们才有资格说房子有巨大的资产泡沫。反之，我想任何一个都不可能在土地充分放开的情况下实行你的大企业战略，不管怎么样你都存不住这么多的土地，在现行的房地产市场就不需要认真的研究，完全进入市场化的条件，谢谢大家。

(责任编辑：李兰兰)