“我的存款利率是5%，投资REITs的股息率是7%，那么我自己买房的租金回报率，在考虑物业费、取暖费后，至少应为7%......”

　　北京一套建筑面积100平米、月租金3000元的房子，假设物业费每月200元，取暖费平均每月200元，则月净租金收益为2600元，2600×240/100=6240元/平米——接近北京两限房价格水平，但显著低于该房屋的真实售价(6月份，北京四环以内新房开盘均价已突破13000元/平米，五环以内也已突破11000元/平米)。

　　日前，有关人士表示，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，下称“REITs”)有望2008年或稍晚些时候上市。目前，关于REITs的基础研究已经基本结束，已进入产品设计阶段。

　　上述人士称，REITs的推出有望平抑房地产市场增长过快趋势，同时可以提高资本市场的资金容纳量。而此前，在国家一轮接着一轮的宏观调控声中，房价却是一路上涨，究其原因，房地产投资性需求的泡沫是由于“锚定效应”(Anchoring)的偏差而导致的，并在投资品自我创造需求的过程中被放大。

　　因此，要调控地产价格，就必须从根本上改变投资人的定价模式，即引入理性的价格标杆，而从国际经验看，REITs正是一种理想的价格的标杆。

    双重属性推动房地产需求放大

　　2007年以来，国内房价进入了新一轮上涨高潮。房价的高烧不退，让人们开始担心日本的地产泡沫在中国重演。

　　回顾历史，世界各国的房地产泡沫屡见不鲜，究其原因就在于房地产的双重属性:既是消费品也是投资品。而作为后者，只要有利可图，其需求可以被放大到整个经济体的全部流动性，但一旦市场预期进入负向循环，则投资需求可以减小到零，甚至为负(已购房者的恐慌性抛售)——在这种自我创造和自我消灭的需求波动中，泡沫便产生了。

　　土地资源的稀缺性天然决定了房地产的投资品属性。另一方面，房地产的供求更多地受到资本总量与资本成本的影响，社会资本越充裕、资本成本越低、流动性越好，人们对于房地产的需求也就越高。

　　根据官方口径，目前国内住宅地产方面的投资性需求约占总需求的20%，但实际数据可能更高。庞大的投资需求使房地产的价格一涨再涨，而脱离了真实住宅需求支撑的房价、泡沫是不可能持续的。日本自1991年泡沫破灭以后，经历了长达10多年的经济低迷，导致大批房地产开发商、建筑公司和银行破产倒闭。

　　经过连续20个季度房价涨幅超过房租涨幅，北京、深圳等地的售租比(单位建筑面积的售价与单位使用面积的月租金之比)已经接近或突破国际上的警戒线300，租金回报率低至4%以下，以租金贴现方式计算今天北京地区的住宅地产价格仅为当前价格的60%。而天津、杭州等地的房价收入比已经突破6倍(一般认为3至6倍为正常区间)。

　　显然，今天的住宅地产价格已经完全偏离了真实的住宅供求，一旦泡沫破灭，对投资人和金融机构的打击都将是惨重的。而这一切要归咎于房地产的投资品属性:作为投资品，一旦定价发生轻微偏差，其自我制造需求的特征将不断强化这种偏差，从而出现价格的持续上涨，直到泡沫破灭。 供给调控加速泡沫膨胀

(责任编辑：李兰兰)