主持人：我们大家都知道，联想控股最近在房地产方面也有很多的拓展，不管是项目开发还是房地产金融的操作方面，所以我们今天有幸请到联想控股有限公司副总裁、融科投资管理顾问有限公司董事长陈国栋先生，谈谈融科在房地产金融方面的探索，有请！

联想控股有限公司副总裁、融科投资管理顾问有限公司董事长陈国栋先生

　　陈国栋：各位领导、各位来宾，大家下午好！我是联想控股融科置地的陈国栋！融科置地是联想控股旗下专门从事房地产业务的全资子公司，很多人对融科置地的发展很关心，今天很荣幸接到新地产的邀请参加第三届中国地产金融年会暨首届中国地产周，领导们、专家们对房地产未来的发展，很多的真知灼见，让融科身受启发，今天我想在这里把融科置地对房地产的看法和认识，以及现在的探索和大家做一个回报，希望得到大家的指点。

　　融科置地成立于2003年，正式进入房地产领域，我们的业务是两块，一块是住宅的开发业务，和国内其他的主流开发商一样，另外一块是持有经营的业务，到目前为止，融科在北京、天津、重庆、武汉、长沙、合肥住宅开发项目已经相继进入了开发和销售的过程。开发业务的队伍很快得到了壮大，在持有经营的物业上，我们主要在北京、深圳投资开发和经营写字楼的业务，这部分业务也得到了客户和业界的认可。

　　但即使发展很快，到目前为止融科置地仍然还是房地产行业的新兵，是一个刚刚起步的企业，有许多值得我们学习的标杆企业，当然了，我们会坚持在这个行业长久的做下去，要把房地产当做一个产业长远发展。

　　融科所在的联想大家庭，是一个很好的家族，家族的成员在各自的行业，包括电脑行业，投资行业都在建百年基业，这要求我们立足长远，坚韧不拔。之所以坚持长跑，是因为我们联想在TC行业中长跑的做法目前成为全球第三大TC厂商，我们跑出了结果，也跑出了信心和经验，跑长跑也成为联想大家庭的血脉。

　　今天这么一个地产金融年会，谈的主要是房地产和融资，以及房地产金融业务，我们对房地产行业的融资看法，应该说分成两个部分，一个是叫企业融资，还有一部分是资产融资，今天很多的话题围绕着企业融资来谈的。作为一个资金密集型的行业，融资这个话题是特别值得大家认真的研究和探讨的，这些年，融科也进行了许多融资的方式、融资渠道的尝试。包括我们进行了境外营盘代表和国际房地产信托基金进行了项目的思路和合作，这样的内容，相信在座有许多比融科更有经验，我们把房地产的主权融资，包括上市的IPO，征发和思路，包括债权融资，传统的企业债等等，构成了房地产企业融资，企业融资把房地产的业务和信用作为一个整体，在资产负债表上进行资金的筹备和安排，这也是中国目前房地产企业最主要的融资方式。

　　特别是房地产开发企业，大部分都在采用上市和银行贷款的方式来进行企业的融资，当然了，我们知道，房地产是一个周期很长的行业，特别是房地产的产品，他的寿命周期是非常之长的，刚才我们谈到，企业融资大部分是解决开发过程，从建造一直到投入使用的过程中的融资问题。

　　我们讲的住宅的七十年的使用周期，写字楼、厂房四十年的使用周期，这么长的寿命周期之间，资产的融资应该说是一个更加重要的课题，规模也会更大。

　　融科除了住宅开发业务以外，在北京、深圳还持有高品质的写字楼，对于这样的资产持有的成本是非常高昂的，几栋写字楼动辄就是几十亿的资金投入，仅仅是企业融资的方式，为上述资产提供支持，将有很多不太匹配的地方，无论是目前接近8%债务成本，还是股东对于股本的回报要求，满足起来都比较困难，但是这样一些资产，天然的就具备非常高的品质，非常低的风险，非常长的寿命以及持续的现金流动的特点，他是非常适合进行资产融资的。能够满足特定投资者的投资需要，其实今天这样一个话题，前面两位嘉宾谈了很多了，房地产基金、REITs这些都是匹配于特定的资产现金流的特征的融资方式。这样一种融资方式使得企业的业务扩张，摆脱了纯粹依靠自身资产负债和信用风险进行扩张的现实，产生了另外一类业务发展模式，用资产，用现金流作为基础来进行融资，我们就叫做资产融资。

　　资产融资有可能会带来房地产行业以后巨大的改变，随着金融环境的逐步改变，改变了行业的外部环境，同时也带来了企业的商业模式的变化，资产模式的变化，资产融资的最终形态其实就是把房地产的资产作为投资品进行证券化，也包括债权，把房地产由原来的开发商直接持有的方式，变为由广大资金投资人间接持有的。

　　这种从直接持有到间接持有的远见也是伴随着有条件的，首先一条是要求物业资产、资本品种的增强，要求越来越多的客户由自用、自建，改为租赁。社会对于专业的物业服务要求越来越高，另外一方面，物业的稳定的现金流也应该获得养老保险这样一系列的长期稳健的投资人的支持。才能够更好的满足使用和投资两个方面的需求。

　　第二个外部环境的要求是中国资本市场的成熟，能够为资产融资、能够为房地产证券化提供金融的工具和金融的通道，包括像REITs、CMBS等等，最近两年国内资本市场发生了很大的变化，我们也非常看好国内市场进一步的发展和创新，人民银行、证监会、保监会各个主管部门都在推行创新，REITs、CMBS等新的资产产品，都在积极的酝酿当中，融科也一直是积极的参与者和推动者。

　　写字楼、商业、住宅都将在新的模式和资金结构中发挥更加广阔的空间，这类物业在设计、建造的品质、后期的服务，都会比出售物业有更高的要求和更细致的考虑，对专业化的水准要求更高。只有统一的产权、统一的也全以及专业化的后期运营服务，才能够持续提升物业的品质，这个对行业、城市、核心地段的品质利用有很大的好处。

　　我们谈企业的融资，更多是谈到随着中国经济的变化，对房地产业务模式出现的新的机会，像我们谈到很多房地产开发企业的IPO，这个还不能完全叫做房地产金融业务，只能说开发企业本身有一个融资的过程，通过这个资本市场的结合，解决了自身阶段的资金的需求，但是我们刚才谈到，资产融资实际上对于很多金融企业，对于很多房地产企业都可以作为新的业务模式和业务机会去做，他不仅是解决资金的问题，更多的是带来业务模式的问题。当然了，这样一个新的业务模式，应该讲是一个边缘的行业，既要求有金融行业的专业能力，又要求有房地产行业的专业能力，所以它是一个边缘性的行业，这样一个行业的诞生，应该是对房地产企业和对金融企业都提供了新的发展的机遇。

　　对于企业融资和资产融资的内容，包括了房地产我们讲的私募基金，包括REITs，包括CMBS，这样的业务都是基于房地产资产，也基于这样的资产可以带来稳定的现金流，这样的资产能够通过私募、公募形成一系列的证券的产品，我们可以简单的扫描一下新的业务模式在中国的机会。

　　中国的REITs市场刚才很多朋友都谈到了，目前中国可以把REITs化的资产应该在数千亿美元的规模，未来的几年有研究表明，这样的数字应该会达到近万亿美元的规模。私募基金的发展，从过去发达国家的历史来看，在REITs大规模形成气侯之前，会有一个私募基金的高速发展的时期，这样一个时期私募基金的规模甚至远远超过同期的REITs的规模，私募基金由于资金实力较强，在REITs形成过程中，起到了资产值，资产包积累的作用，所以私募基金会在REITs发展的早期有特别大的商机。我们讲的这个REITs也是针对资产基金来讲的，再就是债务型的。物业增值的能力是对从事房地产金融行业的最为关键的挑战。

　　资产管理的能力归根到底基础能力依然是来自于房地产，也就是对物业资产现金流的理解和管理的能力，我们总结了美国长期的REITs收益，除了长期稳定收益和租金上涨以外，额外的部分直接联系与资产升值。我们理解房地产的资产管理包括三个方面的内容，第一是收益管理，主要是基于单体物业的租金、租期的安排，还有运营成本的控制，资本结构的策划，主要基于物业长期运营经验的总结，第二个内容是组合管理，如何对房地产的不同业态和区域形成不同的认识，从宏观上对物业组合进行调整，实现价值。第三个是增长管理，包括对房地产通过再定位来进行的内部增长以及基于资产并购所形成的外部增长，收益管理、组合管理、构成了资产管理的基本内容。

　　上面很粗浅的谈了融科对房地产金融领域的一些认识，下面我简单的做一些汇报，就是融科非常关注房地产金融领域的商业模式，今天除了我们传统的房地产住宅开发业务以外，还专门成立了融科公司，开始在房地产金融创新和私募投资领域进行尝试。

　　融科积极参与了境内REITs的讨论和推动工作，并有一个自己的基金来进行一些尝试性的投资，逐步积累经验，培养锻炼人才队伍，在资产管理上，我们得益于多年的商业开发运营经验，对房地产资产管理有一定的理解，我们把融科写字楼的存量资产安全标准的REITs形势搭建了专业的管理体系进行运营。

　　这次，我们将自己的一些粗浅的理解结合一些国际的案例专门制作了一个关于REITs的研究报告，提供给了各位，希望得到大家的指正。融科在资产管理发展过程中，真正的希望能够得到在座的诸位的帮助和指导，中国房地产市场发展空间巨大，并且随着各种外部环境的变化，还会涌现出更多的新的商业机会和新的商业模式，也给我们大家提出了更多的课题和挑战，融科作为探索者非常愿意和在座的诸位共同努力，相互合作，再次感谢大会主办方和到场的各位嘉宾，谢谢大家！

(责任编辑：李兰兰)