陈文杰（永旺株式会社北京代表处业务拓展经理）

　　各位好，非常高兴中国地产金融年会。如果纯粹作为选址要求的话一句话可以概括，就是发展商听我们的就行了。但是纯粹做商业地产或者是购物中心这方面有很多非常复杂的问题。首先介绍一下永旺的情况，永旺是日本或者是亚洲排名第一的零售集团。北京公司的主要重点是在北京和天津，在中国是在三个区域进行拓展，一个是华南区、一个是山东区域，还有一个是华北（以北京、天津为主）。

　　今天我主要讲的是购物中心的概念，我们在日本做了大概几十家购物中心。购物中心主要是便利、轻松、舒适来构造购物中心。我们在三个业态进行拓展，第一是RSC、GMS、CSC，目前在中国主要是在前两个业态进行拓展。RSC要求比较严格一点，土地面积大，容积率是比较小的，商店经营规模是70到100万平米，在北京打造了一个购物中心。GMS在中国大概有十家店，主要是以华南、山东为主，在北京想打造类似于这样的购物中心。

　　（图）这是我们做的在北京购物中心的效果图，占地面积是10万，总体建筑面积15万，大概经营面积只有9万，停车场配置面积会比较大一点。如果是拿去卖的话永旺绝对不会做的，因为永旺是做长期商业地产和零售这一块的。

　　目前购物中心选址这一块更讲究的出的商圈之外，在设计这一块也是我们最讲究的。商圈这一快主要是看中两点一个是道路系统，还有一个是发展规划，发展规划包含的内容比较多，一个是道路系统的方案规划，还有住宅或者是功能区域的发展规划。布局分布图有两个主力店，一个是GMS为主的，还有大型专卖店。单层面积达到四万五，广场面积大概五万平方米作为停车位，在停车场配置方面有几个，一个是平面，一个是楼顶，一个是地下这三块。

　　（图）这是主力店大概的情况，基本上是以超级市场和日用百货为主的。这是购物中心内部的主通道，灯光非常明亮，可视性也是非常好的，MALL一层可以看到三层专卖店的情况，三层也可以看到一层的情况，但是我们的MALL不是直线的，而是曲线的。打造MALL有两个通道，一个是主通道，基本上是以购物为主，辅通道基本上是以服务为主的，服务是一些餐饮、娱乐、休闲等等。在日本打造的最新购物中心也有一些SPA或者银行、培训中心为主的服务接到。这是MAL专卖店的配备以时装、皮具等等。

　　（图）这是次通道。我们购物中心不但提供服务为主，还有销售为主，还做各方面的职能，顾客基本上可以半天或者是一天可以逛的购物中心，以健身、银行、药店、文化宣传广场为主的，购物中心主通道有一个主体广场，图的右上角这一块有模特儿展等等。

　　这是构筑购物中心非常重要的一块停车场，我们注重停车场停车位的充足。目前很多做房地产都看中短期投资，基本上配备也是比较少的，很多购物中心浪费土地，因为平面停车场非常大。总体配置三千到四千台，基本上停车场面积要达到六到七万平方米，我们有一种长远的打算，并不是说卖房子的打算，我们是以长期零售的概念打造购物中心，停车位是我们的一个概念，在设计方面是充足、便利。

　　体现在细化方面，车的分类还有停车道的划分。（图）中间停车道的划分也是很注重细节的。在中国一般是一条线，我们的车道是两条线。另外还讲究引导方面，有广告牌进行引导。室内停车的话也讲究引导，在出入口一般都有明亮的灯光，配合不同的颜色使得顾客可以找得到他的停车位置。

　　另外一点讲究人文系统方面的配置，北京的购物中心我们也在采用太阳能发电，这一块投入也比较大。另外是残疾人这一块，还有儿童、植树、环保等等，在购物中心都会有配置的。与社区的居委会、发展商联合举行植树活动来回报社会。（图）这是我们公司的募捐还有百分之一基金会，税后百分之一拿出来做投资基金，这是回报社会，还会有一些捐献。

　　（图）这是在日本做的几个案例，占地面积是十万以上平方米，楼层一般是五层，商业很少超过四层，因为单层面积做很大的话顾客会比较少。另外配合顶层做停车场。另外考虑到一点重要的因素，基本上开车购物的是女性为主，我们也调查过北京的星光天地是女性购物，女性比较不喜欢黑暗的地方，如果配备顶层或者是立体停车女性会比较喜欢。女性胆子比较小，我们在停车道方面也是比较注重的，基本上不会采用回形车道，而是坡度车道。<坡度车道。

　　（图）这是我们另外一个品牌。这个案例的占地面积在15万平方米，商业面积是10万平方米，楼层也就是四层高，商业三层，主力店是商业百货，还有电影院。（图）这是它的外观。永旺的情况就是这样的，谢谢大家！

(责任编辑：李兰兰)