主持人：谢谢傅关汉会长，澳大利亚房地产基金方面是亚洲最大的市场，另外也是因为悉尼成功的举办过奥运会，明年我们也是这个情况，所以在澳大利亚和中国的房地产之间应该有一个互动和启示，下面进行一个很精彩的环节，对话环节，题目是“金融改变地产”我们介绍一下对话的主持人王欧先生，还有是国内知名房地产金融服务老总陈基强先生，下面我介绍一下对话的嘉宾：

　　领锐资产管理股份有限公司高级顾问关傅仁先生

　　北京翰宏基业房地产开发公司总裁李威先生

　　融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容

　　汉威资本管理有限公司行政总裁任荣先生

　　基汇资本董事总经理彭庆邦先生

　　中金公司董事总经理赵晓征先生

　　金融街控股股份有限公司副总经理高靓

　　陈基强：我觉得这次非常好，就国内的金融家，国外的金融家，还有发展商，这个题目比较有趣，我们首先要探讨一下这个题目，当前和未来房地产金融的主要模式，其实我们首先谈谈，中国的房地产商的金融模式到底是美国模式——是资本跟专业开发商的结合？还是更多的香港亚洲模式——发展商独大，从买地到建房都是包办。李总先开始讲一下，您说现在或者将来的中国房地产是美国模式还是亚洲模式？

　　李威：从中国房地产规模我个人判断，根本是需要资金背景，而不是房地产独大，因为中国的房地产越来越进入规模化，靠发展商自己很难做到这点，从金融角度来说，我觉得无论是证券积累还是股市，或者银行的资金，甚至包括一些基金，都应该作为金融产品对待，这样会很正视房地产的发展，会给一些支持或者监控。

　　陈基强：您觉得因为这个市场够大，需要的资金更多，所以需要更多和资金和房地产结合的模式。

　　高靓：金融街和金融市场的结合应该是2000年借壳上市，让公司在一个更好的平台发展，但是在之后主要还是一些常规的手段，主要还是在政府的合法的条件下，手段还是很多，但是有一定的局限性。

　　陈基强：既然你们两个都觉得是结合的模式吗？

　　高靓：我觉得您的问题可以分解一下，一个是中国的房地产公司现在是什么现状，您刚才说的是亚洲模式，房地产开发商兼顾了运营和管理的角色，今后的发展局势，李总的意思是慢慢的进行分化，产生分工，会有很多专业的公司做投资，做管理，做运营，所以我觉得刚才嘉宾提到了金融和地产结合了之后会怎么样？您刚才提的问题和他说的问题某种意义上应该有答案的相同性。地产商在发展到一定程度的时候，进入了一个资本行业，必然涉及到以后的金融管理的问题，但是确实是一个好事，扩大了地产商做项目的能力。第二因为投资的渠道和投资人的多样性导致了这个行业分布更加明确，产生了明确的专业化分工的不同，有投资能力的开发商进行投资，没有能力的开发商转而做项目的运营管理，第三个在整个的融资或者是所谓的房地产的属性上有一定的区别，原来的房地产作为一个商品，但是这个商品流动性很差，把房地产变成一个金融的产品以后，加强了流动性，因为流动性的增加导致了参与人员可以增加，然后相应的政府管理规范包括相关的金融的产品种类也会增多，实际上会是这样一个发展的趋势。

　　陈基强：在台上的人跟我所认识的绝大部分的发展商有比较大的分别，台下的人都说金融结合，但是我问一下，在座这么多有关金融参与中国房地产，在市面上你们碰到的发展商他们所想的和所做的比例到底是多大？

　　关傅仁：对于房地产开发商领域，我们实际上接触的还是比较少的，但是我觉得今天早上我们讲的房地产金融领域都是集中在房地产开发商的角度考虑这个问题，我想房地产金融并不是房地产开发商的专利，这个是市场的需要，并不是房地产商的需要，刚才您提到这个问题，房地产商，虽然很多有实力的房地产商都已经上市，融资渠道都已经打开了，融资已经不是问题的，但是很多比较小的房地产商，过去他们主要依赖银行融资和贷款，但是国家在这方面采取了不小的冲击，所以对很多中小房地产来讲很难做。

　　陈基强：假如美国式的融资在中国发展商成为主流你们就会做，假如亚洲式的发展你们就没有做了，您觉得哪一个会是主流？

　　关傅仁：我是国内最大的房地产基金高级顾问，不代表国外的基金机构，现在对国外的机构进入中国的市场还是有一点难度的，但是未来怎么发展还是要看未来么发展还是要看未来这个市场新产品的开发。我觉得房地产金融后来的开发很多会从基金开始，过去2007年开始，我可以讲是一个房地产公司上市年，很多有实力的都上市了，上市以后他们的资金实力比较雄厚，也影响了他们在中国房地产领域的投资，过去他们讲房地产开发都是单纯的算利润最大化，成本最低，但是现在我们看到，有实力的房地产开发商开始投一些高品质，长远项目的开发，而且长期持有，我们有很好的基础，长远来讲，我觉得后面会有很多的资产证券化，房地产信托基金等等，这里就有很好的机会给房地产金融领域的新的发展。

　　陈基强：同样里面有一些中小的，可能就和不同基金的合作跟大的公司去竞争！

　　李汝容：如果在开发环节，在美国实际上你说普尔，大的房地产开发商在开发环节是以开发为主导的，我想中国在讲住宅开发或者房地产开发阶段，开发商一定是老大，现在都说融资这么难，大家都在找他们的资金。如果局限于开发来讲，套用主持人的话讲就是开发商独大的局面，我觉得分工的局面也越来越详细，因为房地产市场已经从开发到持有变成很重要的因素的阶段，在这个时候，房地产在开发阶段主要是制造业，我把原材料拿过来做阿出一个使用价值来卖。刚才任总讲的非常清楚，开发的前景很长远，还有很长的路要走，房地产的金融主导地位到来，大家都有饭吃。

　　赵晓征：从道理来说，美国这样的融资机构在科学上有很多的优势，在金融方面大家都知道金融产品的理念就是风险的界定，风险的细分，然后定价，做到风险的再分配，最终是一个更有效率的市场。但是另外在房地产里面还有另外一个好处，促进这个行业的分工，在行业内的比如说RICE，我们说这个没有多大，在整个市场上也就占2%的比例，可是他带来了在房地产里面，从建房到物业持有，整个的资产管理和所有者，整个的专业化的分工有非常大的好处，这些好处都勿庸置疑了，现在还有一个问题，为什么现在有这么一个不同的模式，这个比较重要，这个模式跟其他的整个领域也有类似的不同的原因，咱们的资本市场本身还处在这个非常早期的阶段，如果做了美国那么有效力的机构的话，这个需要大家研究，你看看美国的投资者，从买卖双方，从建房这边就有很多，你比如说规范性、披露性、行业分工等等风险说的很清楚，投资上也是不同的钱追求不同的风险回报，分析的非常清楚，已经形成了很好的市场，现在我们第一指导方向，第二现在这个阶段，我们也要看这个产品是现实中有可能推出的，这也是为什么我们叫做金融地产，两者确实是相关的，地产更偏金融一点。

　　陈雷：不管是美国模式还是中国模式都更趋向于国际化，金融和房地产的结合也是这样，金融这个东西是给房地产商提供一个杠杆的工具，房地产就是地点、地点、地点，金融里面我觉得是匹配、匹配、匹配，风险和金融的匹配，整个社会现在还是在寻找效益最好的，中国的房地产世界市跟中国的工业是一样的，刚开始是简单的，加工式模式的，现在都是高科技的，联想出去都买PC。我们作为外资银行，有时候觉得心有余而力不足，想把国外的东西带进来，比较难。在高科技里面，你说美国佬，我们进口你高科技的东西，但是美国不卖给你。随着社会分工的增加，社会变得复杂一些，金融这个钱像水一样是无缝不钻的，这个时候他买的时候就有洪水，作为监管部门就会想到，有一些时候要赌一赌，怎么让中国的金融体系承受先进的融资方式，使得整个金融体系稳定增加，我自己觉得，下一步我们就希望中国的金融机构投资者能够比较有序的参与到房地产市场来，就像股票市场一样，我们一开始的时候不敢进来，下一步房地产专业化，从金融方面我们要培养中国的金融机构投资者，现在中国的金融机构投资者就是保险公司和银行，现在这两个都没有渠道进入中国。

　　陈基强：今天来了很多政府的领导和很多研究人员，假设他把今天我们讨论的结果很好的写了报告给我们最高领导这里，令我们的领导放心，打开门槛，让各位进来了，我们说一个实际的问题，房地产企业在最需要钱的时候怎么融资？两方面，第一我想请两个房地产企业回答一下，投资方投房地产商的时候又看什么，什么时候进去？

　　李威：作为房地产商，从现在开始，房地产商在初期没有能力的阶段出去借钱、找钱，在有能力的时候有人追着你给您钱，再做大的时候钻进没有成本的市场需要钱，这是不同的方式，还看政府怎么支持你。就这三个阶段，你自己找钱很艰苦，当您做到一定的信誉，有一定诚信度的时候，会有很多资金，你需要不需要，当您再做到一定境界的时候会到市场上换取没有成本的资金，然后跟市场的资金分享风险。

　　陈基强：不同时间、不同需求，大家的找点不一样。

　　高靓：如果你一没资源，二没能力，您无论如何是没有地方融资的，你或者有非常好的资源，或者有非常好的开发管理的能力，否则的话，很难，在融资的过程中有很多渠道可以做，任何一个企业在融资的过程中，还是要认真的考虑这个企业的发展，任何企业的发展都要考虑在接待资金、负债结构里面应该占什么样的比例，股权的融资，你说没有成本，可能没有，其实应该说比接待资金更高的成本，任何一个项目的资金都高于银行贷款，如果不够你不可能做的，实际上是成本更高的融资，但是愿意不愿意跟别人分享你今后的收益和利润，这也是一个问题，包括现在大家比较常用的，在拿地这块的资金，银行不给您钱拿地，征发的资金也一样，你必须拿到地，但是如果搭桥的钱没有，没有土地，没有项目，这是很难的问题，这部分资金的解决，是现在的房地产开发企业最难的问题，大家也是各显神通，如果这块融资方式如果有突破的话，这个企业就可以占在很高的门槛上跟大家对话，刚才任总讲现在很多房地产公司挤破脑袋去IPO，进行融资。任何一个投资人在评估一个企业的价值的时候肯定会看你拥有资源的情况。

　　陈基强：我们已经听了两个发展商，我们听听投钱进去的人什么时候投进去？投进去的时候看什么东西？

　　关傅仁：刚开始的时候我们可以把这个楼买下来，付更多的钱，对房地产开发商来讲这是一种融资的途径，我们投入的话，很关键的考虑的是开发商管理的能力，他们有没有能力把长期投资的物业盖出来，还有一种就是收购物业的话很简单，一般的房地产基金会找一个独立的第三方经理进来，协助他们监管开发的过程。

　　陈基强：中金公司，当你们包装一些公司上市的时候你们追求什么东西？

　　赵晓征：我们是帮助企业融资的，房地产公司也不例外，房地产公司需要融资，我们肯定是根据你的公司需要多少钱？干什么？根据这个帮助你选择境外还是境内，你是拿整个公司还是下面的一块，这个东西只是一个基本问题，肯定就看你的融资效率最高，是公开还是私募，要做到这点对房地产来说确实有更大的挑战，刚才各位提到了，土地收购，这个融资是很困难的融资，除了投资者本身还有很多的监管，大的政策，结构性的比较复杂的问题，对我们来说，我们目前也做了很多的工作，对不同的阶段不同的融资需求都试图找到一些办法。

　　右三：就像高总说的要看有没有开发的能力，能不能持续开发，这是开发商的能力，还要配合中国的国情和跟中国沟通的方法，我个人通过和开发商的角度和投资的方式，必须要符合中国的国情，看开发商的需要才可以谈成，现在有很多的外国的私募也好，上市公司也好，他们不停的寻找合作伙伴，但是实际上成功率不会很高，他们还是用在海外积累起来的谈判的交易结构的经验对待中国的开发商，一般来讲都不会太主动，随着开发商的能力，基金经理也要有一例的灵活性才可以谈成。

　　陈雷：我们挑选的时候主要是看这个项目，我们的客户，我哪口袋的钱给他，基本是我们做结构化融资技巧。

　　左二：我个人思路来看私募，这两年最大的变化是越来越看重能力，越来越倾向于是投公司，而不是投项目，只有做大的公司才能在股市上圈钱，我个人感觉还是开发的能力越来越关键，对开发商来讲，对私募来讲，甚至是公募来说都是最关键的。另外还有一个从直接的股权投资像结构性的战略性融资越来越多，实际上以前开发商可选择的工具很少，现在银根越来越紧，像中信等能够作出结构性金融产品，结果高总说的过桥的问题，这个趋势是很清楚的，这个趋势发展的速度可能要取决于几个方面，第一个方面是我们的监管部门开多大的口子，另外一个方面是金融机构的参与，因为他们对这个产品本身是非常熟悉的，第三个方面是开发商的意识，如果只说成本，所有的钱、所有的债务都比银行贷款贵，往这个方面努力的话，相当大的程度还取决于金融机构的参与，第四个方面就是要有人买，具有长期基金这样的成熟的机构投资者出现，也是可以带动这样的趋势发展的。

　　王欧：房地产市场发展到今天主要是开发为主，现在的趋势都逐渐在变，金融市场在中国成立的时间很短，尤其这几年发生了很多的变化，这些变化带来了中国的经济机遇更好的发展环境，回到主题，金融和地产结合之后应该怎么走应该是各方面博弈或者配合的结果，说我们今天的房地产开发商也好，金融也好，未来就是怎么样结合在一起，把我们的中国房地产市场做好，这是我们未来要面临的实际的问题。

　　主持人：谢谢各位嘉宾，由于开始的晚了一点，另外内容比较精彩，时间拖了一些，下午是一些时效性很强的案例分析，欢迎大家下午还回来。

(责任编辑：李兰兰)