《物权法》：践行与思考-房产频道-和讯网

《物权法》：践行与思考

2007年11月27日09:13　来源：中国房地产报

　　《物权法》正式实施已经一个多月了，这位公民财产的“保护神”依然不得不面对细则不健全、法规不配套的尴尬。这种冲突在所难免，来自司法实践的反馈常常是对法律法规进行修正的动力和技术来源。

　　这一个多月以来，各地都在关注当地的“物权法第一案”。透过这些案例，我们不仅可以看到《物权法》的现实作用，同时也能对其实际效果进行检验。这种讨论，无论对《物权法》的司法实践还是未来细则的制定，以及与相关法规的对接，都会是有益的借鉴。

物权与分配案例

　　十月初，沈阳一小区门前的车杆被人开车撞坏，撞车杆的人竟是该小区的业主。据了解，由于该小区的物业公司贴出通知：不允许无车库车主进入园区或作长期停留。而当日一名无车库业主因急于开车回家，便与物业工作人员发生了冲突，在强行闯杆的情况下，车杆被撞坏了。对此，物业公司的解释是：由于业主入住后小区内很拥挤，而物业公司接受开发商项目后又无力解决停车问题，于是就采取了这个做法。

主持人：《物权法》第七十四条规定：建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。那么本条款中的“业主优先”应如何体现？

　　毕文强：车库问题是大家比较关注的一个问题。《物权法》的这项条款从立法精神上来讲，只是一个价值观的判断。它的主要目的是要求开发商在建造配设车库的时候，一定要着眼于业主的需求、满足业主。但它是一个不具备操作性的条款。就像这个案例一样，在车多位少的情况下，怎么来满足业主的需求？现在很多小区，尤其是高档小区，往往都是一户业主需要好几个车位。所以《物权法》简单地说“优先满足业主的需求”是不具备可操作性的。

　　薛源：“优先满足业主需求”我觉得可以这样理解，就是首先要满足业主对于车位的分配需求。但是这一原则具体要怎样实施，还得要着眼于配套的法规和司法解释是怎么认定这个事情的。其实《物权法》的地域性很强，它的具体实施主要看各个省市如何根据当地的实际情况制定相关的配套细则。

　　主持人：刚刚毕律师谈到了目前关于车库使用的一个普遍问题——车多位少，这对物业管理公司来说，也是一个很头疼的问题。那么有没有什么办法能够比较好地解决车库的分配问题呢？

　　薛源：对于车库的分配问题，我觉得如果是业主共有的部分区域，可以通过组织召开业主大会来共同决定分配原则。但如果说是开发商保留、占有的部分区域，业主就没有决定权了。那么对于这一部分区域如何进行控制、管理以及分配，都还得看政府的相关规定。当然，如果开发商与业主之间比较融洽的话，也可以采取开发商征询业主意见之类的办法。

　　孟宪生：车位的配套是按照一定的比例规划的，而不是根据户或者车的需求去供给。车位不足是现在的矛盾，而且这个矛盾将来会更加严重。因此我认为要解决这种矛盾，就不应该简单地将车位所有权或者使用权确定为某单位或者个人私有，而是通过管理来增加车位的使用率，从而缓解车位不足的矛盾。

　　如何提高车位的使用率呢？首先应当保证车位的公共属性。在确定车位和保留车位为业主共有、公用的前提下，再通过加强管理，取消“上车位锁”的这种垄断方式，应该就可以缓解车位紧张的矛盾了。

　　毕文强：刚刚听了薛老师和孟律师的意见，觉得是比较可行的。不过我还有三点要补充。第一，国家在进行建设规划的时候，可以根据该小区的规划情况来设定车位的配套。假如是经济适用房的话，那么可以根据需求按照1∶0.3的比例去配建，甚至更低，也就是100个业主可以拥有不多于30个的车位。假如是商品房的话，那么比例就可以设定为1∶0.8，而如果是高档公寓，就可以提升至1∶2的比例来设定车位。所以提到车库的分配问题，就应该先解决这些问题。车位作为公共配套设施，在不同类型的社区，车位与业主的比例应当做一个适当的区分与调整。

　　第二，假如开发商按国家规划比例建造的车库仍然不够用，责任就不在他们了。因为开发商只要按照审批通过的工程规划建设，就算完成他们的任务了。在这个过程中，业主经济条件的好转、对车辆需求的增加，其实是另外一个范畴的问题，不能够简单放在我们讨论的话题中去解决。这可以通过其他的方式来解决。在绞嚼唇饩觥Ｔ谀壳扒榭鱿拢绻范顺滴坏墓踩ㄊ簦蠹矣Ω冒凑展椒峙涞脑颍炊嗾汲滴坏囊抵鹘滴环指切┟挥谐滴坏囊抵鳌Ｕ饩褪且桓霰冉瞎降陌旆ā?

　　第三，随着科技的发展，现在已经开始出现了立体车库。立体车库能够拓展空间的使用范围，目前国外在这方面的技术已经比较成熟了。有条件的小区完全可以成立业主委员会，通过公共决策来规划小区公共部位的使用情况，比如可以在小区的公共部位建立立体车库。所以如果小区大部分业主有了扩充车库的需求，那么全小区可以通过召开业主大会来决定对小区公有部分的功能进行改变，并采取投资、建设新车位的办法来满足业主的需求。权限的边界案例

　　沈阳市铁西区老王，三年前在某小区买下一套住房并同时买下该小区的四个车库。今年8月老王将其中一个车库出租，车库被承租人改成了食杂店。物业公司发现这一情况后，认为该行为已经影响到小区秩序，遂以《沈阳市住宅物业管理条例》中“物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质”为由，要求老王停止出租车库，并将其恢复到原始用途。而老王则以《物权法》中“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”为依据，拒绝物业的要求。

主持人：《物权法》规定业主对建筑物内的专有部分享有所有权，这是否也包括了业主可对其专有部分的用途进行随意更改呢？

　　毕文强：业主对于自己拥有所有权的专有部分，如果要改变其功能，要以不影响别人的使用为前提。比如说住宅改商用，都需要经过大多数业主的同意。如果这些功能性的改变影响到了其他业主的合法权益，那么这种更改是要受到限制的。《物权法》的第七十一条是这样规定的：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”所以在这种情况下，专有权还是受到限制的。

　　薛源：所有权，尤其是不动产的所有权，它不是一个没有限制的所有权。事实上，所有权的概念是说业主只有对专有部分功能的所有权。但是功能却是不能随意改变。不管是商用还是民用，住宅还是车库，其所有权都有法律规定相应的用途，并且是严格限制的。业主可以行使所有权，但应该是在法律规定的范围之内来行使。

　　实际上建筑规划用途都是根据土地利用类型来规划的。当初规定规划用于什么用途，就是什么样的用途，这些都不是业主自己能够擅自更改的。刚刚毕律师讲到了《物权法》里规定业主若要更改规划，必须征得利益相关业主的同意。其实即使有其他业主同意，也还是不够的，因为这不光包括了民事方面的问题，也还存在着行政上的问题。比如说住宅改商用后，房屋的使用年限会发生变化，而且土地出让金的价格也不同。所以说，这一系列问题都摊到某一个专有部分的所有权来解决时，根本就没法操作。

　　楼建波：两位说得很对，建筑物的每一个部分在建设前都已经经过详细、严格的规划。比如车库的空间，那么以后也只能当成车库来利用。对于业主更改其专有部分的规划用途问题，我要补充一点的就是《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。”

　　在这个案例中，业主至少违反了相关的规划。那么即使《物权法》同意保护这个业主的认定的所有权，也还得考虑到别的法律法规，毕竟《物权法》也不是独立存在的。事实上《物权法》的这一条例也是要求业主遵守相关的法律法规。

(责任编辑：李兰兰)

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