2008 “墅”欲静而“疯”不止(图)

　　供需矛盾加剧 别墅市场全线飙红(图表)

　　2007年北京新入市的小产权别墅项目(表)

　　2007年北京别墅项目十大涨幅排行榜(表)

　　急疯了 巧商难为无“地”之“炊”(图)

　　2007年北京部分别墅项目销售情况(图表)

　　李文杰：存量别墅市场将趋于活跃

　　11月的一个午后，海港房地产开发有限公司副总经理彭艳参加完一个年终会议，刚回到办公室手机就响了起来：有熟人想在优山美地购买一套别墅。在常人看来，作为优山美地项目的负责人，彭艳可以轻松地帮忙搞定一套别墅，甚至还有内部优惠价。

　　但这次彭艳只能给对方一个失望的答复：他想要的户型早已售完，甚至连样板间也被预定了。“只能碰碰运气，看是否有人退房，如果你要考虑其他户型，那也要抓紧。”彭艳最后在电话中提醒道。

　　挂掉电话，彭艳略显无奈。“最近很多熟人都来托我买房，好像他们都不相信项目就这样卖完了，总以为我们手上还会有存货。”她对记者说道。

　　这一段插曲并不令人意外。2007年北京别墅市场整体呈“抢购”之势，几个知名大盘如香山清琴、观唐等都在今年销售一空。半年前，根本没人料到优山美地会有这样的销售速度：自今年5月1日A区开盘以来，139套别墅在7个月的时间内销售了85％，目前仅剩10套左右。

　　根据北京经纬时代房地产经纪有限公司对市场上72个在售别墅项目的初步统计，2007年1～10月，北京别墅平均售价上涨60％，成交总额上涨40％。别墅土地供应的“断流”，让现有的项目显得格外稀缺，购房者的急切心情显而易见。

　　像卖公寓一样卖别墅

　　在经纬时代统计的“2007年1～10月独栋别墅成交额排名”上，优山美地A区以12.1亿元排名第一，而这样骄傲人的销售成绩竟然是出自一个之前毫无别墅营销经验的“新人”之手。

　　“今年7月我们的销售团队才接手别墅项目，之前对市场有一个大概地了解。”彭艳向记者坦言，自己初到优山美地时确实感到压力不小。这一方面源于此前B、C两区销售状况太好，另一方面则因为A区139套别墅全部是大户型：最小户型面积为777平方米，甚至有13栋近1700平方米的“楼王”。

　　在过去，优山美地A区这样的大户型项目要想在一年之内售完简直是天方夜谭，简直是天方夜谭，这在任何经验丰富的别墅销售者眼中都是烫手山芋。2007年之前，北京别墅市场上几个大户型项目的表现都让人失望。

　　而此前一直从事公寓产品销售的彭艳，对于别墅产品的销售经验并不丰富。“接手优山美地后，更多的是在忙碌。”事实上，彭艳赶上了北京别墅的“黄金年”，当时的别墅购房者已经完全摆脱了前几年的观望情绪，甚至是大户型也开始成为抢手产品。在2006年，500万元还能轻松购得一套别墅，而2007年中旬这一价位已“沦落”到全北京的最低价格水平。

　　忙碌的背后是火热的销售业绩。回忆起当时的情景，彭艳语气提高了不少：“8月1日项目调价，很多外地客户都是在7月31日当天乘飞机赶到项目现场签下购买协议，我们整个销售团队陪客户一直到第二天凌晨。”2007年7～9月，优山美地A区成交总额达到10亿元，其中12栋“楼王”也是在这一期间被预定了出去。

　　不只是彭艳，整个项目的销售团队大多也是“新人”。在项目售楼处，置业顾问彭振宇也讲述了自己半年来的亲身感受：“在周末，我们平均每天能接待20组看房者，8、9月份不仅是我们，周边项目也都很火。”

　　彭振宇此前从事一直从事公寓和写字楼销售，今年8月才首次接触别墅销售。此后2个月时间内，他亲手卖出了8栋“楼王”。“感觉就好像回到了卖公寓的时候。”他对记者感叹道。

　　如今，优山美地A区的销售已接近尾声。对于今后的工作，彭艳依然信心十足：“最近媒体常常说北京楼市有价无市，这的确是事实，最近看房者的数量比之前确实有所减少。但我并不担心，因为到了2008，别墅只会更加稀缺。”

　　“小众”项目更加以稀为贵

　　随着自诩为“北京首席中式别墅”的观唐项目售罄结案，其销售团队也宣告解散。11月的最后几天，畅磊都在忙着办理离职手续。在经历了观唐3年的整个销售期后，这位前项目市场总监表示：“观唐成功地实现了最初的目标。”

　　“选择在市场空白的情况下推出纯中式别墅，目的就是要卖更高的价钱。开发商希望以风险换取更好的收益。”回忆起项目诞生之初，畅磊依旧对观唐的独辟蹊径感到自豪，“我们从宏观经济到消费习惯都研究了一遍，确定中式别墅会成功。”

　　中式别墅购买人群显然要小于以西式风格为主的现代别墅，其销售速度也会慢于一般别墅产品。但即便如此，观唐还是为自己定下了高价。

　　“以中式为卖点，观唐可以比普通西式别墅贵一个档次。”2004年9月，观唐以2500美元/平方米的均价开盘，是为当时北京最贵的别墅项目之一。开盘后的表现也没有让畅磊失望：2005年春节前一个月，每周平均看房人员达到70组，每周签约数量为3～5套。

　　但2006年7月“限外令”的出台给观唐蒙上了一层阴影，目标客群为外籍人士的定位令其陷入一段滞销期。“那时别墅市场变数很大，经历销售低谷也很正常。”对于那段日子，畅磊轻描淡写地带过。

　　事实上，2006年中旬，观唐的销售速度不仅放缓，其身价也不再“显赫”。截至2006年12月，观唐共售出174套别墅，每平方米的均价只上涨了6000元左右，单栋价格始终维持在700万元左右。

　　进入2007年，来观唐看房的人数突然增加，供不应求的场面开始出现。“以前是10个人选8套房，后来一度呈现30人选8套房的局面。”畅磊这样比喻当时的场景。

　　面对购买人群的增多，观唐也开始不断地调价。从2007年2月到10月之间，观唐共调价10次，最后一批别墅甚至以4.6万元/平方米的价格销售出去。峰回路转的行情终于让观唐回到了顶级别墅的行列。“宏观政策让别墅成为稀缺品，经济环境刺激了购买者热情。”畅磊这样总结。

　　据中大恒基统计，2007年北京在售别墅项目共119个，其中单套总价在千万元以上的共有20个，占总量的16.8%。众多“千万级”别墅的出现，直接将市场总体价格拉高。

　　2007年3月开盘的丽宫别墅就是这样一个“标竿产品”：每套售价均在1000万元以上，2万元/平方米的单价比周边别墅项目高一档次。上市以来，丽宫保持着良好的销售势头，截止2007年11月23日，一期87套别墅已售完63套。丽宫的出现，使得中央别墅区许多项目的售价跟着涨了起来。

2006年1月～2007年10月北京别墅供销情况

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(责任编辑：李兰兰)