主持人：

　　谢谢Adrian Swale先生。

　　下面由我和《地产》编辑部的主任梁隽小姐共同主持。参加下面圆桌对话的嘉宾谭总、邓总，物美商业集团股份有限公司全国发展高级总监汪传虎先生，华夏柏欣经营管理顾问有限公司执行董事伍步昂先生，还有李恬女士。深圳铜锣湾集团董事长陈智先生，北京新恒基集团副总裁耿梅女士，成都现代商贸投资有限公司副总经理冉亚林先生。第一个议题是开发商战略转变，布局商业地产。时间关系，采取提问的方式来进行。

　　梁隽：

　　圆桌第一场对话的主题是开发商的战略转变，布局商业地产。大家都知道，现在各个开发商不管是内资还是外资，也不管是国企还是民营企业向商业地产的转型和对商业地产在战略上的大力加强是一个不争的事实了。但是从住宅地产到商业地产的开发，从战略布局到盈利模式如何转变，这也是大家很愿意知道的事情，下面请华夏柏欣的谭总给我们讲一下这个问题。

　　谭祐华：

　　说到房地产开发商如何转变战略布局的盈利模式，我想这两三年国内住宅房价升的这么厉害，让住宅的开发商花很多资源和精力来推展商业房地产可以参考一下香港。香港30多年来是以住宅开发为主到许多年前已经有部分开发商有前瞻性的眼光，定了一些策略。从住宅的盈利和其他持有性物业的盈利比例大概是50%，但是我相信国内开发商还是看的非常清楚，短期（可能是五年十年甚至是十五年）盈利很大一部分是来自于住宅的开发。但是商业地产未来的趋势他们也看到了，我们也看到一些开发商没有公开地说，但是已经在做一些储备了。把商业地产储备定了一些目标，盈利来源占总体盈利来源的比例还不算很高，而且在转变过程中他们也要考虑地产和商业的一点矛盾。主要是体现在对人力资源、对他专长的要求是不一样的。过去两年多我们碰到不少开发商的商业营运管理团队都抱怨老板把最好的资源分配到地产方面，对我们却忽略了。我想这当中除了资源的矛盾之外还有一个理念的矛盾，有时碰到一个问题，商业经营管理服务部门跟我们讲地产那边说这个项目要从商业带动住宅的销售，我一听觉得可能会有一些问题。在一个还没有成熟的地方要让商业地产带动住宅的销售是有困难的，这也是理念上的矛盾。

　　开发商解决这个矛盾可以有一个策略，成立一个相对独立的商业地产开发部门、经营管理部门，把资源跟地产方面相对划清一点，这是第一个做法。第二个做法是商业部门可以寻求一个搭档，在市场上有不少机构投资商非常愿意投资在中国的商业地产项目上。开发商可以更专注地把他的精力、资源投放在房地产开发，当然又可以把商业地产部分交给又出钱、又有精力的搭档，又可以享受商业地产长期增长的收益。我想未来盈利来源对于很多房地产开发商来说都是会从以前的百分之百住宅开发慢慢变成是80%、20%，70%、30%，到市场相对成熟时很有可能出现50%、50%的比例。

　　开发商很多时候也会面临一个问题，商业部分卖和不卖的问题。势力弱的当然要卖了，但如果实力很雄厚的开发商应该怎么做决策呢？这里还有一个如何卖的问题。有时一个开发项目确实可以从规划上把一部分划出来以方便将来销售。完全地分散出售我们也看到很多例子是不可行的。但是现在有一个新的卖的方法，你可以提前跟投资方讨论将来按什么价钱怎么卖，这当中有很多变化，也可以不是按照将来落成后的价钱出售，也可以是共同开发的方式，从而让机构投资方进入商业地产开发这个项目。他们可以先出资。

　　还有一些变化不是按照将来落成的价钱跟机构投资方合作，但是在将来租金分成方面满足投资方某一个百分比后，开发商可以多占。我想更多开发商可能是倾向于采取这样的合作，只有这样才能更把握享受商业地产未来带给他商业增值的部分。

　　梁隽：

　　商业地产未来的发展热点是什么，现在大家都讨论主题商业的发展怎样，我们请华夏柏欣经营管理顾问有限公司邓俊文先生回答。

　　邓俊文：

　　其实主题化将来是一个重点方向。现在在北京可以看到08年之前有很多新项目都要开业，像望京这些区域都是有限空间，但是有很多项目同期都要开。住户的竞争各方面都是很大的，所以主题化肯定是一个主要的趋势，怎样在主题上能够区别开来。

　　第二，我们今天的主题证券化，能让开发商集中他们资源来做他们的开发。在资金和操作团队等各方面能够交给专业公司操作，这样也慢慢建立开发商自己在商业地产方面资产的组合。这是一个方向。

　　主题商业有一点，因为我也操作过很多内地的项目，我认为有两个大的方向，第一是精品化。主题怎样能够真正做出味道出来。内地很多项目像欧洲城、仿威尼斯等等，也有仿照威尼斯水城的概念，但是做出来的东西很粗糙，不能达到精品化。我能达到精品化。我做过一个项目是用威尼斯的概念，但是船是木头船，你去澳门新开的威尼斯人这个项目看一看，它的船是真皮沙发，这是成本投入。同样的主题，但是做出来的感觉一个粗糙、一个精致。

　　第二是细节化。主题做出来之后在日常的细节部分没有关注的话也是达不到主题想表达的感觉。一个衣着很亮丽的人，但很多行为却不相称，如果一些粗鲁的操作也会让这个主题失去应有的效果。所以在主题商业里要注意精品化和细致化。在日本有一个新的项目叫东京中城（音）的项目，整个商场的细节做的非常细，包括从营运、装饰细节等都有各自的主题。因为日本经济发展到了一个很高的水平，在业态方面做的很偏向于时尚。跟时尚、精品的环境、细节的管理配合起来，主题就能够展现的很完善了。还有配合了一个威斯汀酒店，一个好的亮点再加上一个优秀主题的商业，东京中城是目前最成功、最有层次的购物中心。

　　另外一个是香港的项目用了金木水火土五行来做它的主题。管理上细节突出，把很多地铁站积淀的强项都很充分地应用到这个项目上去。从装饰细节到主题、精细化的管理模式使这个项目是目前能体现香港最高操作水平的项目。

　　梁隽：

　　我们很荣幸请来物美商业集团股份有限公司汪传虎先生，请谈一谈社区店、标准店哪个最具发展潜力？

　　汪传虎：

　　非常荣幸来参加这个会议，我本人长期从事大型零售业的选址工作，今天谈开发商、零售商间的议题。在商业地产开发过程中确实存在着商业和地产脱节的问题，开发商不了解零售商的基本需求，零售商对开发商的很多操作也不一定了解。人均GDP在2千到4千时是大卖场发展非常好的时期，目前这个阶段在中国，尤其是在发达的大中型城市大卖场发展非常迅速。当人均GDP到了4千美金之后，大家购物更多会以方便为主。购物商圈基本上缩小到500米以内这时社区商业会得到迅速的发展，在中国目前像上海、深圳、广州、北京等城市已经开始显现出这个情况，而且我个人认为社区商业是一个亮点，也是增值很重要的一方面。

(责任编辑：李兰兰)