王永利：

　　刚才张先生给我们介绍了私募基金整体的优势，合作灵活性比较高、弹性也比较高，通过长线合作的模式可以使得大家各自的发展都获得较长线的收益。从收益的角度来讲，目前二三线城市是否具有一定的投资机会，上午通过一些发展商和政府官员的角度来看二三线城市很热，有很多房地产发展机会。但是真正从投资角度是不是这样的呢？我们想请华夏柏欣投资部的张志坚回答一下。

　　张志坚：

　　谢谢主持人，大家好，我叫张志坚，是华夏柏欣投资服务部的，我们这个部门主要是为专业的房地产基金，主要是商业地产基金在中国区内（在全国）寻找有收购潜力或者是有增长价值的商业项目。我们在全国各地，包括一线、二线、三线，坦白说有一些不知道算不算四五线的城市我都去过，没有哪个城市没有去过的。刚才主持人提到二三线城市未来是不是具有发展潜力的，我的答案是非常肯定的，尤其是二线和三线。

　　为什么这么说呢？第一，一线城市的概念是人口超过一千万，只有几个，北京、上海、深圳等。我们认为不是说一线城市没有投资价值，是很少，越来越少。原因只有一个，它的投资回报已经越来越低了。大家都知道这几个城市的土地增值、物业增值是非常快的，上个月上还有一个土地拍卖商业地段的楼面价已经到了6万6千块钱一平方米了，无论怎么算都没有办法满足投资基金作为长期持有，以商业物业作为投资的情况，无论将来是否还有增值空间。从这一点来说，一线城市的选择余地越来越少、升值空间也越来越少，自然就会把目光放在二三线城市。

　　在中国二三线城市大概有二三十个，主要是集中在省会地方。二三线城市有几个特点，第一这些城市是在转型成为城市化建设发展周期中，所以未来还有很多建设和发展的空间。第二，机会还是很多的，或者说竞争很少。还有很多项目或开发商可以考虑合作或收购。另外一点二三线城市的消费里是很高的。我们看到很多数据，有很多商业品牌公司或者是百货公司在全国各地都有经营的场所，他们凭效最高的很多不是在一线城市，最赚钱、卖最多货的可能是在哈尔滨、成都、重庆、沈阳等等。另外当地开发商大部分是以住宅为主，对商业地产不是太懂，更倾向跟商业基金进行对接合作。

　　最后讲一下我们在为商业地产基金在二三线城市寻找收购目标或合作时也会遇到几个困难和问题，这是需要注意的。第一，中国很大，所以具有很明显的区域划分，比如说北方、南方、东部、西部，必须要对当地的地域性、消费习惯有充足的了解。这是很重要的，因为有些国内很老牌的开发商有时去到一个陌生城市也会阴沟里翻船的。第二点，对消费力要有很明确的调查和渗透。因为中国是一个两极分化比较严重的城市，它的消费力很极端，有时很多人愿意花很多钱买很贵的东西，但是也有的地方消费力很低，不像成熟的一线城市比较平均，或者是有中产阶级。所以在定位时有很小心。当然在二三线城市选择合作伙伴和投资目标，在二三线城市上当受骗几率比较高。最后是要对政策法规有比较详细的了解。以我们的经验二三线城市本地政府是非常开放的，他们非常希望有外商或外面的资金投入到他们地方去，或者是做一些合作。但是也要详细研究中央政策，因为现在对外资进入也有一些限制。在这些方面我们都会处理的非常小心。

　　结论是，肯定未来在商业地产上面二三线城市的潜力和机会更多。谢谢！

(责任编辑：李兰兰)