梁隽：

　　现在开始圆桌第二个主题，如何把握二线城市的商业机会，华夏柏欣经营管理顾问有限公司执行董事伍步昂先生，南京国际集团股份有限公司董事副总裁李恬女士，北京新燕莎MALL副总经理徐建涛（音）先生，伟业商业公司副总经理姜黎明先生，成都现代商贸投资有限公司副总经理冉亚林先生，北京禾天摩尔投资顾问有限公司执行董事张天翔先生。有一个问题想请问几位嘉宾，如何把握二线城市的商业地产发展机会。首先请华夏柏欣的执行董事伍步昂先生回答。

　　伍步昂：

　　大家好，我是做比较高级品牌的一个顾问，也不是说我不做其他的，可是我跟我旁边的谭总是这样的一个分工。我们公司已经开到四个城市里了，我做长三角的这些高级品牌。现在商业的发展已经远远超过了以前，品牌全部都是去北京、上海、深圳、广州这些地方，二线城市的发展是非常大的，还有很多品牌陆续在其他地方开。几年前我也参加过一个研讨会，他们的品牌在中国不能发展是没有很好的场地、没有很好的购物中心，那时中国还是一个百货的环境，你问大部分人购物去哪里？商业是什么业态？他们都说是百货。现在已经改很多了，在北京有很多家了，星光天地也是非常高级的商业。二线城市落后一点，但是赶的很快。从几个城市来看，比方说南京、沈阳、宁波，在二线城市投资时要更小心一点，不像在上海、北京开了第一个还可以再开第二个、第三个，在二线城市可能几年之内都没有机会再开第二家了，所以选址会更严格一点。还有合作伙伴的选择要选好。另外还有政府的配合，很多二线政府还没有看到前景时要考虑很多。等一下有机会可以再谈一下。

　　梁隽：

　　同样的问题想请问一下南京国际集团股份有限公司副总裁李恬女士回答这个问题。

　　李恬：

　　作为在二线城市（南京），但是长三角地区整个商业的发展，地产的发展还是比其他二线城市要稍微超前一点。从商业地产来看，现在在二线城市发展是一个非常好的机会。因为在中国像北京、上海这些一线城市大部分商业地产国际金融等方面的资金都进来了，商业规模已经有了。二线城市是正在发展、开发的一个地方，城市居民的需求等各方面都已经达到水准了，但是我们的商业规模，有没有好的品牌进来，这是大家都很期待的。发展这个要靠地产商，比如说一个好的品牌要进来总是需要一个很好的地点、很好的商业环境，为什么地产商做不了大的地产呢？是因为资金局限。过去一些地产商资金是有困难的，他们盖了房子之后立刻要争取租出去，而不是持有，所以限制了商业的发展。现在随着我们国家经济不断往前推进，开发商和国际资本不断结合，在资金持有方面已经有很大的进步了。因此有希望像一线城市一样发展长期的、单一业群的综合体。有了这个之后高级品牌和商业综合项目就可以进来，就可以像一线城市一样经营更好的商业购物中心、商业项目。

　　像我们南京国际集团就是一个比较典型的例子，在南京对好的地段有一个三幢大的综合体，商业面积有8万多平方，全市老百姓和各个业态的人都在期待着这个项目早一点开张、早一点面世，可以来消费，很多品牌也等着进来。现在我们在做这个事情时就是开发商和本地政府一起配合，都配合的非常好，而且想法也一致，一定要引进国际一线的管理模式和一线的管理方来经营综合体，使它能够成为一个城市最先进、最高档的消费场所。所以我们跟TCB在商业方面进行合作，在酒店业方面跟斯达沃（音）进行合作，引进威斯汀的牌子。我们都选用最专业、最顶级的管理公司来经营这个综合体，使它能够在眼界、运作等各个方面尽量做到最好，比较超前。不要跟当地过去的一些品牌在同一个起跑线上，而是相对上面一些，这样可以在城市中取得领先地位。这是二线城市商业地产要向前发展最重要的步骤。谢谢！

　　梁隽：

　　下面请成都现代商贸投资有限公司副总经理冉亚林先生回答一下，贵公司作为一个大型国有商业投资企业，如何看待成都作为国家统筹城乡综合配套改革实验需求的商业市场？

　　冉亚林：

　　我们公司也是成都市政府今年7月份成立的成都市商贸行业领域的国有投资公司，今年6月国务院正式批准成都势力国家统筹城乡统筹配套改革试点区，使地方能够在完善市场经济体制的探索中拥有更大的自主权，首先一部分调控资源、配置的权限将转移给特区城市，使自上而下配置资源上有更大的改善，更多发挥地方的自助行、积极性。其他城市不能做的，可能在成都市首先试。成都市最近也和川大组建了一个科学发展研究所，专门对改革实验区的政策进行研究。虽然说具体的政策还没有出来，但是它的示范效应已经给成都市商业地产带来很大的影响。总的来说我们认为中央这个重大的举措对于推动成都城市化进程、推动成都市的经济发展都有很大的推动力，对商业地产的发展也带来了极大的发展空极大的发展空间。

　　既有机遇，又有挑战。机遇表现在这样几个方面。随着城市化进程的加快，大量农民变为城市人口，大量投资者涌入，大量休闲、旅游养老的人员必然促使成都市人口的增加、城市规模的扩大，这会给我们的商业地产开发带来需求的增加。

　　第二，城市功能结构的调整带来周边城市的急剧扩展，给周边城市商业地产的带法带来很大的推动。另外是自主创新方面，实验区必然会带来一些制度上的创新，这也会给商业地产带来机会。比方说现在在郫县东南部新城联合开发了一个7千亩的新城，完成基础设施配套开发以后，再进行出让，和政府分成。

　　带来的挑战一个是资本竞争的挑战，现在成都市是地产大腕云集，土地架构不断创新高。前不久一个CBD的泛五类土地已经炒到8千万一亩，还带来成都商业地产的投资思路，为成都市商业地产开发商引进更强、更优、更具竞争力的投资伙伴，丹东市竞争更加激烈。第二个挑战是人才的争夺。要向使企业立于潮头必须要先争夺人才。第三个挑战是外来的开发理念和建筑文化的挑战，如何保持成都作为道教发源地、著名历史文化古城的品位和风韵是我们在开发中应该考虑的问题。

　　总体来说近年来由于成都市快速发展，人民币升值前景看好，对海外资金的吸引，政府在土地布局等给予支持，目前成都地产已经处在上升趋势。尽管成都市地产起步比较晚，正在逐渐走向成熟，我们认为它的发展空间是非常巨大的。我们公司作为一个国有投资公司，最近也策划了一批大的项目，希望有兴趣的朋友能够跟我们一起投资。我们和华夏柏欣共同组建了华夏柏欣成都投资咨询有限公司，一方面拓展我们公司的业务，另一方面也希望这个公司能够提高我们项目的运作水平。谢谢大家！

　　梁隽：

　　进入二线发展商业地产不再是战术问题，而是战略问题，很多大公司都选择了不同的二线城市进行扩张圈地。我想请问北京新燕莎MALL的副总经理徐健涛（音）先生，新燕莎MALL在向二线城市发展时感觉最重要的问题是什么？最常遇到的挑战是什么？

　　徐健涛（音）：

　　时间关系不展开说了，由于我个人体会和对行业的了解想提几点想法。在二线城市发展的定义要明确一下，因为有的二线城市比一线城市发展还好，所以不能一概而论，要具体分析一下每个城市的经济发展状况、商业环境等等。我个人认为普遍来说，在二线城市发展商业地产第一要有强大的资金实力做保障。通过我运作金源燕莎MALL感触非常深，很考验开发商的资金实力。引资在二线城市发展市场培育期可能会更长，你是否有足够的资金，要做好充分的准备和考量。

　　第二点，在二线城市发展规模上应该有所控制。现在整个面积是56万平米，在亚洲应该算是最大的。我们做了三年，第四年可以说盈利了。在北京做的很吃力，可以想见在二线城市里动辄二三十平米的面积的话风险非常大。所以在二线城市的规模上一定要有所控制。我个人认为比较好的是8到10万平米左右，无论从管理、市场运作来说都比较好运作。

　　第三，在二线城市发展一定要有很好的地段和位置，尽可能做到城市数一数二的位置，如果没有这样好的地段，在很好的核心商圈里做风险也是很大的。以上三点是我对二线城市做商业地产初步的看法和认识，不一定对，仅供大家参考。谢谢各位！

　　梁隽：

　　刚才徐总说到在二线城市发展地产资金是非常重要的问题，下面请北京禾天摩尔投资顾问有限公司执行董事张天翔谈一谈在二线城市发展商业地产时可行的融资渠道有哪些？

　　张天翔：

　　很高兴参加这个论坛，在二线城市做商业地产逐渐形成一个趋势，很多大的开发商逐渐从一线城市拓展到二线城市。从我们的经验来讲二线城市存在着很大的问题。刚才徐总讲的几个问题都是非常核心的，一个是地段的优势，比一线城市更加重要。因为一线城市有好多商圈，比如在金融街、CBD、王府井、西单等等都能够形成核心商圈，但是在二线城市相对来讲真正的核心商圈比较少。所以地段优势就非常重要了。

　　第二，规模，毕竟二线城市的消费力、消费层次都有限，如果贸然做一个非常大规模项目的话会受到非常大的影响。

　　还有一个非常重要的方面我想与大家探讨。不管是在二线城市还是一线城市，投资商业地产如果要用租金回报达到投资回报要求的话可能会非常困难。因为现在很多住宅的销售价格涨的非常高，商铺销售价格也涨的非常高。同比推出做商业地产是不是租金会上涨的非常快呢？不是这样的，任何决定价格的都是供求关系，住宅销售或者是商铺销售决定它的价格主要是土地稀缺性，由于土地是有限的，尤其是在城市中核心商圈的土地更加稀缺，它的价格肯定是上涨的。但是对于商铺的租金来讲，决定它的是整个城市的消费力。虽然中国目前的消费力每年增长率在百分之十几，但是远远低于商业地产的开发率，从这个比例上来讲，租金应该下降才合适的。所以我要提醒很多在二线城市投资商业地产的开发商，要从两个方面考虑，主要是物业增值部分，次要的才是租金回报率。如果一味地想靠资金回报率达到当时所设想的要求的话是很困难的。这是我个人的一些体会，请大家多多指导。

　　梁隽：

　　商业地产的发展是和零售商的发展紧密联系在一起的，在二线城市可能会遇到一个问题，本身有一些自由性的零售品牌，而新生的品牌在城市的陌生感会存在一定的心理障碍和距离。作为商业地产的开发商和运营商怎样能够保证新生零售品牌在二线城市得到良好的发展呢？我想请伟业商业公司副总经理姜黎明先生回答这个问题。

　　姜黎明：

　　说到商业地产刚才几位专家都说了不少，我想说一下，商业地产是商业和地产两个不同行当的结合，商业地产最大的问题是出现在地产寻求短线利润汇报，而商业是需要长期经营和市场培育的，现在商业地产都是有地产发起的，问题的最终解决还是要靠商业来解决，这就是最大的矛盾。所以在商业地产中有一个观念商业是主角，地产实际上只是一个配角。

　　在二线城市发展商业地产有几个问题，第一是规模项目上的问题，有三个盲目，盲目地追大、盲目地求新、盲目地攀高。盲目追大是大规模、大体量，二线城市的人口和消费力是有空间的，可是二线城市动不动是三十几万的体量，而且还在不断增加。这种追求大规模的商业开发不断增加风险。第二是盲目的产品求新，以产品说话，追求一些新的产品外形，从国外发达城市引进一些街区、建筑等等，外形很漂亮、美观、时尚，但是在使用时并不适合各个商家来使用。还包括体量，做百货、超市、餐饮需要的体量是不一样的，追求盲目的求新，简简单单在建筑产品的照搬。第三是盲目的攀高，很多开发企业在二线市场都要求进LV、GUCCI等等，做商业地产有一句话最好的不一定是最合适的，最合适的永远是最好的。

　　第二个出现的问题是追求变现导致的恶性后果。因为是地产开发商在说话，我拿了一个很好的地段，招一个百货或超市给我的租金并不高，很多开发商是做成商业街临街商铺，切成一块一块的卖出去，这样边线会比较快。一线品牌到了二线城市之后找不到合适的地方，适合的地方都变成小块卖出去了，很难再做商业规划和布局，这是一个非常遗憾的结果。前两天在义乌小商品博览会，几百万市场全部是由政府控制下的小商品市场管理投资集团来管理，一块多没有卖，只是出让经营权，效益非常好。这就是政府和企业间的合作，包括政府的支持。

　　第三个盲目是缺乏规划运营的理念。很多项目都是建筑起来之后，都是先栽梧桐后引凤凰，可是树栽的时候没有想到底要招什么样的商业，这时就会发生文不对题的情况。

　　还有两个需要，真正二线市场需要的是什么呢？第一是有效的前期市场规划，需要预先的跟开发商算帐，把商业根据消费需要做什么最合适，并不一定做高端百货最合适，我做家居或者是小市场或者是做购物中心，或者以影院为主题的电影公园都可以。之后是实施的保障，包括基金的进入。有的项目是因为资金短缺，被逼着开发商要进行销售，如果有好的资金的话可以进行持有和发展。第二个需要是有限的风险防范。有的开发商在做的时候没有算明白这笔帐，持有多少、销售多少。比如说6万平米，也许拿2万来做品牌，做市场的引导，剩下的部分会拿去变现，只要算好这笔帐就可以把项目做好。

　　说到品牌在二线市场受到的狙击，在山东是银座百姓和银座会合（音）的天下，到了郑州河南省内是丹尼斯（音）和影院奥斯卡，他们在狙击外线品牌的进入，打破这种品牌狙击有两方面的措施，第一是商业更好地和地产结合。商业企业在土地还在规划阶段更好地政府、市场先期进入找到一个很好的结合点，避开建筑已经起来之后当地企业对体的狙击。第二是在产品设计的过程中要做差异化的经营。二线城市本身有市场空间和市场需求，比如在济南像阿尔玛、家乐福斗不过当地的大润发，当地企业已经对当地需求很了解了，外地企业进入时要本土化，找到空间差异。比如一些家居企业像红星美凯隆进入二线市场产生新的引导。时间原因，我就谈到这里，非常感谢各位！

(责任编辑：李兰兰)