主持人朱凌波：各位来宾，各位业内朋友，下午会议即将开始了，我们今天下午在上午的主会场安排两个平行论坛。这次会议见到很多金融界商业地产很多老朋友到现场，说明大家在这样一个时段，希望有一个更开放深动的交流。首先有请金融界万博士做讲演。

　　万颖：投资基金青睐何种写字楼和酒店

    中证公司主要做国内投资管理然后上市之类一些服务，主要是为了中国一些企业做金融方面的服务，是一个金融服务型的公司。目前这家公司现在我是美国中国的首席代表，这个公司跟很多目前国家有关政策方面的限定，所以我们利用中政的平台在中国做了很多的投资。公司和个人的简单的咨询。今天大会请我去讲商业地产，其实我对这个行业不是很熟悉，我在这里抛砖引玉，简单发表我的一些想法。今年我们投了中国一些地产，但是没有大家这么多行业内的基因强线，仅仅是一些交流，谈一些经验。大会给我指定一个主题，我感觉就是说，大家如果做这一行，对金融行业是一个偏好性，从国外的地产基金或者产业投资基金来说，与传统的创业基金不一样，产业基金追求低风险平稳利润，我们国外大部分投资者是资金比较雄厚，公共投资资金，跟一别的VC不一样，跟一般的地产方面追求比较稳定的产品进行投入。目前在现阶段亲睐什么产品，一般喜欢容易形成稳定的现金流，租金回报稳定，在一定年限可以通过资本市场变现出来的项目，有利于北京、上海发达地区一些高档的酒店、写字楼等一些东西。

    产品目前由于它的背景原因，我代表一些基金，他们目前感兴趣是这样一些产品，对于区域因为国际基金他们合伙人都比较少，所以不可能对很多的一些案子做一些很细致的分析。所以目前的阶段还是局限于一线城市，北京、上海。由于二三线城市由于政策方面的因素影响，制度性障碍暂时在二三线城市带有一种关注和观望的态度。由于中国政府层面说的话，对外商投资中国房地产有很多的限制，所以审批、结汇很多原因，所以国外一些很多的基金进入中国相对出现了中政很畸形的模式。地产的资本市场分化，大量的将系统化、行列化。为什么这样说，大家都看到这几年在这中国出现了大量的房产增值，中国目前一些很多制度，还有一些外因、内因的原因，限制了外资直接进入，但是很多方面原因需求在非常强劲，在中国一些地产，所以不断攀升的物价、房价这一块对国外的房地产基金诱惑非常强大，他们迫切要进入中国。另外涉及另外一个方面，人民币升值，美金不断贬值，刚才跟一个同行聊到，在很多以美金贷款的房地产企业，他们非常高兴，他们利息的损失差不多被美金贬值冲销了，捡了国外的便宜，这对国外投资者一个很大的诱惑。上海高端的房地产市场，我们认为需求非常强劲的。作为一个外资来说，首先选择上海，上海的商业氛围比北京强一些，其次才会在北京设立一个公司，这一块来说的话，相对而言，上海的写字楼市场比北京要好。

　　对于酒店这一块来说，北京明年就奥运会了，奥运会这一块来说，由于北京的酒店业短期受益会很大，酒店需求也会比较健康。我们细分来说，商业地产重点是写字楼市场，还有酒店市场，还有一些商业地产，写字楼市场取决于现代化生产性的服务型发展，金融、法律等需求。酒店市场取决于旅游业和会议市场的发展。细分这一块市场就短期而言，北京奥运会因为马上开幕在即，短期受益最大，写字楼要求依然强烈不会受到太多的影响。但是我们对写字楼这一块来说，我们依然很关注很高档写字楼的需求市场。目前金融机构，现在关注几个热点，开始从整栋的少楼，我在上海收了几栋楼，因为中国限外制度正在想很多方式避免中国政府，项目选择感觉越来越难，现在来说，看到中国的资本协会方面、政策方面的变化，未来会对这一块有一个比较大的促进。中国已经不缺钱了，中国向很多的民营老板，银行的贷款方式去变向融到资，他们的资金非常宽裕，现在中国的地产面临大面积整合阶段，非常小的房地产商纷纷出主意，细分的市场出现一些新的资金需求。我们在中国选择很多合作伙伴，帮助我们在中国去做项目。这些项目因为中国的本土因素影响，中国房地产界，出现了很多假按揭、偷漏税等，我们现在觉得国内的合作企业，团队、公司的透明度需要比较大的加强，所以我们喜欢跟比较有实力的公司去合作。

(责任编辑：汪洋)