主持人：

　　谢谢高总。下面有请南丰中国发展有限公司董事麦耀祖先生，他演讲的题目是“商业地产如何定位？”。

　　南丰中国发展有限公司董事麦耀祖先生

　　各位嘉宾、各位来宾早上好，很高兴有机会在这里与大家分享一下我们在商业地产定位方面的看法，很感谢主办方邀请我来。

　　高总的发言给我很多压力，第一，在国内外来说我是一个新手，但是在房地产开发来说我不是新人，有很多经验，但都在香港。在国内来说我年轻得多。第二个压力是我第二次用普通话发言，第一次发言是七八年前了，我发言有十多分钟的，一位朋友过来说能不能给我一个演讲稿因为他听不懂的普通话。经过这些年希望能够好些了，我没有特意锻炼我的普通话，但在这些年我参与国内的房地产开发，跟同业、国内同事沟通多了，希望普通话可以改进一下。

　　我们是南丰集团，在香港有不少人都听说过了，但是在国内还是新人的。我们集团成立于1954年，主要是以房地产为主的，但是在70年代以后香港工业开始往大陆跑，跟其他企业一样南丰的开始在其他领域寻求发展的机会。70年代、80年代以后香港的房地产市场发展的很好。南丰还有一个优势，有不少的工厂都可以在很好的位置建立起来，我们可以发展其他房地产。

　　现在南丰在房地产开发方面有投资开发、物业持有、投资基金等模式，同时还与其他的地产上市公司合作。大家留意香港地产的话会发现这几年南丰的发展，也有收获。最主要的是去年投地的时候，山顶是香港最贵的地段，我们在山顶是最大的业主之一，因为我们持有不少的物业。去年我们投地慢了一点，一平方米地价是多少呢？一平米是42万。以前南丰比较低调一点，所以大家对它的认识不多。

　　现在我们员工大概有两千多名，总记是一千亿港元，是香港最大的非上市企业之一。很多朋友会有疑问，为什么不上市？国内很多企业都上市的，上市是很多企业的梦想，但是南丰没有。上市的目的第一是套现，还有发展需要资金，我们没有这方面的压力所以我们不想上市，现在还没有上市的计划。

　　在2004年南丰集团成立了南丰中国发展有限公司，我们看的很准，定下目标之后就很快。所以我们在全国很多城市都参与国不少房地产的开发。比如在北京、深圳、广州、无锡、三亚、大连等等都有房地产项目。我们计划的总建筑面积超过160万平米，现在包括住宅、写字楼、商场、酒店等等。2007年在北京的项目是西单的喜来广场（One Square），总面积是12万平米，这是一个综合的项目。

　　下面谈一谈定位的重要，从现代管理学来说，要懂得把自己的定位做好。定位不好的话没有方向、没有主题，最后也可能会被市场淘汰。外国人有一句话，只有计划没有行动的话就是空想了。计划最重要的是要有一个主题，所有的计划都是从这个主题开始的。哈佛的教授有一篇很著名的文章Ted Levitt—Marketing Myopia（市场上的短视）。商场就是市场的缩影，定位必须要清晰。

　　商业项目的策略及经营，首先要完成宏观环境调研，强项、弱点、机遇、威胁还有竞争分析，之后根据调研结果进行定位，定下业态和商品的组合，然后是商场的设计，最后是招商，这要看招商的能力，最后是推广及宣传。最后是管理和经营。我相信这个流程大家都很熟悉了。

　　喜来广场是南丰在中国的第一个项目，我们的名字跟我们的定位是一样的，这是一个中高档以婚庆为主题的一站式的购物商场。这是我们的LOGO，一看就知道是跟结婚有关的。

　　（照片）这是建成以后的样子，大家有什么看法吗？白色的部分是不是像一个礼物呢？其实我们的概念是一个礼物，由彩带、丝带包住，看起来就像一个礼物。婚庆对每个人来说是最大的礼物的。还有购物商场里面有不少跟婚庆有关的精品店和服务，婚纱等等都有。

　　（图）这是喜来广场的外貌。我们找的设计公司都是很出名的，凯达公司他们在国际上都是很有名的。配合婚庆设计，有什么特点呢？外貌像一个礼物。还有婚庆方面、设计方面都是跟外面有些结合的。结婚是人生最重要的一件事，所以我们都有一些配合设计。招商策略方面我们看中的不是租金，当然要考回报，但是最重要的是经营环境，有很多成功的例子。还有是符合我们的定位及主题，我们的定位是中高档的，太高的我们不接太高的我们不接受，我们不盲目求高。之后的宣传、推广都是很多跟婚庆有关的活动。

　　最后有一些数字，我们也做过一些调研，2006年带北京结婚的大概有17万对新人，我们相信这几年都不会有少于10万人的新人，这个市场是很大的。有五千对新人在我们中心办理婚礼。如果没一对花7万的话，我们有三亿七千多万。再分出来，每一平米、每个月、每一天是45块，所以我们的定位是很特别的。在北京来说不少商城看起来是小矮人，周围都是一些巨人，20万、30万、50万平米的都有，但是我们只有2万平米，所以我们走的路线一定不能跟其他大型商场进行比较，所以定位是最重要的。定位是一个老生常谈的话题，为什么有些项目没有成功，但有些项目成功了，最重要的是你有没有决心。决心很重要，当然有很好的计划也是很重要的，还有一点是有没有很好的团队。如果你有很好的计划，但是没有行动的话之一个空想。有一个很好、很有能力的团队是很重要的。如果大家有机会的话可以走一走，但是现在还没有建成，有的话大家可以给我们一点意见。大概明年底就可以完成了，到时候大家可以去那边走一圈给我们一点意见。谢谢大家！

(责任编辑：李兰兰)