寻找上海城区价值洼地别墅(图表)

2007年10月31日09:05  来源: 中国房地产报-新地标    作者:陆彬杰


    买城区别墅还是市中心公寓?

    九亭别墅价格将于明年暴涨

  蔡瑶从去年年底就开始在内环看房子了,那时楼市冷清,她挑挑拣拣总是定不下来。没想到的是,今年四五月份起,市中心公寓的价格就如雨后春笋般嗖嗖地往上蹿,结果手里拿着350万元预算的她到现在愣是没买成房子。

  房子终归得买,蔡瑶只好改变思路,她把目光转向了别墅,她的标准说来也简单:一是方便每天往来静安区上班,二是不超出自己350万元的预算。

  事实上,近年上海城区面积不断扩大,轨道交通更是拉近了传统郊区到市中心的距离,因此,到人民广场、徐家汇的车程不超过半小时的别墅都可称之为城区别墅,或者以A30为界,A30以内的别墅都可被圈进城区别墅的范畴。城区别墅交通便利,生活氛围浓郁,在上海,东部主要以世纪公园及龙东大道沿线的高端别墅为代表;南部则以九亭经济型别墅为典型;西部主要是徐泾的中高档别墅;而北部则是新兴的安亭板块。

  分析人士指出,一般而言,优越的地段使得城区别墅更具稀缺性和增值保值性。然而,由于上海城区别墅板块各具特色,且成熟度不一,截至目前的价值发掘程度也有所不同,所以,对城区别墅的投资价值需要做具体的分析。

  各具卖点 整体热销

  “由于地段和品质的关系,龙东大道沿线的别墅一直以来都不愁卖。”张江城市经典开发商上海鹏欣集团销售部经理汤亮向记者表示。

  据汤亮介绍,张江城市经典三期于2007年7月陆续推出约70套联体别墅,均价30000元/平方米,截至目前已全部售罄,价格也涨至最后的35000元/平方米,三个多月时间涨幅高达16.7%。

  “事实上,龙东大道以南依托张江高科((600895行情,股吧))技园区,以中高档别墅为主,客源十分稳定,以园区内工作的本地企业高管和国内客户为主;而龙东大道以北、东郊宾馆附近,则以顶级别墅为主,主要吸引港台等境外人士购买。”第一太平戴维斯住宅部助理董事黎志超指出。

  浓厚的生活氛围是衡量城区别墅成熟度的重要指标。“该板块为金桥加工区、陆家嘴((600663行情,股吧))金融区及张江高科技园区三点辐射带,距离三点车程都不超过半小时,交通便捷。而且多家外籍学校的配套也吸引了不少外籍家庭的入住,生活气息浓郁。”汤亮表示。

  同样,作为上海城区别墅南部代表的九亭板块,由于受9号线年底部分开通利好的影响,别墅销售快速,目前板块内大盘复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等均销售一空,仅剩下两个常年滞销的老盘——九州大唐花园及夏州花园仍然在售,受火热的九亭楼市的带动,它们的销售速度也较之前有了明显提升。如前者于2007年6月新推29套独栋,到现在已卖出15套,且价格也由10000元/平方米上涨至目前的12000元/平方米,涨幅为16%。

  复地•爱伦坡销售经理陆颖表示,九亭别墅具有稳定的客源支撑,其中70%来自徐汇、长宁、七宝等与之相邻区域的改善居住型客户,此外,邻近的沪青平高速和嘉金高速还为九亭带来一部分江浙购房者。

  (本数据图表由中国房地产报提供给和讯网独家使用,未经许可,不得转载)

    而位于上海市区西面,素有徐汇、长宁“后花园”之称的徐泾也不甘示弱。“之前受区域内供应量大的影响,该板块别墅销售和价格都受到了一定的压力,而近两三个月,板块内的别租赁市场的有力支撑,而稳定丰厚的租金回报率则吸引了大批境外投资者。不仅如此,作为西郊板块的延伸,徐泾别墅对徐汇、长宁地区的本地客也有很大的吸引力。

  至于上海北部城区,新兴别墅板块安亭汽车城无疑最具潜力。11号线、沪宁高速拓宽等工程的动工,使得安亭到市中心的距离大大缩短,也正因为此,安亭别墅销售极为迅速,涨幅相当惊人。

  “由于汽车城利好不断,安亭板块整体升值。今年3月以来,我们楼盘的价格上涨很快,几乎一月一个价。”据魏玛原墅销售经理刘宁介绍,在今年9月的新推房源中,其双拼售价为12000~13000元/平方米,独栋售价为13000~15000元/平方米;而就在8月初,该盘双拼售价仅为11000元/平方米,独栋均价为14000元/平方米,一个月时间就分别上涨超过1000元/平方米。

  不仅如此,同属安亭板块的黄渡镇别墅项目莱英郡自2006年8月开盘以来,共推出联排别墅170套左右,价格为7500元/平方米。而于今年9月份推出的24套新房源,价格竟涨至12000元/平方米,10月份价格又上调至14000元/平方米。

  据刘宁介绍,安亭别墅客户主要分为三类,一为安亭汽车城工作的企业高管,二为江苏昆山市及周边工作的台湾籍人士,三为居住条件需要升级换代的市区客户。

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(责任编辑:李兰兰)

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