个人与整体案例

　　张某2001年以22万元的价格买下了沈阳某商场内的两个商铺，但商场由于管理不善导致不到一年便宣布停业。然而张某却以“能继续盈利”为由，拒绝接受商场补偿和退铺，商场遂将张某告上法庭。法院审理后认为：大多数业主同意退铺并就此达成相关协议，证明退铺符合广大业主的利益，于是以“退铺符合广大业主利益”为依据，判张某败诉，张某不服。《物权法》实施后，张某便以“公私财产平等保护”为由，上诉。

    主持人：《物权法》第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。那么当私人物权同物的整体功能相抵触时，应如何解决？

　　毕文强：中国的传统是以集体利益为本位，这种做法是没错，但是我觉得如果因此而抹杀了个人利益也是不妥的。在这个案例中，法院以“退铺符合广大业主利益”为由判断张某败诉是错误的。商场经营不善却不一定能影响张某盈利。所以如果一定要张某退铺的话，就是在以整体利益为借口，损害张某的个人物权。作为不动产，只要张某购买了，他就有所有权。

　　另外，即使不用《物权法》，《民法通则》也能对公民的财产进行保护。张某作为市场的投资者，他应该也是对市场风险进行过权衡的，所以法院不应该以公法来干涉张某行使自己的个人物权。

　　《物权法》本身是一个私法，它的主要目的是保护公民的合法权益，是以保护私权为主的。至于“物的整体功能”，国家可以用宪法或其他的法律来保护。所以我认为在个人利益与整体功能相冲突时，应以尊重个人物权、保护个人物权为基本原则。而所谓的公共利益，目前在《物权法》里找不到清晰的界定，所以还需在实施细则当中加以明确。

　　薛源：对于这一问题，我的看法可能会有些不同。我觉得在这个案例里面，不是只有张某的私人财产需要受到保护，别人的财产也应受到保护。商铺不是独立存在的，而是整个商场中的一个单元，所以在权利上大家是相互关联的。既然牵涉到公共利益问题，就不是一个人想怎样就怎样，而是应该照顾共同利益。所以我觉得这种情况是不是也可以采用《物权法》中业主共同决定的原则。

　　孟宪生：我反驳一下薛老师的观点，“公私财产平等保护”是指自然人的个人财产与集体所有的资产、国有资产一样，都受到法律保护，并不是指个人利益与集体利益平等受保护。

　　那么在共有财产共有人对共有物的处分发生分歧时，《物权法》规定了多数决原则，即占共有财产三分之二以上份额的共有人，有权决定共有物的处分。但是，在本案例中，张某对于商铺具有所有权，具有直接支配和排他的权利，任何人都无权要求他退出商铺。所以法院的判决显然是错误的。物业与物权案例

　　10月18日，厦门大金门花园广场8号楼24名业主状告物业公司和某广告公司。理由是，该小区物业未经业主同意便擅自将楼顶租给某广告公司用来安装广告牌。对此，物业的解释是业委会已经委托他们管理小区，因此当然有权限将楼顶进行出租。且由于业主起诉人数并未达到《物权法》第七十六条所规定的相关要求，共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总数过半数的业主同意，物业公司认为这些起诉业主并没有诉讼的权利。

    主持人：物业公司在接受业委会的委托管理后，其权限是什么？在本案例中，物业公司以《物权法》中第七十六条所规定的内容为由认定这些业主没有诉讼权利。那么当共同管理区域的用途影响到一小部分业主的利益，应如何解决？

　　孟宪生：对物的管理是指对物的维护和小修，对物的重大修缮属于处分范畴，对物的利用属于收益。所以如果没有业主的共同决定和委托，物业公司无权使用业主的共有物进行经营活动。

　　权是指业主对建筑物共有部分的共同管理权。按照《物权法》规定，共同管理权即物业管理权属于全体业主。物业公司受业主委托提供专业服务，但物业公司不能取得专属于业主的共同管理权。

　　本案例中，物业公司没有经过业主同意便擅自出租楼顶的行为，就是属于侵权行为。那么对于物业公司的侵权行为，任何业主都可以向法院起诉主张停止侵权行为，业主也可以组织共同诉讼或者代表人诉讼要求物业公司停止侵权。

　　毕文强：《物权法》规定业主可以委托物业来管理小区，其实这也就授予了物业公司对小区公共区域的经营权利，但经营用途不能影响业主。除此之外，这里还有一个对公共区域经营的收费问题。

　　《物权法》目前对物业管理小区的权限没有进行明确的规定，所以我认为这是《物权法》应该细化的一个地方。现实中就存在一些物业公司滥用权力，利用小区的公共区域进行营利。另外一方面，我国目前还缺乏对物业公司进行监管的相关法律规定，这些都是需要《物权法》加以细化的地方。

　　薛源：没错，在这个方面《物权法》目前还是比较粗线条的，需要依靠进一步的司法解释。国外有一种做法是，如果某些事项只涉及到一小部分业主，那么就可以单独考虑这些业主的利益。也就是说将他们单独作为一个团体，进行投票决定。

　　《物权法》由于刚实施不久，目前也没有更多的案例可供参考，但是七十八条有一个规定：“业主大会或业主委员会做出的决定，侵害某业主的权利，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”我觉得这一条例是不是可以适用在这里？其实这一条说得也不是很明确，但我觉得至少还是可以作为一个依据吧。

　　通常一部新法颁布之后的模式是在试用一段时间，出现一些相关的问题后，司法部门再进一步出台相关的司法解释。《物权法》作为一个基本法，规定的都是一些比较原则的东西，不可能会很细致。所以出现的一些纠纷，还是要靠将来的司法解释以及相关细则。

　　楼建波：物业公司的管理必须要符合广大业主的意图。其实就本案例来说，如果业主想解决问题，可以求助业委会。但如果业委会不愿意管，那么《物权法》第八十三条也给了业主一个解决方案：“业主对侵犯自己的合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”但假如物业公司的这种行为是业委会授权的，那么业主就可以走刚刚薛老师说到的《物权法》第七十八条了。

(责任编辑：李兰兰)