商家不进这些大型商业的八大理由，左边偏市场或者商家自身原因，右边是开发商项目原因。第一个商业名言第一重要选址、第二重要选址，首要还是位置或者这个区位合适不合适。第二个是从商家来看的，项目太多了同一个区域选择太多了，这个区域战略只有有一家，于是很多项目感到压力了，商家不一定进，这是第二个。第三个是商家自身的，商家从战略上目前不支持进入这个区域或者从进入时机上要晚进。第四个是区域的发展没有到成熟，贾总他们趋势是到一定的时机，商家不进的理由对我们开发商而言是客观的理由。开发商自身的理由，第一个开发商理念不正确，做商业像我们贾总，租售价值趋同的。规划不合理，很多商家都讲到租金问题，在我们的调查中，商家说到了，影响他们进入最重要的原因，开发商这边不是租金的问题，开发商对这个定位和规划没有想清楚，来一个接一个，产生迷茫的感觉，商家不敢进。第三个就是价值问题，很多开发商，这个有客观原因，我们土地价格的上涨，导致开发商本身商业物业建造成本随之随长船高，开发商抱着短期的回报要求。第四个就是硬件有问题，这个是没办法的事，这个地方我要进，最起码要5米，你给我来3米，我怎么也进不进去，硬件问题很多，水量、电量，承载、面宽、进深等，很多商家店面也看好，最后就是进不去，导致商家进不去。摊大、租房、盲目、奢侈、趋同。这里反过头，很多老板是有钱的，很有追求，但是问题不能把自己的老板追求强加到商业意思上，必须符合市场，很多老板认为自己有钱，这个档次一定要做高，他没有考虑周边的情况。第二业态组合越全越好，其实商业有商脉的问题，主力店一定要选国际大品牌、这个不是开发商的意思，也是政府的意思。02年的时候，曾经有些城市的市长亲自到国外邀请家乐福进入。第四个先把房子盖好再说，慢慢在谈。我们看到某个地方集体土地，农民什么都不管，先盖了再说，招商工作越早越好，实际问题，不一定越早越好，一定要把房子给出价最高、条件最优的客户，这一个，贾总有体会，很多身价也有体会，组成最好，有的是专门做利润的，有的专门做战略的等，这在商家的组合里头分不同的角色，跟唱一台戏一样，不是给价值最高的，有的价格最高是跑得最快的，不管别人的租金怎么样，我就是这个价钱，还有签的租期越长越好，这个要分大中小的的租户。我们有个结论，表象是招商难，绝大多数不是在招商环节上形成的，绝大多数的问题都是前期积累的结果，尤其是商业开始定位，所以下面我们分析一下深层次的原因，到底招商难背后的深层次原因在哪里？

　　这里头我们分两个阶段，一个我们看到最上面这个，中国商业市场环境一个发展期的现状。这是一个我们离不开的中国大的市场环境，很多商业项目没到一定程度，或者一个城市不能容纳这样一个商业。我们很多城市要做购物中心等，他认为北京上海做的商业要引到三线城市去，为什么做不了，因为有些市场环境。我最近刚刚看到的数据，人均GDP5千美元的是十几个城市，国际上人均5千美元是一个槛，但是很多城市忽视了这个问题，盲目说，我这个地方就要做这样的业态，但是根本进不去，做了也要死的。整体的宏观经济要考虑，第二个目前的中国商业地产发展的速度是过快于商业消费品。商业经营这块发展速度，中国商业消费品增长速度每年13%左右，商业地产发展速度达到24%、25%，他俩是背离的，商业地产过快发展，导致很多不匹配的商业地产出现，这是今天不可忽视的。中国目前市场环境里头，商家资源太少，世界品牌的商家资源太少。我们国家的商品总利数量太少，相对于世界发达国家，我们商品总利数量是人家的1/2，我们商品的品牌少、种类少。

(责任编辑：汪洋)