主持人：在这三天，出台了三个相关的政策或者高层决策的信息，昨天行长说，推出本土基金给予充分的肯定，做了寓言式的发言。外资投资中国目录上，资源矿产包括房地产。中国房地产限制外资这个态度非常坚决，这里面有几个背景，一个外资进入，监管上认为它有几个因素值得我们关注，第一个就是说，外资进入基本上进入中国高档，拉高了中国房地产上升空间，制造一个价值比价的效应。作为中国改革20年，中国在世界资产叫做价值挖地。前期进入的资金基本都是投资性资金，长线的产业没有进入中国，中国政府意识到，包括很多业内的朋友在讨论，中国改革开放的成果，最大一块蛋糕不能完全让外资享受。现在余字有一个很重要的背景，中国的资金我们不缺钱，我们流动性过剩，我们自己的钱都不知道怎么消化，本土、将来融资渠道有两个倾向值得大家关注，一个是主体的信贷力量，现在主要是短期流资，两年前国有银行包括合资的外资银行在中长期的商业贷款做了尝试，包括农业银行商业抵押贷款，包括厦门的国际银行，包括公行，也推出商业物业。商业地产面临最大一个困扰不仅仅缺欠，主要缺中长期的钱，商业资产运营时间很长，起码十年，没有长期融资通道支持，我们商业渠道不可能经营好。非银行贷款主体新的融资主体，国外的资金进入，我们现在需要关注国内的房产基金，我一直比较关注这个话题，包括业内、政府机关结构研讨。包括对国外几大基金市场运作模式也都在考察。国内本土的开发商，对外资进入的总量会越来越少，门槛越来越高。信贷新型的融资品种，第二个是非信贷创新的融资品种。

　　贾玉鹏：大型商业综合体招商与综合经验案例分析

    下午主题还是商业地产的融资，国美这一块，国美电器是家电零售，目前为止发展素质确实比较快，但是国美如何做房地产，做商业地产这一块确实有一个探索之路，到目前为止，这条路走出自己模式的商业发展的路。这条路怎么走出来，国美在北京开发两个项目，一个是国美第一城、明天第一城，这两个项目分别设计了10万平米以上的商业，我们称之为社区型商业，定位是区域的商业中心，这种社区型商业是什么样？100万平米的商业大概建设1万平米就够了，满足社区服务，但是十几万平米的商业必须满足区域。国美商业建设过程中，我们当时在国美的时候，也涉及了主题的卖场，2万平米的国务中心百货，1万平米的文体中心。在明天这一块我们涉及大面积地下商业，每个地下商业都是1万平米，实际招商过程中，三大地下商业，确实给明天商业中心，它的后期招商运营带来很大益处。所以这两个项目依托于大社区，服务于整个区域的，社区型商业中心走出一条探索发展道路。国美第一商街，这个在东四环和东五环之间，这个区域住宅非常火，但是这个区域商业比较匮乏，国美成功的几点，第一个就是前期定位，定位社区商业肯定死掉了，我们调查以后，发现这个区域商业确实非常匮乏，这个区域大概35万人口，设计了12万平米的商业，现在百货分几层，做了几层卖场，一层银行、专卖店，二层国美电器和其他电器产品，三层服务用品，现在看效果还是比较明显的。这里值得一说的，我们当时将近2万平米叫做文体中心，现在这种新型的国际商务酒店，实际上这里面包括影院、包括泳池、桑拿、健身等都有，是一个包头开发商整个运营、整个管理、而且整个购买走，这两块定位，作为12平米引进，他们俩引进把社区商务中心达到符合3公里区域的地方。另外我们规划了一个3万平米的餐饮，大家都知道在北京的餐饮比较出名，一个是鬼街、亚运村、方庄，我们在北京区域定了在北京第四条餐饮街。3万平米的餐饮业成型了。我们把这个社区商业还卖了，同时招商还非常好，这个怎么达到的？现在目前为止，经过这么长时间的调整，当天为止还是经营非常不乐观，他要拿出1千万还要进行投入，广播宣传，但是它有两个致命弱点，销售价值太贵。国美这一块先引主力店，文体中心的主力店引进，2万平米的上场主力店引进，整个引进之后，我们整个卖走，2万平米的整个上场分层，一层一层卖的，包括餐饮街也是这样，先招商，大鸭梨等，每个都是2千平米，每个都是先招商完，招商完之后带着租金卖，这个有什么好处。产权是分散的，快速回收资金。另外保证前期业态定位相对来说统一。餐饮街我们将近一万平米都是引进主力店，其他分散商户，如果不经营餐饮，他在这块肯定生存起来相当难，这样主力店把这个街区业态定位下来了，今后只有跟餐饮相关或者做餐饮保证它的后期投资回报率。现在很多开发商在做社区大面积的商业，他解决不好如何快速回收资金，如何保证分散产权后期统一招商和运营管理的问题。国美第一商业街这一块做得比较理想。我并不主张商业一定要分散产权做。现在很多开发商建设大面积的社区型商业中心，他在分散产权、招商和统一管理这方面，如何达到统一管理这方面，国美有一条路可以和大家探讨。运营管理方案是怎么做？拿着餐饮街做介绍，餐饮街入住之后，现在有20多家餐饮公司进入，现在分散产权的公司怎么进行运营和管理，跟上场运营管理不是一场模式，中友它是统一自己的产权，统一运营，分散产权怎么进行后期的管理和运营。这方面国美是这么做的，首先第一点跟每个商户签订一个协议，类似一个物业管理的协议，这种分散产权销售之后，这种物业管理费非常高，住宅两三块，它可能七八块，我们把这块费用进行两块分开，一块就是给物业公司，就是设备维修和保洁。剩下一大块都给运营管理公司。第一统一搞开街的活动，而且把北京的饮食行业协会，把这些协会的人都请过来，他要给开街剪彩，把所有经营商户列入他的管理咨询对象，他们对这个商会进行开业指导管理。第一他们能够规范化运营，绿色和环保这一块进行规范指导，这样把餐饮街的知名度打造起来。第二个整个VA设计，沿途的知识标志，包括进到每个商会前头的标志牌，拐角的霓红灯展示，街的整个背景，针对每家商户，在门前设计宣传告示，都是统一的去做，这样商会比较满意，统一的形象管理，感觉餐饮街比较规范上档次。主题活动，每周一店，每周针对一个店铺，拿出来他的促销方案经营业态，把这条街布这个店的色彩，这周就为这个店宣传，把经营业态的简介弄在一个大的方格纸上，到邮局寄到每家。每个顾客过来我们给他发业主卡。虽然是分散产权，但是它的这种经营模式，我感觉比商场统一运营管理简单一些。每个商户遇到困难的时候，都积极给予支持。包括统一广告设计，统一宣传等，我们做了很多的工作，这种工作在进行过程中，所有商户都积极响应。对国美社区型的分散产权，走出什么样的路，能够把销售、招商和后期的商运营管理相对统一结合在一起，目前运转效果非常好。

　　明天商业中心在整个招商运营管理中做得也比较好，这种商业它是地产和商业的结合点。我们在进行招商，销售过程中，搞的系列招商活动和真正的商场，他们招商运营模式不一样，他们招商运营模式直接有客户引进来，一对一，我们通过活动带投资客吸引商家过来。我们做的京东餐饮街的宣言，我们把北京所有知名的餐饮业请进来，他会不会来呢？他来之后，第一我们对所有的餐饮业进行宣传，每家来了之后，都有礼品赠送，都有签字，对他是一个宣传，对我们也是一个宣传，所有餐饮集体宣言打造京东餐饮一条街，这样知名度肯定就上去了，这样对招商运营都有作用。

　　主持人：我们今天选择这两个商业运营的案例非常有代表性的。第一次国美搞活动，我当时想很多在业内说，很多做商业地产都是做住宅出生的，不懂商业，国美是做商业的，他们做商业地产。他并没有走商业零售业的模式，国美本身也有资本和多元化投资渠道，依然走的现金流的模式，这种案例我认为对商业地产开发商非常有重要启示，用产品的组合、用销售的组合完整的循环，同时保证很好的经营，最后整个物业的价值不能降低。包括国外都意识到这个问题，包括国内监管的高手，实际上一线城市、二线城市包括四线城市，一个城市具有商业中心资源都是有限的，而这个资源都在开发商手里。包括提高一个城市化的水平，提高城市的时尚标准，都是价值最大化，这确实是要考虑的。

(责任编辑：汪洋)