从此，深圳房地产市场走上了快行线。深圳统计年鉴显示，从2000年~2004年，深圳市全社会房屋竣工建筑面积分别为632.05万、727.97万、892.24万、1020.31万、690.76万平方米，除2004年有所回落以外，前三年分别增长15.17%、22.56%、14.35%。

　　从2000年就进入房地产行业的深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称世华地产)市场研究部总监肖小平对记者说，有一种现象值得关注，2004年之前我在广州从事房地产业，当时消费者买房时开发商会提醒消费者：首先月供款不要超过家庭月收入的三分之一，除此之外，还要准备半年到一年的每月还款的资金存在银行，尽量不要挪作他用。但是我来深圳之后发现，从来没有人提醒消费者这些。从细节可以看出，银行、开发商和消费者之间发生了微妙的变化。

　　肖小平说，2004年前后，深圳、广州百姓投资理念和过去相比有很大变化，过去百姓不敢花钱，现在则享受预支未来的钱。这一现象，虽然没有标志性的事件，但人们慢慢形成或积累的这种意识开始爆发，因为当人均收入超过一定量的时候，消费需求就会有一次爆发，最终促使百姓对住房的需求意愿加快。

　　2005：上海的“示范效应”

　　2005年是个分水岭。深圳房地产市场出现了质的变化。高海燕认为，2005年中央对上海楼市的调控本身应该是一个警示作用，但全国各地却似乎把上海当成一个“正面典型”，因为他们看到了房地产市场对当地GDP的刺激作用和对地方政府及个人的财富效应。深圳也不例外。2005年之前，深圳的很多购房者是购买第一套房，即使购第二套房也是考虑长期投资。“过去，深圳人很少有投资房产的意识，他们把房子当成一种生活用品。2005年宏观调控后，价格开始悖离，百姓置业行为的稳定性被打破了。“上海样本”告诉百姓，原来房地产市场还会有这么大的涨幅，从中可以获如此暴利。这加深了老百姓对未来房地产市场的不可预测性，从而有了一种恐慌心态。应该说2005年是个拐点，如果没有宏观调控深圳的房子还不会涨这么猛，由此导致2005年下半年购房者中投机客的比例不断上升。当年深圳房市价格上涨，也正迎合了人们的心理预期。”

　　数据显示，2000年~2006年，深圳市商品住宅均价每平方米分别为5412元、5531元、5539元、5680元、5980元、7040元、9956元。不难看出，从2005年以后房价开始有了40%以上的增幅。深圳商品房价格步入了一个极速飙升的通道。

　　谁在买房？

　　先来看深圳人口，2000年年末常住人口429.88万人，到2005年全市年末常住人口827.75万人(另一份调查显示截止到2005年8月底，深圳的常住人口接近1000万)，按这个速度，至少每年净增66万人口，这只是官方的统计，而来自民间机构的说法是，每年有不会低于100万的外来人口涌入深圳。深圳世联地产顾问股份有限公司集团代理事业部副总经理甘伟提供给记者的一份调查显示，深圳新增移民中购房主力为28~35岁的白领。这些购房群体一是拥有深圳户籍的“老深圳人”，二是在深圳打工、创业赚钱的“外地人”，三是香港人。外地人已经成为近年来深圳房地产市场的主要购买力。

　　这份完成于2006年的调查显示，处于28-35岁左右的白领约占工作人数总量的35.9%，经调查有近50%的白领在未来一年内有购房意向，超过6成的潜购房人群都是属于第一次置业，故五年前来深圳的人中，有约11%的人会踏入购房者行列。据此分析，本地潜在购房者大约有40万人左右。

　　外来人口中，香港人是一个不可忽视的群体。根据置业国际研究中心的资料显示，2001年港人在深圳购买的物业在8500~8700个单位之间，2002年已达到10500~10700个；2005年达到12200~12600个，为历年之最；2006年小幅下降后，从2007年第一季港人在深圳置业的情况来看，将有小幅回涨，预计2007年全年达到11600~12000个。从2001年至2007年约有四成的增幅。有资料显示，港人1996年在深圳购房总量占整个深圳楼市销售量的6.2%，1999年则增加到10.31%，并从2000年开始，常年保持在这样的比例。而且港人置业受国家宏观调控的影响不大。国家调控以来，港人投资内地物业的金额不跌反升，由2004年的125亿元人民币，上升至2006年的147亿元。

(责任编辑：刘嘉)