买城区别墅还是市中心公寓？

    九亭别墅价格将于明年暴涨

　　蔡瑶从去年年底就开始在内环看房子了，那时楼市冷清，她挑挑拣拣总是定不下来。没想到的是，今年四五月份起，市中心公寓的价格就如雨后春笋般嗖嗖地往上蹿，结果手里拿着350万元预算的她到现在愣是没买成房子。

　　房子终归得买，蔡瑶只好改变思路，她把目光转向了别墅，她的标准说来也简单：一是方便每天往来静安区上班，二是不超出自己350万元的预算。

　　事实上，近年上海城区面积不断扩大，轨道交通更是拉近了传统郊区到市中心的距离，因此，到人民广场、徐家汇的车程不超过半小时的别墅都可称之为城区别墅，或者以A30为界，A30以内的别墅都可被圈进城区别墅的范畴。城区别墅交通便利，生活氛围浓郁，在上海，东部主要以世纪公园及龙东大道沿线的高端别墅为代表；南部则以九亭经济型别墅为典型；西部主要是徐泾的中高档别墅；而北部则是新兴的安亭板块。

　　分析人士指出，一般而言，优越的地段使得城区别墅更具稀缺性和增值保值性。然而，由于上海城区别墅板块各具特色，且成熟度不一，截至目前的价值发掘程度也有所不同，所以，对城区别墅的投资价值需要做具体的分析。

　　各具卖点 整体热销

　　“由于地段和品质的关系，龙东大道沿线的别墅一直以来都不愁卖。”张江城市经典开发商上海鹏欣集团销售部经理汤亮向记者表示。

　　据汤亮介绍，张江城市经典三期于2007年7月陆续推出约70套联体别墅，均价30000元/平方米，截至目前已全部售罄，价格也涨至最后的35000元/平方米，三个多月时间涨幅高达16.7%。

　　“事实上，龙东大道以南依托张江高科((600895行情,股吧))技园区，以中高档别墅为主，客源十分稳定，以园区内工作的本地企业高管和国内客户为主；而龙东大道以北、东郊宾馆附近，则以顶级别墅为主，主要吸引港台等境外人士购买。”第一太平戴维斯住宅部助理董事黎志超指出。

　　浓厚的生活氛围是衡量城区别墅成熟度的重要指标。“该板块为金桥加工区、陆家嘴((600663行情,股吧))金融区及张江高科技园区三点辐射带，距离三点车程都不超过半小时，交通便捷。而且多家外籍学校的配套也吸引了不少外籍家庭的入住，生活气息浓郁。”汤亮表示。

　　同样，作为上海城区别墅南部代表的九亭板块，由于受9号线年底部分开通利好的影响，别墅销售快速，目前板块内大盘复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等均销售一空，仅剩下两个常年滞销的老盘——九州大唐花园及夏州花园仍然在售，受火热的九亭楼市的带动，它们的销售速度也较之前有了明显提升。如前者于2007年6月新推29套独栋，到现在已卖出15套，且价格也由10000元/平方米上涨至目前的12000元/平方米，涨幅为16%。

　　复地•爱伦坡销售经理陆颖表示，九亭别墅具有稳定的客源支撑，其中70%来自徐汇、长宁、七宝等与之相邻区域的改善居住型客户，此外，邻近的沪青平高速和嘉金高速还为九亭带来一部分江浙购房者。

　　（本数据图表由中国房地产报提供给和讯网独家使用，未经许可，不得转载）

    而位于上海市区西面，素有徐汇、长宁“后花园”之称的徐泾也不甘示弱。“之前受区域内供应量大的影响，该板块别墅销售和价格都受到了一定的压力，而近两三个月，板块内的别租赁市场的有力支撑，而稳定丰厚的租金回报率则吸引了大批境外投资者。不仅如此，作为西郊板块的延伸，徐泾别墅对徐汇、长宁地区的本地客也有很大的吸引力。

　　至于上海北部城区，新兴别墅板块安亭汽车城无疑最具潜力。11号线、沪宁高速拓宽等工程的动工，使得安亭到市中心的距离大大缩短，也正因为此，安亭别墅销售极为迅速，涨幅相当惊人。

　　“由于汽车城利好不断，安亭板块整体升值。今年3月以来，我们楼盘的价格上涨很快，几乎一月一个价。”据魏玛原墅销售经理刘宁介绍，在今年9月的新推房源中，其双拼售价为12000~13000元/平方米，独栋售价为13000~15000元/平方米；而就在8月初，该盘双拼售价仅为11000元/平方米，独栋均价为14000元/平方米，一个月时间就分别上涨超过1000元/平方米。

　　不仅如此，同属安亭板块的黄渡镇别墅项目莱英郡自2006年8月开盘以来，共推出联排别墅170套左右，价格为7500元/平方米。而于今年9月份推出的24套新房源，价格竟涨至12000元/平方米，10月份价格又上调至14000元/平方米。

　　据刘宁介绍，安亭别墅客户主要分为三类，一为安亭汽车城工作的企业高管，二为江苏昆山市及周边工作的台湾籍人士，三为居住条件需要升级换代的市区客户。

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(责任编辑：李兰兰)