王永利：

　　谢谢许先生，高层商业在建筑方面的特点和手法之后，还有另外两种重要的商业地产项目类型没有探讨，对于综合性的建筑项目和商业改造类项目地产的探讨，有请刘先生谈一下在综合商业建筑方面、改造项目方面有什么特点？在设计时注意哪些方面？

　　刘克峰：

　　高层已经非常复杂了，综合性更复杂，这让我想起建筑界的理论大师讲的建筑的复杂性和矛盾性。建筑风格体现在地产上，综合性的建筑完全反映了这个特点。我们凯达公司是一个国际性的、综合性设计机构，对于酒店、写字楼、住宅、商场都有专长，做了一些项目，今天我也想用这个机会与大家分享一下您问的这个问题。

　　主持人刚才提到地产为了容积率等种种原因最大化地发展地段的潜力，很多时候在城市中心或者是城市的结点会有一些综合性发展的项目。这些项目的构成往往是这些用地，（图）有商业、写字楼、住宅、酒店等等。这里面有很多原因，税收、收入等等。我想特别提一点，商业在种种建筑形态里起到联系的作用，它是连接各个功能非常重要的一个环节。大家可以看到有一些功能是互相排斥、有矛盾的，是复杂的，但是往往和购物中心都有一个连结。他们的连结使得项目功能更加完善，可以使地产价值最大化。购物中心或者是商业这一块就起到了非常重要的连接作用。这是我想说的第一点。购物中心在综合发展中的作用。

　　第二点，这种类型的业态、地产模式表现在空间形态上非常多的是高层建筑加群房的形式。在香港、日本等城市的中心地段很多是高层的塔楼或者是板楼上面是酒店、写字楼、住宅、公寓，下面的群房是一个商场，这是它的空间表现形态最普遍的。这是多少年来总结下来的经验。

　　这里带来几个例子可以非常清晰地说明这几个问题。做这种建筑类型有三个挑战，是其他建筑不太多的。第一是对沿街面的争夺，大家都知道塔楼、酒店、商场、住宅都需要在地面有一个入口大堂，一个地段的沿街面是有限的，每一个建筑的发展模式，可能商场不是最重要的，而其他是重要的，这样就构成很大的矛盾，大家都在争夺沿街地面。

　　这是香港的圆方（音）广场，这是非常典型的综合发展的模式，下面是大的群房，上面有各种类型不同功能的建筑。这些塔楼都在底下，有自己的入口、停车处、地下室、巴士站，大家都在争夺沿街面。

　　它的挑战是如何把商业引到里面去，这是一个非常大的体面，长的地方有一公里长，也反映了很多专家提到的主题、引导人流等等。（图）这是整个项目平台一层，可以看到整个建筑都落下去了。

　　第二是对黏结性的争夺。大家都知道做商场需要人流不断，因为不同的功能大堂等等会阻断很多商业人流，怎样规划路线，使人流保持一个很好的连续性是非常重要的一点，这也要结合竖向交通、平面交通。

　　这张图是北京的财富中心，是我们01、02年做的，实际上也是一个综合体。里面有酒店、写字楼、商场。在北京这样的城市中国的规范和香港不一样，要求很多退后、绿化等等这会阻碍连续性。

　　（图）这是我们在北京北辰的一个项目，一个是写字楼，一个是商场，目前正进入室内设计的阶段。这是大概四问平米的Shoppingmall。（图）这是以港口为主题的购物中心。（图）这是富力城，现在这些楼都已经封顶了，目前在做外墙装修，它是一个长形的群房，有8万平米的购物中心，最北边靠近国贸这边是一个酒店，中间是一个写字楼、餐饮楼，下面和地铁十二号线连接。刚才这些建筑都反映了我提到的群房加楼房的形态，另外都面临着沿街面的挑战、分配、连续性、连接性、可视性。这是我们做综合性物业的一些心得。

　　王永利：

　　谢谢刘总。今天我们探讨了建筑设计，也探讨了商户的需要和招商环节，下面我们把时间交给谭诚。

　　谭诚：

　　各位来宾第三届中国地产金融年会商业地产峰会即将结束，我们相信通过今天和各位精英以及行业同仁的交流和学习，未来商业地产几全几美的前景里我们并不遥远。

　　最后谨代表各主办单位、协办单位特别代表华夏柏欣经营管理顾问有限公司向多年来一直关心、支持和鼓励我们公司的各位领导和行业同仁表示感谢，我们明年再见！

(责任编辑：李兰兰)