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李晓东：房地产路径的拓展与融资模式的探索

2007年10月25日15:16　来源：和讯网

　　主持人：大家下午好！下午的环节马上开始，主要的环节还是就一些案例进行深入的解剖，希望可以给大家一些经验分享，我们知道房地产基金这个话题，作为谈资的定位已经有所突破，我们今天很高兴请到了做出这个突破的主操盘手，上午聂会长已经开了一个头，下午请联华国际信托投资有限公司总裁李晓东上台，为我们做一个专题演讲。

联华国际信托投资有限公司总裁李晓东

　　李晓东：大家好！非常感谢主办单位的邀请，今年是连续第三年参加地产金融年会，这么一个房地产和金融行业的盛会，每次参加讲的内容都不同，具体的内容不同，但是万变不离其中，基本还是谈房地产路径的拓展还有融资模式的探索，大家知道联华信托一直把房地产信托和房地产金融作为我们业务的一个主要核心支撑点发展、培育。我们在过去的一年里，结合国家宏观政策的一些变化，联手房地产商会，一直希望在房地产基金这么一个新型的直接融资的领域里面，能够在本土的基金方面有一些突破，今天利用这个机会，也是和大家报告一下，我们在这方面目前的一些设想和一些想法。

　　今天想跟大家交流的一些心得，房地产融资的一些变化，从上午到现在，我相信各位演讲的嘉宾都已经说了很多了，我这边为了讨论后边问题的方便，说一下，首先我们把房地产融资格局在过去一年里发生的变化讲一下，这个变化是基于房地产行业的一些变化产生的，第一个房地产行业现在逐渐的向大型企业集中、房地产行业内正在重新洗牌，原因是什么，第一个土地，现在土地政策的变化导致了房地产资金门槛大大的提高，特别是最近一个新的政策把这个门槛抬的更高，就是不能分块的付款，要一次性交齐，加上招拍挂制度的执行，还有大量的企业上市以后，手上的资金相对比较充裕，现在土地拍卖的价格直线上升，导致了房地产门槛的提高，开发商也就面临着一些转型，很多开发商向下转移，总结就是“下乡”了，二三线城市的开发商到县乡去做，还有一些开发商向其他的行业转移，北京我看到一个资料讲，北京市的开发商在过去的七年内，减少了80%，就是说开发商的数量，还有一些开发商向房地产投资人的方向转移，原来我独立的做开发商、项目，现在和人合作，甚至把这个钱投到别的公司里面，单独做一个项目不行了，就和别人合作，或者作为股权投资人，这种也很多，大的开发商纷纷利用这段时间资本市场的有利形势，通过上市的企业通过公募，没有上市的企业也通过上市前的私募扩大自己的实力。

　　土地储备的阶段，拿地的阶段银行的贷款是没有的，要在这个阶段的融资基本就依靠股权的融资等等手段，要做到这些的话，成为一个上市公司或者上市公司来规范运作是一个基础，现在房地产的银行贷款资金越来越紧，通过各种形势的直接融资成为大家的主流，在这种集中的过程中间，最后能够生存下来的可能就是能够取决于你取得资本的支持的能力，善用各种金融工具，发债等等各种手段，还有一种变化就是资本正在大举进入房地产行业，一方面有上市潜力的房地产企业纷纷的进入资本市场，已经上市的企业利用资本市场的便利通过大规模的再融资，募集资金也极大的改变了排行榜的坐次的，去年的九龙纸业和今年的碧桂园已经变革了，现在的大腕几乎都在忙同样的事情。

　　另外，公司债由证监会接手之后也增大了发行的力度，增加公司债的条件是本身要是上市公司，另外行业的并购现在方兴未艾，不管是并购也好，还是合作也好，通过这种方式取得扩张，迅速的扩张已经成为很多大的开发商的很重要的手段，甚至是一个主要的手段，另外国内的RICE，现在也在逐渐的启动，去年年底人民银行已经启动了这个试点。

　　目前，证监会，据我的了解，相关的研究也正在积极的进行，不久的将来，我相信RICE这样一个近几年在亚洲非常流行的商业地产融资工具，也很快会进入我们的视线。

　　这样一种趋势也是符合我们目前的政策导向的，根据我们总书记十七大工作报告里面也提到了这个，多渠道的提高直接融资的比重，这个趋势的结论就是房地产直接融资正在成为市场的主流，股权融资成为重要来源。

　　在这种空间里面，私募的资金越来越受到大家的关注，因为在座的大家都很熟悉，就不再做更多的解释了，基本大家都这种概念不太熟悉，一个私募股权就是投资于主要非上市企业，通过培育这个企业的发展，最后通过退出实现收益，如果对这个不实现，像蒙牛、上德、新浪等等企业，鹊绕笠担嵌际钦庋钠笠担嵌际撬侥嫉墓扇ɑ鸱龀制鹄吹摹?

　　房地产企业为什么需要PE的融资，首先能够为房地产开发企业提供新的融资渠道，在国外，直接融资在房地产中间所占的比重达到了70%以上，而我们国家正好相反，间接融资变成了很大的比重，特别是一线城市土地拍卖价格的提高，土地成本占房地产开发总成本的比重越来越高，我星期一从杭州回来，我问了一下，杭州市的比例，房地产开发空间，土地所占的成本达到了2/3，121号文件规定有30%的资本金就可以贷款，但是这只是一个低线要求，大家知道，买地的钱是没有人贷款的，如果按照现行的土地政策，70%的拿地的钱要自筹，银行不支持，在这种情况下，自筹就是通过股权合作，夹层融资等等。这是一个现实的需求。

　　另外，随着房地产企业自身的资产步伐加快，他把自己的股权推向上市公司，在这种趋势下，他通过私募达到自己的实力，甚至多有一些土地储备，大家知道，现在的土地储备越多的企业，上市之后的表现越好，碧桂园有5.4万亩的土地储备，所以他现在中国首富。

　　在现在比较充裕的市场可以分流股份的资金，又能培育一些优秀的房地产企业增加股票的供给，这样的话，毫无疑问在中国当前的阶段发展私募的房地产基金，对股市的健康发展也是有积极的作用的。

　　另一方面，中国的房地产企业，大的企业需要大的资金融资、扩张、并购，还有一些中小企业，现在正是属于两难的境地，去参加土地拍卖，感觉自己囊中羞涩，几个亿都不叫钱了，另外自己的钱有没有更好的项目，这个时候有一些闲散的资金需要投向，另一方面很多行业外的资金，包括境外的资金都纷纷看好中国的房地产市场，但是缺乏很好的投资管道，房地产的私募股权资金正好起到桥梁的作用，结合社会的闲散资金，通过专业化的管理，追求项目和资本两个层面的回报，为什么说两个层面，以前小的开发商只是赚项目的钱，做了一个再做一个，为什么大的开发商可以迅速的把自己的财富上升到千亿，他作为乘法通过资本市场实现自己的前期利润的价值曲线，小的开发商没有机会，但是你可以加入到私募股权基金，就可以间接的帮你达成这个通道。

　　既然说了这么多好处，为什么以前中国没有本土的房地产基金，主要是缺乏有效的设定规范和路径，在立法上我们落后，首先产业基金法我们严重的滞后，去年推了渤海产业基金的特点，去年曾经一度有几十个新兴的方案报到发改委，但是停下来了，现在是六月份实现的有限合伙私募法，往往只是对中小基金适用，大家的接受度不高，另外只能有50个合伙人，过去几年由于监管政策复杂多变，事情也非常多，一直难当大任。

　　为什么现在可以推出来，原因在于我们监管法制更完全了，一个是信托公司管理办法，另外就是四证不齐的项目不能贷款等等十多个文件，现在的监管政策发生了很大的变化，主要的变化是在几个方面，首先是投资者数量方面，现在是合格的投资人的数量不再限制，去年发改委搞的产业基金是200个机构，在信托方面机构数量不限，50个自然人。

　　在异地开展的限制基本取消，另外对关联条语做出了更严格的规定，另外在资金运营中间的限制减少，鼓励大家做投资，做股权这块是受到鼓励的，由于这些变化，中间还有一些政策上的规定，依据信托法和两个新规的规定，以基金的形式创立信托计划，他是符合金融监管政策的。实际上我们的运作和产业运作是一样的，只不过后面加一个后制，信托计划。

　　在这种前提下，我们在博鳌房地产论坛上，我们联合了全国工商联房地产商会以及首批的十家发起委托人做了一个联合证券股权意向书，发起委托人是这么一些招商、华远、中新、保利，这是我们发起意向书的单位。

　　这个基金主要的方案，设立的目的还是发挥资本的力量，引导行业资源的整合，提高资源配置的效率，促进行业的集中化、还有健康发展，另外由于这个基金设计中间绝大部分的资金来自于行业以外，也为房地产行业的发展注入了新的资金，拓宽了行业的资金渠道，第三个是引导绿色地产的发展，今天上午聂会长一定也讲到了这块。

　　另外，我们投资一些潜力的物业，组建资产时将来利用中国REITs推出的契机为房地产企业提供一些通道。

　　产品方案也简单的介绍一下，我们的基金信托类型是一种可扩募式的，首期规模20亿，这块很快就可以达成，期限是5年，根据需要，绝大部分人可以延长两年，主要投资一些股权和少量的夹层融资的方式，人口的标准是不低于100万元，自然人不低于300万元，我们分两类受益人，优先受益人的比例是30%，还有普通受益人，我们会提高优先委托人的比重。普通委托人和发起委托人很踊跃，所谓我们的资金份额虽然想压，还是保持在70%。基金层面的收益是完全一样的，第三类是优先委托人，他享受的是固定收益比较安全的，我们在受益人和持有人下面设立了投资决策委员会对这个项目进行抉择，选择，另外受托人委托管理公司对这个项目进行日常的管理，包括项目确定投资方案等等方式，另外聘请一家大型的国内的商业银行做保管银行，监督资金的使用，投资方向主要是这样的。

　　另外作为受托人，联信国际信托几年来致力于房地产信托的发展，首先创立了房地产金融服务的品牌，另外推出了像保利等等在国内引起关注的新产品，另外也在这方面得到了大家的比较好的评价，我们也有信心利用我们的这些优势，结合发起人管理的经验和资源包括项目资源一定能够为基金的投资者创造很好的一个收益。

　　既然是和商会合作，我们也希望成为整个房地产行业资金的家园，我们首期完成了之后我们会在明年进行二期的扩募，欢迎大家给我们提供宝贵的意见，支持这个基金的发展，这种支持是多方面的，一方面有可能您有资金的支持，有可能是项目的支持，也有可能是对这个方案的设计，管理方面的一些好的意见的支持，给到我们也是一个非常宝贵的支持，我们希望把这个行业的事情做好，谢谢大家。

(责任编辑：李兰兰)

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