主持人：

　　谢谢王全先生的精彩演讲。下面有请金融控股副总经理高靓女士发言，她发言的题目是“在北京金融街放一颗商业明珠”。

　　金融控股副总经理高靓女士

　　大家早上好，我今天想在这里跟大家分享的是从2000年开始着手规划以及建设，后期经过招商，在今年9月16号正式开业运营的新的商业项目，就在金融街，叫金融街购物中心。这个项目是金融街总体规划的一个非常重要的部分，在座的朋友不见得对金融街非常了解，我先花几分钟时间简单跟大家分享一下金融街的总体规划和功能实施情况。

　　金融街就是我们现在所在的威斯汀酒店的范围内，总的占地面积在1平方公里，建筑面积在300万平米左右，这个项目是从93年国务院正式批复北京城市总体规划之后正式开始建设的。总体定位是要建成一个金融管理中心，在建设的过程中，金融街控股公司从最初项目的整体规划到后期的招商、销售客户的租赁和选择，在这个过程中承担了唯一的房地产开发商的角色。

　　这个项目从93年建设一直到现在为止经历了大概15年的时间，在这15年中这个区域发生了非常大的变化。原来这个区域主要是平房，大部分是居民，还有一些单位在这里办公。到现在为止除了保留的12个非常有价值的四合院之外，其他都已经变成了比较现代、比较国际的高楼大厦。再有一点从这个地方的人群角度来说也有非常大的变化，现在这个地方入驻了1300余家金融、电信、电力以及相关配套的咨询和服务行业。这些公司是中国现在最有实力的、也是最有发展潜力的公司。

　　区域的经济发展情况可以用一个税收的数字来表现，最开始在开发建设金融街时这个区域可以产生的地方税收非常少，大概不到一千万左右。在2006年时这个区域所产生的三地税收总额在700亿人民币。这是一个非常惊人的数字，因为占到了北京市总体税收的四分之一强，占到全国总体税收的比例是五十分之一。中国有960万平方公里的土地，金融街是一平方公里，应该说这样一个汇聚财富的地方在全世界也是非常少见的，在中国也是非常唯一的。

　　区域开发建设的经验，通过区域房地产开发的模式不断整合这个区域的产业资源，进而达到区域繁荣、区域经济的目的。金融街购物中心实际上只是其中一个很小的项目，因为这个项目9月份刚刚开业，出于宣传的需要，它的曝光率、介绍会比较多一些。但是我也想跟大家分享一下，这个购物中心我们还是费了很多心思，而且也经历了很多的挑战，最后把它按照我们最初的规划实现了一个真正的、我们认为是国际标准的购物中心的项目。

　　在金融街300万平方米中其中20%都是配套面积，80%都是办公，其中包括了威斯汀、洲际酒店，还有金融街俱乐部、金融街公寓、餐饮街等等，购物中心是所有配套中的一个部分。当时在做这个项目时它的位置已经基本上决定了，它在金融街中心广场的中心。规划了一片三万平方米左右的大绿地。虽然我们是开发商，但是我们一样要为这个城市负责、要为城市所有的居民负责，在国际上任何城市中都可以看到，在城市中心或者是城市一个小的区域范围内肯定会有一个集中式的绿地，是开放的，可以共享。同时对缓解这个区域空气的环境、交通压力都有很大的帮助和好处。中心区所有的规划不是以楼为主，而是以三万平米绿地为中心，在这旁边配套建设所有的项目。

　　当时可以给的面积大概是9万平米左右，怎么去做这是当时我们考虑最多的问题。涉及到对购物中心有一个定位的问题，在所有购物中心建设过程中定位也是非常非常关键的问题。我们做了很多次的市场调研，最后聚焦了这个领域的目标客群。有非常明显的特征，第一是行业特征，主要是以金融业、电信、电力，律师、会计师，咨询服务业为主的比较高端人群，年龄相对来说不是特别年轻，大概是在28到55岁之间，是属于我们惯常讲的成功、成熟人士。他们对生活品质的要求也是比较高的。另外他们的出行交通工具一般都是以轿车为主。在消费心理上比较成熟，对于品牌的忠实度比较高，而且也不会有盲从、跟风的倾向。另外会追求跟生活方式相关的除了购物之外还有休闲、娱乐、健康等等全方位，比较有品位、比较高质量的生活方式。

　　人群有了这个定位之后，我们也在考虑北京市所有的商业项目，拿了一张北京地图，在上面标注了认为北京市所有中高端的商业项目，发现一个明显的特点一个明显的特点——东重西轻。东边高端商业项目是比较多的，西边相对来说比较少。从这一点来看既是我们的机会，也是我们的挑战。我们就考虑怎样才能打造成给目标客群提供综合服务的项目。在整个项目过程中，做了一个配套服务的综合体，整个项目包括了丽兹卡尔顿酒店，包含的金融家俱乐部，还有金融街购物中心，这样大家可以多方位、通过多种业态来选择，享受自己的生活方式。

　　基本业态确定之后就涉及到购物中心里一共有9万平米的面积如何进行规划。在购物中心里我们规划了比较大的公共空间的面积，每个人都去购物，大家在购物过程中都会有同样的感受，进了一般的购物中心后会感觉前后左右、上上下下全部都是店铺、商品，认为自己是被商品包围着的。我们针对目标客群的需求和消费心理，希望给大家营造出一个非常轻松的、休闲的、很自然、很独特的购物环境和场所。你可能是来买东西的，但是不要说我只是到这里来买东西。在建筑规划中我们采用了一个300米长的桥梁结构的玻璃穹顶，这个玻璃穹顶联合了所有的中心面积，这300米完全是挑空的空间，全部都是推台式的。在地下一层不会感觉到上面楼层，无论是从建筑本身还是空间、人流上的压力，让大家能够感受到一种舒适和畅快。为什么采用玻璃穹顶呢？主要是希望能够在这个环境中营造一个非常自然的空间。即便是在室内也能够随时观看四季的变化，随时都可以享受阳光。

　　在总的大的规划项目下要考虑店铺是怎样规划的，所有人在逛街过程中都会有一种感觉。我们在逛街铺时会感觉比较舒服。因为街铺一面是店，另一面是公共空间，不会给人太重的压力感。现在大家看到的这张图片是我们购物中心中现场实景的照片。大家可以看一看现场的情况，我觉得现场会比照片更加漂亮一些。

　　在基本的空间规划确定以后下一个问题是要解决如何确定业态和品牌。购物中心一共四层，从地下一层一直到地上四层，地下一层主要规划的功能是以食街、超市、运动休闲的品牌为主，这些跟大家的生活是息息相关的。现在我们看到的图片是一些商品的照片，有专门卖酒的，也有卖德国小熊或者是德国瓷器的，也有卖很多是跟大众日常生活息息相关的东西。一层、二层主要是国际一线品牌。在一层、二层的品牌选择中比较关注主力客户的选择，大家可能在报纸、杂志上会看到莱卡福（音）在中国第一家店是开在了金融街购物中心，这家店是莱卡福（音）初步尝试中国的市场，原来模式不成功之后新的开始。如果大家有空的话希望大家去看一看，里面汇聚了600多个欧洲，包括亚洲、美洲设计师的品牌，去了之后不会让大家失望的。无论是从店面的装修、设计师的选择，包括对商品的选择、服务在中国现有的百货业现状来说，雷卡福（音）给我们树立了一个旗帜。当时希望能够有一个标志性的客户给金融街整体定位包括整个项目的定位带来非常好的影响。三四层规划了一些休闲服装服饰，包括美容美发、美体等品牌。

　　购物中心的所有交通路线、停车路线等等我们都是按照行业的规范来设计，尽量考虑以人为本、以顾客为本。购物中心前期的规划过程中有几点值得跟大家一起分享，一个是在任何一个新的商业项目中，应该提前考虑依靠品牌的组合率来打造品牌中心的优势。虽然大家都讲品牌不是唯一的，但是在一个新项目最开始时所有的消费者最开始注重的还是商品、品牌。在品牌组合上应该非常小心、非常谨慎，如果品牌组合发生错误的话再进行修改、改善就是三五年后的事了。在品牌组合上我们认为主力店的选择是非常重要的，而且主力店最好是选择非常有独特性、跟目标客户的需求非常贴合的主力店。在金融街购物中心里有40%左右的品牌基本上都是第一次在中国开店，或者是第一次在北方区开店的项目。有些可能不见得是第一次开店但是店面装修的风格以及商品组合应该也是不同的。只有这样的独特性才能吸引来不同的消费群体，使这个地方的商流、人流越来越好。

　　比较独特的品牌可以跟跟大家分享一下，迪奥的女装是比较常见的，但是男装在中国只有一家，在北方区金融街购物中心开了一家迪奥的男装。它不但会吸引来三级商圈的消费群，甚至可以吸引来北方很多其他城市的消费，这样为购物中心今后的发展会提供比较大的中心。另外是华润OLAY的超市，餐饮客户是俏江南第三个新的概念品牌店。第三个新的概念店主要是以健康为主，健康、时尚、品位也是跟我们购物中心的客户群非常贴合的，无论是从菜品到服务都有变化，我想有兴趣的北京人大家都愿意尝试一下。而且是比较好看，也比较好吃，希望也比较好玩。

　　类似的这些品牌有很多，我就不一一说了。再有在文化经营上我们也希望从现在一直到今后经营的过程中有一些想法，尤其是莱卡福（音）为我们介绍了很多国内不熟悉的设计师和品牌，希望通过以后不断的推介让大家了解品牌背后的文化故事，了解品牌背后的人物故事，希望大家在消费时有一些文化的收获。这也是我们在金融街购物中心这个项目中希望一起跟大家做的。

　　最后一点也是我们在做购物中心过程中一直在考虑的问题，所谓的品牌商品包括建筑的风格，这些东西都是很容易被模仿、复制的，但是什么是不能复制的呢？唯有服务。所以在购物中心的项目上整个团队给自己的要求，我们的目标是能够提供愉悦和感动的服务，创造愉悦和感动的交流，只有这种心与心的交流才是商业项目长久经营的经营之道。所以我们也在不断地努力提高我们的服务，也希望这个项目得到北京以及中国很多消费者的喜欢。

　　刚才黄总坐在我旁边，他问我你们怎么找到这么多牌子呢？我跟他说坚持，但是坚持的前提是先有梦想，可能很多伟人都讲过一句话，但是这句话应该是让每个人都铭刻在心的，任何一个项目都需要先有一个梦想。有了梦想我们相信一定能够实现。谢谢大家！

(责任编辑：李兰兰)