为还原深圳楼市的本来面目，了解真实的需求群体，记者赴深圳一周采访的时间里发现，深圳楼市中介问题只不过是一个引子，全国很多地区的楼市与深圳存在共性。之所以深圳受到关注，除了它的涨幅、增速过快以外，房地产界的“深圳模式”和“深圳速度”似乎也成为某些地区的样本。深圳经济的发展曾带动了全国，而这里的楼市风波又会给全国带来什么样的影响呢？

　　需求篇： 来龙去脉 2000：开启自住需求的大门

　　2000年以前，不仅仅是深圳，全国其他地方的房地产市场并没有明显的供需矛盾，因为在此之前大多数城市居民享受的是福利住房制度。1998年7月，国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出：稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系等。

　　在这一大背景下，1999年全国福利住房制度成为历史，居民住房开始走向市场化。当时，作为沿海城市经济特区，身处改革浪尖的深圳也不例外。尽管投资总量和开发住宅面积落后于北京和上海，但从人口基数和人均GDP方面相比，深圳的增长潜力却超过上述二者。

　　首先，深圳作为一个移民城市，不同于北京和上海，它在住房市场方面没有历史遗留问题，深圳住房市场化几乎没有包袱，完全是轻装上阵。

　　其次，和其他城市相比，支撑深圳房市平稳上升的一个重要条件就是经济因素。1990年深圳市居民人均生活费收入已达3831元，居全国之首，高出大多数城市约3倍；2000年深圳市城镇居民可支配收入为20548元，同期全国平均收入才5854元。深圳居民当时有更强的支付能力。

　　再其次，进入2000年后，深圳市场楼市政策传来利好不断。2000年4月，国务院批复并原则同意修订后的《深圳市城市总体规划(1996-2010)》。批复对深圳市的人口和建设规模做出规定：到2005年，全市总人口控制在420万人以内，2010年控制在430万人以内；城镇建设用地2005年控制在425平方公里以内，2010年控制在480平方公里以内；人均住宅面积由2000年的18平方米／人提高到2010年的20平方米／人，新增住房面积1500万平方米。这在一定程度上刺激了开发商的神经，从而渐进式地挑动着消费者的购房欲。

　　再有，港人北上置业概念出现。同年6月，深圳本地开发商万科、深振业、深物业及其新兴的房地产开发商纷纷以强势姿态在地产业施展拳脚。深圳市规划国土局组织深圳外销楼盘赴港参加2000年深圳楼盘香港展销会，引起了广泛的关注。期间，香港发布了由港府有关咨询机构的一份问卷调查：未来十年，百万港人将北上置业。调查表明：福田区是港人置业的首选，港人北上置业人群结构将是年轻白领一族，豪宅将受港人追捧。这一消息触动了深圳当地人的神经，也使人们对住房的心理预期发生了微妙的变化。其表现为，2000年深圳商品住宅均价达到5275元／平方米。可以对比的是，直到2001年北京市商品住宅的均价为5061元／平方米，同期上海的商品房住宅均价仅为3413元／平方米，可见此时深圳的房价已遥遥领先于国内其他主要城市，稳居榜首。2001年，港人置业深圳的单位约为8500~8700个，占港人置业内地单位总数的50%。在香港销售的内地楼盘共178个，深圳有102个，占了56%。

　　最后，银行按揭成了一道催化剂。深圳住房按揭从1998年的150亿元猛增到1999年的233亿元，一年时间，深圳个人住房按揭增长83亿元，增长了50%。银行消费信贷部门的工作人员发现，工薪阶层开始取代少数富裕阶层成为按揭的主要服务对象。1999年底，深圳住房抵押贷款已经100%为商业性贷款，当年贷款余额为245亿元，占全国住房抵押贷款总额的19.4%，占全市商业银行贷款总额的14%，远远高于全国2%的平均水平。此后连续两年住房抵押贷款的年平均增长率达到110%，到2001年，深圳市个人购房面积占全市规模销售面积的比例约为70%，个人购房已成为推动深圳住房市场发展的最重要力量。

(责任编辑：刘嘉)