王永利：

　　二三线商业地产的投资机会是非常多的，五这种投资机会是源自于管理，我们说经营创造价值，整个项目无论是从自身商业价值还是地产价值都是通过经营来进行提升的。如何才能创造一个优化的管理提升整个项目的收益回报呢？这个方面需要有一个专业的管理思路和专业方法，下面有请华夏柏欣资产管理部的董事唐耀先生给我们做一下这方面的讲解。

　　唐耀：

　　主持人，这个问题很宽泛，如果要把整个经营策略、经营活动、商业经营在这个会场里讲，我想讲一天也讲不完，所以就浓缩到几个问题上来。因为任何商业项目的开发到开业不外乎要经历三个阶段，前期、启动期、开业后的经营活动。我想从这三个点来做一个综合的论述和阐述。

　　在商业前期是一个非常重要的环节，一个商业地产得成功不是某个环节或者是某一项服务的成功，而是一个专业的、集合的成功加在一起，才能打造一个良好的投资回报的物业。在前期往往有很多开发商把建筑设计师的理念、建筑师的元素过多地放在一个商业项目里，其实我们不想否定建筑师所有的工作，就是说怎样有一个专业顾问的经营管理公司跟建筑设计师很好地结合在一起，把这个项目最终打造完美。建筑设计师更多是从外向里看物业，首先从地块的条件、外形、造型，用建筑师很夸张的表现手法，这对于商业来讲都是非常好的，我们也希望有这样突出的、地标性的物业。在前期设计方面作为一个专业的商业经营管理公司，我们是从里向外看商业物业的。从里就看风火水电系统，看层高的要求，根据市场的定位来打造从里向外看的概念。我相信在前期只有很好的设计师从外向里看配合着专业的经营顾问公司从里向外看，最终交给租户、商户的是一个非常好的、零距离的产品。这就是华夏柏欣在前期作为一个专业的商业运营公司在经营管理方面怎么去配合、怎么去做的。

　　第二是在整个项目的交接启动期，实际上是分了两个大的层面一个是硬体的设备设施，怎么从建筑方收过来，再有就是把我们为后期经营管理的一系列要开展的工作在前期打下一个坚实的基础，包括设备选型、设备的招投标、设备维保合同的签订，包括未来整个项目的保险等等都为后期经营打下一个良好的、坚实的基础，以及后期经营管理团队在交接启动期也会逐步根据项目的开展、项目工程的进度来完善。

　　商业物业从大的方面来说是从人、财、物这三个层面管理的，人要找专业的人、有潜质的人、能够有培养前途的人，财就要管好我们的财务，建立良好的财务系统、规范的财务系统、透明的财务制度，这样拿给投资人、委托方。物就是要把物业、产品、商场，不会说一年新、两年旧、三年破，通过我们专业的物业操作让整个项目长久如新。

　　我们华夏柏欣在操作整个商业过程可以用三句话来概括，策划奠定了一个项目成功的基础，招商实现了整个项目的蓝图，经营管理创造了整个项目的价值。如果有关心或者是希望探讨物业管理、探讨商业管理、探讨经营管理、资产管理的人会后可以有更多交流的机会，或者是打电话给我也可以。

(责任编辑：李兰兰)