主持人：

　　感谢Andrew Oksner先生。下面圆桌讨论的会议环节将由我的同事王永利主持。

　　王永利：

　　马上进入今天下午第一个圆桌讨论会议。商业地产在发展过程中前期的资金支持以及后期的经营管理对于商业地产的成功会有着十分重要的作用。到底在房地产的投融资环节和资产管理方面有什么样的发展动向，首先介绍一下今天下午参加圆桌会议的主要嘉宾，第一位是来自于Ajia Partners的高级投资经理张伟雄先生，第二位是来自于Ajia Partners的高级投资经理张德铨先生，还有华夏柏欣经营管理顾问有限公司资产管理部董事唐耀先生，华夏柏欣经营管理顾问有限公司投资服务部助理董事张志坚先生。

　　首先作为房地产来讲，资金支持对于房地产的发展有着十分重要的作用。目前在国内房地产资金支持方面大家探讨非常热的是关于投融资的问题，大家说国内房地产在投融资环节做的并不是很好或者说并不是十分成熟。而国外在这方面会有十分成熟的环节和渠道，首先想探讨一下到底外国投融资的方式和他们的渠道对于中国整个产业的发展有什么样的参考或启发之处。有请张德铨先生帮我们回答一下这个问题。

　　张德铨：

　　谢谢，关于国外房地产投资基金的情况，值得国内发展商跟都是者多加了解的有几个方面，第一是基金背后投资者基金的来源。在国外基金背景可以是商业银行、保险公司、老人金（退休基金）或者是个体户投资者，不同背景投资者的基金他们承受风险的程度也不同，所以他们的投资也有分长线跟中、短线的分别，从这个角度来看国内发展商跟地产投资者应该按照公司长线还是中线、短线来寻找适合的外国投资基金合作。

　　第二点，国外基金比较专业化。我说的专业化的意思是大家集中于投资某类物业中，比如说酒店、商城、写字楼等等。

　　第三点，外国基金有比较高的透明度和企业管理，在国内看项目或者是跟国内发展商合作时也希望能够找到有明确需要的发展商进行合作。我觉得国内发展商和投资者了解这些之后将来我们的合作空间会越来越大。谢谢！

　　王永利：

　　刚才张先生也谈到未来对于发展和合作的想法，在整个产品的运作周期、产品特点、专业化、透明性方面都要实现一定的要求，才可以实现未来合作的渠道。房地产国际基金的看法中提到商业地产具有很大的吸引力，目前作为国内房地产企业在整个项目的打造过程中应该如何突出项目自身的价值优势才能够吸引到国际资金的投入呢？有请Ajia Partners的张伟雄给我们做一下解答。

　　张伟雄：

　　大家好，房地产商想吸引外国投资者的话需要做三个面，第一是品牌，第二是售后管理服务，第三是看重长线价值。品牌方面比如说新鸿基跟泰国广场因为品牌问题投放项目比较多，能够收到的租金肯定跟其他差不多商场的租金要高一点，整个投放品牌的价值对未来长远影响会比较大。另外是管理服务的问题，好的商业项目可能刚开始时会投放一点资源打造一个品牌，但是花了一段广告之后投入就不足了，管理不好就会有一些影响。后续的管理要投放更多的资源，只有这样才能把长线价格反映出来。同样一个公司的长线价值对于公司品牌也是需要投放多一点。很多公司做出一个项目，反映很好就马上卖掉，而没有继续好好地为自己公司打造一个品牌出来。比如说香港的新鸿基也拥有长线的，还有很多商业项目。整个投资组合加起来对他自己公司本身也推出来了，这样以后谈合作也好、招商引资也好，把外国的顾客引进他们项目时也是有好处的。所以公司本身长线价值跟品牌也是投放多一点的资源。

　　另外在国内我们看到的比较多的是双title的问题。现在国内项目越来越大，每个项目超过十万平米的话肯定需要一个很具体的发展计划，也需要一个比较大的团队来管理。以前一万平米找一个很优秀的管理人就可以做好了，现在很多大的机构、大的发展商有三到五个十万平米的项目，肯定不能靠两三个人来管理，要投放更多的资源。

　　另外我想提一点有关项目的透明度。以前我们看到十万平米的项目只有一张纸来进行介绍，二十万的项目只有两张纸，这样投资者很难判断这个项目有没有投资价值，这样我们做决策时就会碰到困难。还有外方觉得跟银行做贷款或者是把项目卖出去是没有面子的问题，但是作为中国来说贷款或者是买卖是很正常的行为，对项目的透明度，谈参股、出售也可以大胆一点、公开一点，透明度多一点跟外国投资基金谈这些事情。谢谢大家。

　　王永利：

　　刚才张先生给我们带来了房地产项目应该如何做，如何突出自己的价值，你们公司是属于一个私募们公司是属于一个私募基金，今天上午我们有谈到关于REITS的问题，从这个角度来看私募基金在目前这种市场状况下有甚么样的优劣势呢？特别是在中国这样一个特定市场环境下，我们到底有没有一种比较可行的操作模式，能够形成更好的投资渠道呢？

　　张伟雄：

　　在国内REITS的发展也不算很成熟，所以如果要拿私募基金来比较的话，还是跟银行比。私募基金跟银行比较，我们基金承受风险的能力会比较大。我们的灵活性、弹性也会比较高。银行是很简单的，按照国家政策来做。因为风险不一样，私募基金投放的比例可能会多一点。债券贷款我们同样也可以设置出来。

　　另外跟银行比，私募基金的主动性会更多一点。银行贷款给开发商之后就不太管了，但是我们会尽可能把外国的资源投放到这个项目里，也会把我们的一些管理经验、资源投资进去，跟开发商一起把项目做好，这是从长线的角度来看的。这是我们的优点。

　　当然也有一些问题，因为合作方法不一样，所以谈判的时间会比较长，决策的时间也会比较慢一点，特别是一些较大型的基金可能要香港部门审批之后再去新加坡、美国做审批，中型一点的基金优势会更多一点，我们所有的诀窍也是在香港通过，所以我们的弹性会比较灵活，也会快一点。

　　未来发展的方向，因为市场竞争越来越激烈，还有投资到中国房地产的基金会越来越多，未来的方向是很多基金业会在当地找一个合作伙伴，共同联盟，建立一个长线的合作，有一个独有的合作机会。这样可以减少磨合的时间，决策也会比较快，效率会提高。就像我们也找到一个很好的伙伴CTBL。按照美国的案例来说，这也是整体的发展方向。

(责任编辑：李兰兰)