主持人：

　　谢谢黄总。下面有请澳大利亚铭德律师律师行合伙人Adrian Swale先生发言，他演讲的题目是“商业地产如何融资”。

　　澳大利亚铭德律师律师行合伙人Adrian Swale先生

　　早上好，我是Adrian Swale，来自澳大利亚前五名的律师事务行铭德律师，是南澳房地产方面的负责人。今天我会就澳大利亚REITS的情况与大家分享一下我的看法和经验。

　　今天的议题有这样几个内容，首先介绍一下澳大利亚证券交易所，接下来是对中国发展商到澳大利亚做REITS的可能性，以及澳大利亚REITS的价值在哪里。澳大利亚REITS的真正含义是中小型投资者能够同时参与投资一系列接收专业资产管理多种类型的房地产项目组合，跟中国的概念有一点差距。

　　澳大利亚的REITS在世界上都是非常领先的，跟除了美国之外第二大的REITS，有着悠久的历史，而且非常完善的体系。下面的幻灯片可以看到目前澳大利亚REITS的现状是什么样的。每年gross Returns是15.8%，06年时澳大利亚的REITS平均是18.3%，在世界上是从回报来讲第三大国家。澳大利亚的REITS占6.5%，新加坡只有3.79%，香港只有1.4%。REITS在澳大利亚的概念是通过设立一个Trust，个人投资者或者是机构投资者来进行投资，既包括商业地产，既包括零售业，还有工业，其他行业也都包括了。

　　从投资者投资的Trust来讲，除了固定利润以外，还有本身增长的利润。世界上最大的REITS发源是在澳大利亚。澳大利亚的REITS在十年之内发展的非常迅速，而且在管理及回报方面在世界上都是非常领先的。

　　投资者除了得到投资回报外，还能够享受到税务方面的优惠。澳洲的REITS是世界上最发达的，数据表明澳洲证券交易所有70个REITS，新加坡只有11个，香港也只有4个，从幻灯片上可以看到市场份额，澳大利亚是除了美国之外第二大的REITS了，ASX占到10%，另外占全球12%的份额，很多美国公司都到澳大利亚上市。另外40%REITS的物业是在海外。澳洲的LPT市场资本已经增加到1490亿，代表全球REITS15%的市场。REITS两三年来急剧增长，到2007年3月31号为止澳洲REITS增加28.6%，在之前的三年始终保持着22.3%的年增长率。

　　澳大利亚的REITS为什么持续增长呢？主要是两个原因，一个是投资者对上市地产项目的追捧，使得大量最近流入REITS市场。第二个原因是大多数市场投资者满意澳洲REITS的运营方式，以及用这种方式带回来的经济回报。澳洲REITS22%投资资金来自于海外，同时澳洲市场上40%的房地产上市公司是境外公司。

　　下面谈一下对中国的发展商来讲到澳大利亚上市的可能性有多大，我的回答是非常肯定的。中国房地产发展商到澳洲上市完全可以，但是分两个部分，要满足澳洲证券交易所的基本要求，在中国可能会牵扯到一些申请和法律方面的问题，这方面目前为止还不成熟。与此同时，在澳洲合适投资的地产项目已经越来越有限，大家大量资金在资本市场上，大约40%澳洲REITS资金流向海外市场，而且还在持续增长。目前中国的政策禁止海外公司对中国房地产进行投资，但如果是海外投入者通过中国海外房地产上市资金返回来对项目进行投资的话，应该还是可以的。

　　举例来讲，前一段时间在香港和新加坡上市的两家大陆房地产公司，一家融资了1626亿美金，另外一家GZI房地产的基金债券价格翻了496倍。对于新加坡、香港来说，澳洲市场的主要优势是它的成熟和稳定，中国是世界上发展速度最快的国家，澳洲市场也看好良好经济欢迎下带动的房地产的持续繁荣。澳大利亚证券交易所要求上市公司也并不一定是澳洲公司，可以是海外公司，但如果是在澳洲注册公司的话对以后的融资和运营会很有帮助。

　　也可以在澳大利亚成立公司，用这个公司的REITS资金回到中国来购买、合资或者是通过其他方式投资中国项目。但公司必须要符合澳洲证券交易所最低上市的要求，包括对公司规模、资产和利润的要求。 时间的关系，在这里不会详细讲公司具体的规模要求，下午我会在另外一个专场讲在澳大利亚上市的具体要求，如果大家感兴趣的话可以兴趣的话可以来听一下。

　　专业的市场指导是成功上市的关键要素之一，特别是法律、评估、净值调查、股票承包商、市场推广等方面更需要有专业认识的介入才能事半功倍。这是我们在中国，帮助中国中小型企业到澳大利亚上市的经验之一。

　　最后我会讲一下为什么到澳大利亚上市，有利条件在哪里。从90年开始澳洲平均增长速度是3.25%，稳定的经济和低通货膨胀，失业比例是30年来最低，澳洲货币跟人民币一样持续坚挺。从90年以来公司上升了20%，这些数字对澳大利亚来说是非常有利的、稳定的基础。

　　下面介绍一下在澳大利亚上市除了之前讲的另外的一个优势，第一有利于资本市场的增长，第二REITS可以随时买来，也可以抛出去。第三税务的优势，第四是一个比较成熟的市场。上市条件比起美国和香港来讲非常低。另外很重要的是澳洲是目前为止世界最上高回报的市场。

　　女士们、先生们，这是我今天的演讲，希望我的这些信息可以给你带来一些新的想法和对澳大利亚资本市场的一些认识。

　　铭德律师行的总部是在澳大利亚，但是一家全球性的律师事务所，有公司在香港，也有分布在上海。铭德律师行最近几年的中国业务发展非常迅速，包括今年年初4月份中国第一个制造业企业在澳大利亚上市，就是通过铭德律师行进行的。希望在未来的时间里有时间合作。谢谢大家！

(责任编辑：李兰兰)